Das Mietverhältnis gehört zur Verkaufsentscheidung
Eine vermietete Immobilie lässt sich verkaufen. Entscheidend ist, dass Sie den bestehenden Mietvertrag, die wirtschaftlichen Daten und die Rechte der Mieter in die Vorbereitung einbeziehen. Eine vermietete Wohnung spricht häufig andere Käufer an als eine frei verfügbare Wohnung.
Für vermieteten Wohnraum gilt unter den Voraussetzungen des § 566 BGB: Der Erwerber tritt mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Stellen Sie die Immobilie deshalb nicht als kurzfristig frei verfügbar dar, wenn dafür keine belastbare Grundlage besteht.
1. Käuferzielgruppe und Preisgrundlage klären
Kapitalanleger interessieren sich insbesondere für Mieteinnahmen, laufende Kosten, Zustand und künftigen Instandhaltungsbedarf. Käufer mit eigener Nutzungsabsicht müssen zusätzlich prüfen, ob und wann eine Eigennutzung rechtlich und tatsächlich möglich ist.
Ein pauschaler Abschlag allein wegen der Vermietung ist keine verlässliche Bewertungsmethode. Lage, Vertragsbedingungen, Miethöhe, Zustand und Nachfrage sind gemeinsam zu betrachten. Bei einem Mehrfamilienhaus gehören auch die einzelnen Mietverhältnisse und die Kostenstruktur zur Preisgrundlage.
Unterscheiden Sie tatsächliche Mieteinnahmen von einer nur angenommenen künftig erzielbaren Miete. Kennzeichnen Sie Prognosen und erläutern Sie ihre Grundlage.
2. Mietunterlagen nachvollziehbar zusammenstellen
Bereiten Sie zusätzlich zu den üblichen Objektunterlagen eine geordnete Übersicht vor:
- Mietvertrag und vorhandene Nachträge.
- Aktuelle Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen.
- Beginn des Mietverhältnisses sowie vereinbarte Staffel- oder Indexregelungen.
- Stand der Kaution und Unterlagen zu ihrer Verwahrung.
- Bekannte Mietrückstände, Streitigkeiten und offene Forderungen.
- Betriebskostenabrechnungen und laufende Bewirtschaftungskosten.
- Vereinbarungen zu Stellplätzen, Nebenräumen und anderen Nutzungsrechten.
- Bei Eigentumswohnungen: Hausgeld, Rücklage und Unterlagen zur Gemeinschaft.
Prüfen Sie, ob Vertrag, Übersicht und tatsächliche Zahlungen übereinstimmen. Ungeklärte Abweichungen sollten Sie offen dokumentieren.
Unterlagen für den Immobilienverkauf
3. Mieterdaten gezielt weitergeben
Kaufinteressenten benötigen zunächst wirtschaftliche und objektbezogene Angaben. Geben Sie personenbezogene Daten nicht pauschal mit dem Exposé an jeden Interessenten weiter.
Prüfen Sie, welche Angaben in welcher Phase erforderlich sind. Für eine erste Prüfung können geschwärzte Unterlagen oder eine Mietübersicht ausreichen. Persönliche Dokumente und private Informationen gehören nicht in öffentlich zugängliche Inserate.
4. Besichtigungen mit den Mietern abstimmen
Informieren Sie die Mieter früh über den geplanten Verkauf und vereinbaren Sie einen geordneten Ablauf. Stimmen Sie konkrete Termine ab und bündeln Sie Besichtigungen, soweit dies für die Beteiligten praktikabel ist.
Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie jederzeit Zugang erhalten oder Innenaufnahmen veröffentlichen dürfen. Klären Sie den zulässigen Umfang von Zutritt, Fotos und deren Verwendung vorher. Vereinbarte Termine, Rückfragen und Zusagen sollten dokumentiert werden.
5. Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz prüfen lassen
Bei bestimmten Verkäufen nach der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen (§ 577 BGB). Es gilt nicht automatisch bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung.
Bei entsprechenden Umwandlungsfällen können zudem Kündigungsbeschränkungen nach § 577a BGB und landesrechtliche Verlängerungen relevant sein. Versprechen Sie Käufern keine kurzfristige Räumung oder sichere Eigenbedarfskündigung. Lassen Sie diese Fragen anhand von Mietbeginn, Umwandlung, Verkaufsfolge und Standort rechtlich prüfen.
6. Kaution, Zahlungen und Übergang sauber regeln
Mit dem Verkauf müssen auch die praktische Verwaltung und die Zahlungswege abgestimmt werden. Halten Sie fest, welche Unterlagen übergeben werden und wie Kaution, Abrechnungen und laufende Zahlungen behandelt werden.
Der vertraglich vereinbarte wirtschaftliche Übergang und der Eigentumsübergang sind unterschiedliche Zeitpunkte. Stimmen Sie die Abwicklung mit dem Notariat und gegebenenfalls der Verwaltung ab.
§ 566a BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit. Eine mögliche fortbestehende Rückgewährpflicht des Verkäufers sollte bei der Abwicklung berücksichtigt werden.
Ihr nächster Schritt
Erstellen Sie zuerst eine verlässliche Mietübersicht, klären Sie offene Vertragsfragen und bestimmen Sie die passende Käuferzielgruppe. Danach lassen sich Preisstrategie, Präsentation und Besichtigungen darauf ausrichten.
Unterstützung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Nennen Sie Objektart, Standort, Zahl der vermieteten Einheiten und Ihren Unterstützungsbedarf. Teilen Sie mit, ob Mietunterlagen vollständig vorliegen und ob bereits eine Vermarktung läuft.
Gesetzliche Grundlagen
Inhaltlich verantwortlich: Markus Rehkugler, Diplom-Sachverständiger (DIA). Stand: 13. Oktober 2026.