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Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung Immobilie – Was das Finanzamt will und wie man vorgeht

Kaufpreis zwischen Grundstück und Gebäude aufteilen: Wie das Finanzamt vorgeht, warum der Gebäudeanteil entscheidend ist – und wie man ihn richtig nachweist.

Kaufpreisaufteilung Immobilie: Was das Finanzamt will – und was Käufer tun können

→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude richtig aufteilen

Wer eine Immobilie kauft und vermietet, darf das Gebäude abschreiben – aber nicht das Grundstück. Deshalb ist die Frage, wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, eine der wichtigsten steuerlichen Entscheidungen beim Immobilienkauf. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung – und desto geringer die Steuerlast.

Das Problem: Viele Käufer übernehmen einfach, was das Finanzamt ansetzt. Und das Finanzamt verwendet eine Standardmethode, die den Gebäudeanteil oft zu niedrig ausfallen lässt.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?

Die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) berechnet sich nach § 7 Abs. 4 EStG. Der AfA-Satz für Wohngebäude beträgt 2 % pro Jahr – für Gebäude, die nach dem 31.12.2023 fertiggestellt wurden, 3 %. Basis ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 500.000 Euro. Gebäudeanteil 60 %: Bemessungsgrundlage AfA = 300.000 Euro. Jährliche AfA (2 %): 6.000 Euro.

Alternativ: Gebäudeanteil 40 % → AfA-Basis 200.000 Euro → jährliche AfA 4.000 Euro.

Unterschied pro Jahr: 2.000 Euro weniger abschreibbar. Bei einem Steuersatz von 42 %: 840 Euro weniger Steuerersparnis pro Jahr. Über 50 Jahre: 42.000 Euro Unterschied.

Die Kaufpreisaufteilung ist also keine Formsache – sie ist eine Frage von Zehntausenden Euro über die Nutzungsdauer.

Wie teilt das Finanzamt auf?

Das Finanzamt verlangt vom Käufer, den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Wenn keine nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag steht, greift das Finanzamt auf die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zurück. Das ist ein Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums, das typisierte Sachwerte berechnet.

Das Problem mit der BMF-Arbeitshilfe: Sie verwendet Normwerte, die die tatsächlichen Marktverhältnisse oft nicht widerspiegeln. In Städten mit hohen Bodenpreisen (München, Hamburg, Frankfurt) fällt der Grundstücksanteil nach der BMF-Methode unverhältnismäßig hoch aus – und der Gebäudeanteil entsprechend niedrig.

Was ist die Alternative?

§ 255 HGB und die Rechtsprechung des BFH erlauben es, die Kaufpreisaufteilung durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen. Der BFH hat mehrfach entschieden (u.a. BFH IX R 54/19), dass ein qualifiziertes Gutachten die BMF-Arbeitshilfe verdrängt, wenn es methodisch korrekt und auf die konkreten Umstände des Einzelfalls zugeschnitten ist.

Ein Sachverständigengutachten ermittelt den Verkehrswert des Grundstücks (Bodenwert) und den Wert des Gebäudes (Sachwert oder Ertragswert) getrennt. Aus dem Verhältnis dieser Werte wird die Kaufpreisaufteilung abgeleitet.

Was akzeptiert das Finanzamt?

Das Finanzamt akzeptiert eine abweichende Kaufpreisaufteilung, wenn:

  • Im Kaufvertrag eine ausdrückliche und sachgerechte Aufteilung vereinbart wurde, die dem Markt entspricht
  • Ein Sachverständigengutachten vorgelegt wird, das methodisch korrekt ist und den Stichtag trifft

Was nicht reicht: Pauschale Aussagen ("das Gebäude ist 70 % wert"), Makleraussagen, Online-Bewertungen oder eine Bodenrichtwertschätzung ohne vollständige Wertermittlung.

Aufteilung im Kaufvertrag – ist das möglich?

Ja. Wenn Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbaren, die sachgerecht ist und dem Verhältnis der tatsächlichen Verkehrswerte entspricht, akzeptiert das Finanzamt diese Aufteilung grundsätzlich. Das Finanzamt prüft aber, ob die Vereinbarung einen Gestaltungsmissbrauch darstellt (§ 42 AO). Eine 90:10-Aufteilung zugunsten des Gebäudes in einer Toplage mit hohem Bodenwert wird nicht akzeptiert.

Typische Situationen, in denen die BMF-Methode besonders schlecht abschneidet

Lage mit hohem Bodenwert: In Städten wie München oder Frankfurt übersteigt der Bodenrichtwert oft erheblich das, was eine sachgerechte Aufteilung ergeben würde. Aber auch in guten Lagen kleinerer Städte ist das Verhältnis zugunsten des Grundstücks verzerrt.

Ältere Gebäude: Die BMF-Arbeitshilfe arbeitet mit Herstellungskosten und Restnutzungsdauer. Bei gut erhaltenen Altbauten kann die BMF-Methode den Gebäudewert unterschätzen.

Neubauten auf teuren Grundstücken: Wenn der Kaufpreis stark vom Bodenpreis getrieben ist, ergibt die BMF-Methode einen sehr hohen Grundstücksanteil – auch wenn das Gebäude hochwertig und fast neu ist.

Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

BMF-Arbeitshilfe ungeprüft akzeptieren: Das kostet im Lauf der Jahre erheblich Steuerersparnis.

Aufteilung im Kaufvertrag ohne sachliche Grundlage: Eine vereinbarte Aufteilung, die deutlich von den Marktverhältnissen abweicht, wird vom Finanzamt korrigiert.

Gutachten zu spät beauftragen: Das Gutachten sollte den Kaufzeitpunkt als Bewertungsstichtag haben. Nachträglich erstellt, muss der Sachverständige rückwirkend bewerten – das ist möglich, aber aufwändiger.

Falschen Sachverständigen wählen: Das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger.

Praxisbeispiele

Fall 1 – ETW in München: Kaufpreis 620.000 Euro. BMF-Methode: Grundstücksanteil 55 %, Gebäudeanteil 45 % → AfA-Basis 279.000 Euro. Gutachter ermittelt sachgerecht: Gebäude 58 % → AfA-Basis 359.600 Euro. Mehrjahres-AfA bei 2 %: 1.612 Euro mehr pro Jahr. Über 20 Jahre: 32.240 Euro mehr Abschreibung → ca. 13.540 Euro Steuerersparnis (42 %).

Fall 2 – MFH in Hannover: Kaufpreis 850.000 Euro. BMF-Methode: Gebäude 50 %. Gutachter (Ertragswertverfahren): Gebäude 65 %. Mehrabschreibung: 127.500 Euro Basis, AfA p.a. 2.550 Euro mehr. Über 25 Jahre: 63.750 Euro mehr Abschreibung.

Wann lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

Faustregel: Wenn der Kaufpreis über 300.000 Euro liegt und die Differenz zwischen BMF-Methode und sachgerechter Aufteilung mehr als 10 Prozentpunkte beträgt, übersteigt die Steuerersparnis die Gutachterkosten in aller Regel deutlich. Bei Kaufpreisen über 500.000 Euro lohnt sich das Gutachten fast immer.

Nächste Schritte

Beauftragen Sie einen Sachverständigen möglichst zeitnah zum Kauf – idealerweise vor Abgabe der ersten Steuererklärung für das vermietete Objekt. Das Gutachten sollte den Kaufzeitpunkt als Stichtag haben.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Höhe der Abschreibung – und damit die Steuerlast über Jahrzehnte. Die BMF-Arbeitshilfe des Finanzamts ist oft ungünstig für Käufer. Ein Sachverständigengutachten, das eine höhere Gebäudequote nachweist, ist rechtlich zulässig und wird vom BFH ausdrücklich anerkannt.

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