Kaufpreisaufteilung Immobilie: Was das Finanzamt prüft
Bei einer vermieteten Immobilie kann grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten über die Gebäude-AfA berücksichtigt werden. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Deshalb muss ein Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt werden.
Welche linearen AfA-Sätze gelten grundsätzlich?
§ 7 Abs. 4 EStG unterscheidet insbesondere nach Fertigstellungszeitpunkt und Nutzung:
- nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude im Anwendungsbereich von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2: 3 Prozent jährlich
- vor 2023 und nach 1924 fertiggestellte Gebäude: 2 Prozent jährlich
- vor 1925 fertiggestellte Gebäude: 2,5 Prozent jährlich
- bestimmte, zum Betriebsvermögen gehörende und nicht Wohnzwecken dienende Gebäude: 3 Prozent jährlich
Sonderregeln, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer oder andere AfA-Varianten können das Ergebnis verändern. Entscheidend ist die im Einzelfall anwendbare Norm, nicht pauschal das Datum der Baugenehmigung.
Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?
Ausgangspunkt kann eine sachgerecht vereinbarte Kaufpreisaufteilung im notariellen Vertrag sein. Sie ist grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie ernstlich gewollt ist, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt.
Fehlt eine belastbare Vereinbarung oder bestehen nennenswerte Zweifel, können die Finanzbehörden die BMF-Arbeitshilfe heranziehen. Die aktuelle Fassung 2026 ermöglicht je nach Objekt Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Sie arbeitet typisiert und kann deshalb eine individuelle Prüfung erforderlich machen.
Was sagt der BFH?
Im Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) hat der BFH die damalige, auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren beschränkte Arbeitshilfe nicht als ausreichenden Ersatz für eine einzelfallgerechte Wertermittlung angesehen. Das Urteil begründet aber keinen Automatismus zugunsten jeder höheren Gebäudequote oder jedes privaten Gutachtens.
Maßgeblich bleiben das passende Bewertungsverfahren, stichtagsbezogene Daten und eine nachvollziehbare Herleitung.
Welche Nachweise kommen in Betracht?
- sachgerechte vertragliche Aufteilung
- Berechnung mit der aktuellen BMF-Arbeitshilfe
- fachlich nachvollziehbare sachverständige Bewertung
- geeignete Daten des örtlichen Gutachterausschusses
- Dokumentation besonderer Grundstücks- oder Gebäudemerkmale
Welche Unterlage im Verfahren genügt, entscheidet sich nach dem konkreten Sachverhalt. Ein Gutachten wird inhaltlich geprüft und ist nicht allein aufgrund seiner Bezeichnung verbindlich.
Modellrechnung
Bei 500.000 Euro Gesamtkaufpreis und einer angenommenen Gebäudequote von 60 Prozent beträgt die rechnerische AfA-Basis vor der Zuordnung von Erwerbsnebenkosten 300.000 Euro. Bei 2 Prozent linearer AfA wären das 6.000 Euro jährlich.
Das Beispiel illustriert nur den Rechenweg. Die Quote, der AfA-Satz, der persönliche Steuersatz und die Dauer der Nutzung stehen im Einzelfall nicht fest. Eine höhere Gebäudequote ist auch kein Selbstzweck; sie muss sachgerecht belegt sein.
Wann ist eine vertiefte Prüfung sinnvoll?
Hinweise können eine deutliche Abweichung zwischen Vertrag und typisierter Berechnung, ungewöhnliche Grundstücksmerkmale, Mischnutzung, umfangreiche Modernisierungen oder fehlende geeignete Marktdaten sein. Feste Kaufpreisgrenzen oder eine garantierte Rentabilität eines Gutachtens gibt es nicht.
Fazit
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die endgültige Steuerersparnis. Eine belastbare Aufteilung muss zum Stichtag, zum Objekt und zum verwendeten Bewertungsverfahren passen.