Einführung
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, steht vor denselben Bewertungsfragen wie beim Erbfall – nur mit dem Unterschied, dass man selbst dabei ist und die Weichen frühzeitig stellen kann.
Der Wert der Immobilie ist die Grundlage für die Bewertung im Schenkungsfall. Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz – standardisiert, ohne Einzelfallprüfung der konkreten Immobilie. Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Marktwert, kann ein Sachverständigengutachten helfen, den realistischen Verkehrswert nachzuweisen.
Besonderheiten bei der Schenkung: Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt der Zuwendung (notarielle Beurkundung). Der Wert muss auf diesen Tag abgestellt sein.
§ 198 Bewertungsgesetz gibt Ihnen das Recht, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dieser Nachweis muss vor oder zeitnah zur notariellen Übertragung vorliegen – nicht erst nachdem der Bescheid im Haus ist.
Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick über alle relevanten Situationen. Wählen Sie Ihr Thema:
Die häufigsten Situationen im Überblick
Schenkungen von Immobilien laufen selten ohne Komplexität ab. Die typischen Ausgangssituationen:
- Eine Immobilie soll an Kinder oder Enkel übertragen werden – steuergünstig, rechtssicher, mit Plan
- Die Freibeträge (400.000 € je Kind, alle 10 Jahre nutzbar) sollen optimal ausgeschöpft werden
- Die Übertragung erfolgt mit Nießbrauchvorbehalt – der Schenker behält das Nutzungs- und Ertragsrecht
- Die Immobilie wird mit eingetragenem Wohnrecht verschenkt
- Das Finanzamt setzt nach der Schenkung einen Wert an, der nicht der Realität entspricht
- Eine gemischte Schenkung liegt vor – Teil Schenkung, Teil entgeltliche Übertragung
In all diesen Situationen gilt: Je früher eine sachverständige Bewertung vorliegt, desto besser lässt sich die Schenkung steuerlich und rechtlich sauber gestalten.
Relevante Themen zur Bewertung:
- Nießbrauch bei Schenkung →
- Schenkung an mehrere Personen →
- Nießbrauch (allgemein) →
- Wohnrecht →
- Verkehrswertgutachten →
Bewertung bei der Schenkung – Besonderheiten
Wie bei der Erbschaft gilt auch bei der Schenkung: § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten – sofern der Finanzamtswert über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Das Gutachten muss sich auf den Bewertungsstichtag beziehen – das ist der Zeitpunkt der Zuwendung (notarielle Beurkundung). Besonderheiten bei Schenkungen:
- Ältere Immobilien mit Renovierungsbedarf, das im Standardverfahren nicht abgebildet wird
- Mietobjekte mit niedrigen Mieten oder strukturellem Leerstand
- Lagen, bei denen der Bodenrichtwert die tatsächliche Marktgängigkeit nicht richtig abbild et
- Immobilien mit Grundbuchbelastungen (Wohnrecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten)
- Objekte mit Drittverwendbarkeitseinschränkungen
Ein Verkehrswertgutachten kann die Bewertung sauber und nachvollziehbar dokumentieren. Je nach Komplexität kann ein Kurzgutachten oder ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich sein.
Wie das Finanzamt den Wert bei einer Immobilienschenkung ermittelt
Das Finanzamt bewertet Schenkungen von Immobilien nach dem Bewertungsgesetz – mit denselben Verfahren wie bei der Erbschaftsteuer. Je nach Objekttyp wird das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren angewendet.
Diese Standardverfahren sind auf statistischen Durchschnittswerten ausgerichtet und erfassen häufig nicht:
- Den konkreten Zustand der Immobilie
- Besonderheiten und Belastungen (Rechte, Lasten, Dienstbarkeiten)
- Grundrissprobleme oder Nutzungseinschränkungen
- Spezifische Marktfaktoren vor Ort
Ein Sachverständigengutachten kann die Bewertung der konkreten Immobilie präzise dokumentieren und wesentliche Bewertungsfaktoren berücksichtigen.
Wichtig: Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt der Zuwendung (notarielle Übertragung und Grundbucheintrag). Die Bewertung sollte stichtagsnah durchgeführt werden.
Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt – Bewertung
Der Nießbrauchvorbehalt ist eine häufige Gestaltung: Der Schenker überträgt die Immobilie, behält sich aber das Recht vor, sie weiterhin selbst zu nutzen oder die Mieterträge zu behalten.
Für die Bewertung ist relevant: Der Jahreswert des Nießbrauchs wird mit einem Kapitalwertfaktor multipliziert, der sich nach dem Lebensalter des Schenkers richtet. Die Bewertung muss präzise und nachvollziehbar sein.
Wichtig: Beide Werte – Immobilienwert und Nießbrauchwert – müssen sachverständig ermittelt sein. Ein unsauber berechneter Nießbrauchwert kann zu Anerkennungsproblemen führen.
Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert die Kombination aus Immobilienbewertung und Nießbrauchberechnung sachverständig.
→ Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt → → Nießbrauch (allgemein) → → Verkehrswertgutachten →
Schenkung mit Wohnrecht – Bewertung
Das Wohnrecht ist schwächer als der Nießbrauch: Der Berechtigte darf die Immobilie bewohnen, sie aber nicht vermieten.
Für die Bewertung: Der Jahreswert beim Wohnrecht wird auf Basis der ortsüblichen Miete berechnet – nicht auf Basis des Ertrags (wie beim Nießbrauch).
Wichtig: Der Wert muss sachverständig ermittelt sein, damit die Bewertung nachvollziehbar und anerkannt wird. Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert die Wohnrechtsberechnung präzise.
→ Wohnrecht → → Verkehrswertgutachten →
Welches Gutachten ist das Richtige?
| Situation | Empfehlung | Warum |
|---|---|---|
| Finanzamt anfechten (§ 198 BewG) | Verkehrswertgutachten | Pflichtform für steuerliche Anerkennung |
| Schenkungsteuer senken – Vorabklärung | Kurzgutachten | Einschätzung ob es sich lohnt |
| Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt | Verkehrswertgutachten | Vollständige Bewertung beider Werte nötig |
| Schenkung mit Wohnrecht | Verkehrswertgutachten / Kurzgutachten | Je nach Komplexität und Steuervolumen |
| Gemischte Schenkung | Verkehrswertgutachten | Klare Trennung entgeltlich / unentgeltlich |
| Erste Orientierung | Marktwertreport | Überblick vor Planung der Schenkung |
Häufige Fragen zur Bewertung
Auf welchen Stichtag muss das Gutachten bei einer Schenkung abstellen? Auf den Zeitpunkt der Zuwendung – das Datum der notariellen Beurkundung. Das Gutachten muss sich auf diesen Tag beziehen.
Was ist eine gemischte Schenkung? Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Immobilie teilweise entgeltlich (z. B. gegen Übernahme von Darlehen) und teilweise unentgeltlich übertragen wird. Die Bewertung muss beide Anteile korrekt abbilden.
Warum ist die Bewertung bei Nießbrauch oder Wohnrecht so wichtig? Der Wert des Nutzungsrechts muss präzise berechnet sein. Ein unsauber berechneter Wert kann zu Anerkennungsproblemen führen.
Kann das Gutachten nach der Schenkung nachgereicht werden? Die Beweislage ist stärker, wenn das Gutachten stichtagsnah vorliegt. Nachträgliche Gutachten sind beweistechnisch schwächer.
Welches Gutachten ist das Richtige?
Je nach Situation kann eine Vorabklärung, ein Kurzgutachten oder ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich sein. Ein Sachverständiger kann die konkrete Situation beurteilen.
Oder erfahren Sie mehr über die verschiedenen Gutachtenarten.