Immobilie und Steuern: AfA, Kaufpreisaufteilung und RND

Einführung

Immobilien berühren mehrere steuerliche Bewertungsfragen, die methodisch getrennt werden müssen. Kaufpreisaufteilung, tatsächliche Nutzungsdauer, Grundsteuerwert und der niedrigere gemeine Wert nach § 198 BewG folgen unterschiedlichen Gesetzen, Verfahren und Nachweisanforderungen.

Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Bewertungsfragen rund um Immobilien: Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer, Grundsteuer-Widerspruch und Mietwert.

Für die Zusammenarbeit zwischen Kanzlei und Sachverständigem bietet die Übersicht für Steuerberater einen eigenen Einstieg.

Die häufigsten Situationen im Überblick

Sie haben eine Immobilie gekauft und wollen die Abschreibung (AfA) maximieren
Das Finanzamt akzeptiert Ihre kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nicht und wendet den gesetzlichen typisierten AfA-Satz an
Sie wollen die Kaufpreisaufteilung auf Grundstück und Gebäude sachverständig belegen
Die BMF-Arbeitshilfe ergibt einen zu hohen Grundstücksanteil
Sie haben eine ältere Immobilie und wollen prüfen, ob kürzere Nutzungsdauer ansetzbar ist
Sie möchten gegen den Grundsteuerwert vorgehen

Restnutzungsdauer – wie Sie die AfA erhöhen

Die gesetzliche Gebäude-AfA richtet sich unter anderem nach Gebäudeart und Fertigstellungszeitpunkt. § 7 Abs. 4 EStG sieht für die dort erfassten Gebäude je nach Fall insbesondere 3 %, 2 % oder 2,5 % jährlich vor. Für ein Gebäude mit einer nachweisbar kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kann anstelle des typisierten Satzes die dieser Nutzungsdauer entsprechende AfA in Betracht kommen.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Dafür genügt nicht allein das kalendarische Alter. Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbegrenzungen müssen für das konkrete Objekt nachvollziehbar gewürdigt werden.

Vereinfachtes Beispiel für ein Gebäude, auf das typisiert 2 % anwendbar sind: Statt 2 % bei 50 Jahren werden bei nachgewiesenen 25 Jahren tatsächlicher Nutzungsdauer rechnerisch 4 % angesetzt. Bei einer AfA-Bemessungsgrundlage von 300.000 € wären das in einem vollen Jahr 12.000 € statt 6.000 € AfA. Die Differenz bei der AfA ist nicht mit einer gleich hohen Steuerersparnis gleichzusetzen; die steuerliche Wirkung hängt vom Einzelfall ab.

Für den Nachweis kommt es auf eine sachverständige, im Einzelfall geeignete Methode und eine nachvollziehbare Begründung an. Der aktuelle Leitfaden erläutert die Anforderungen und die Abgrenzung zwischen einer Modellrechnung und einer objektspezifischen Begutachtung.

→ Restnutzungsdauer: Wie Sie die Abschreibung erhöhen

Kaufpreisaufteilung – Abschreibungsbasis richtig setzen

Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig – nicht der Grundstückswert. Die Frage, wie viel des Kaufpreises auf Grundstück und wie viel auf das Gebäude entfällt, entscheidet damit direkt über Ihre AfA-Basis.

Viele Käufer nutzen die BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung. Die aktuelle Fassung mit Stand März 2026 ist ein typisiertes Rechen- und Plausibilisierungsinstrument. Ob sie das konkrete Objekt ausreichend abbildet, hängt von Eingaben, Datenlage und gewähltem Verfahren ab.

Eine individuelle Kaufpreisaufteilung untersucht die Wertverhältnisse von Grund und Boden, Gebäude und gegebenenfalls weiteren Bestandteilen zum maßgeblichen Stichtag. Sie kann von der Arbeitshilfe abweichen, muss das verwendete Verfahren und die Eingangsgrößen aber nachvollziehbar begründen. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist nicht automatisch für jeden vermieteten Kauffall erforderlich.

→ Kaufpreisaufteilung: AfA-Basis korrekt ermitteln

Finanzamt akzeptiert Gutachten nicht – was tun?

Es kommt vor, dass das Finanzamt ein Restnutzungsdauergutachten oder eine Kaufpreisaufteilung ablehnt. Die häufigsten Gründe:

Formale Mängel im Gutachten (falsche Methodik, fehlende Begründung)
Falsche Qualifikation des Gutachters
Abweichung von der Verwaltungsauffassung ohne ausreichende Begründung

In diesen Fällen helfen Einspruch und – wenn nötig – Klage vor dem Finanzgericht. Gutachten, die auf sauberer Methodik basieren, haben gute Erfolgschancen – das zeigt die Finanzrechtsprechung.

Welche Bewertungsleistungen sich in steuerlichen Mandaten unterscheiden, zeigt die Übersicht Immobiliengutachten für Steuerberater.

Empfehlung: Wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt: Einspruch einlegen, Gutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen erläutern lassen.

→ Finanzamt erkennt Gutachten nicht an: Was Sie tun können

Welches Gutachten ist das Richtige?

Situation	Empfehlung	Warum
Restnutzungsdauer nachweisen	Restnutzungsdauergutachten	AfA-Erhöhung, § 7 Abs. 4 S. 2 EStG
Kaufpreisaufteilung	Verkehrswertgutachten + KPA	Abschreibungsbasis optimieren
BMF-Arbeitshilfe widerlegen	Verkehrswertgutachten	Sachverständig begründete Alternative
niedrigerer gemeiner Wert bei Erbschaft/Schenkung	gesetzlich geeigneter Nachweis nach § 198 BewG	eigener Bewertungs- und Verfahrensbereich
niedrigerer Grundsteuerwert	landes- und verfahrensbezogenen Nachweis prüfen	nicht mit § 198 BewG gleichsetzen

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten? Das hängt unter anderem von der AfA-Bemessungsgrundlage, der fachlich begründbaren Nutzungsdauer, den enthaltenen Leistungen und Ihrer steuerlichen Situation ab. Eine allgemeine Wert- oder Haltedauergrenze ersetzt diese Prüfung nicht.

Muss das Gutachten für die Kaufpreisaufteilung zur gleichen Zeit wie der Kauf beauftragt werden? Nicht zwingend – aber der Stichtag des Gutachtens muss dem Kaufdatum entsprechen. Je später, desto schwieriger ist der Stichtagsnachweis.

Ist die BMF-Arbeitshilfe bindend? Sie ist ein von den Finanzbehörden bereitgestelltes typisiertes Rechen- und Plausibilisierungsinstrument. Der BFH hat für eine ältere Fassung betont, dass die realen Wertverhältnisse des Einzelfalls maßgeblich bleiben. Eine abweichende Aufteilung muss fachlich und mit geeigneten Daten begründet werden.

Was ist der Unterschied zwischen Restnutzungsdauer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer? Die Gesamtnutzungsdauer ist typisiert (z. B. 80 Jahre für Mehrfamilienhäuser). Die Restnutzungsdauer ist das, was vom Bewertungsstichtag an verbleibt. Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann durch Sanierungen verlängert oder durch Schäden verkürzt sein.

Steuerliche Abschreibung optimieren

Informationen zu Leistungsumfang und Konditionen eines Restnutzungsdauergutachtens finden Sie beim Sachverständigenbüro REHKUGLER.

Eine anbieterübergreifende Einordnung von Gutachtenarten und Preisfaktoren bietet der Ratgeber Immobiliengutachten: Kosten und Leistungsumfang.

Immobilie & Steuern: Abschreibung, Kaufpreisaufteilung, RND