Immobilienschenkung: Grundbesitzwert, Stichtag und Gutachten

Das Wichtigste zuerst

Bei einer Immobilienschenkung müssen drei Ebenen getrennt werden:

Der Grundbesitzwert wird für die Schenkungsteuer nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes festgestellt.
Der gemeine Wert beschreibt den marktbezogenen Wert der konkreten wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag.
Nießbrauch, Wohnungsrecht, Gegenleistungen und Schulden können die steuerliche und wirtschaftliche Wirkung zusätzlich beeinflussen. Sie werden nicht automatisch auf derselben Ebene und nicht immer in derselben Höhe berücksichtigt.

Ist der festgestellte Grundbesitzwert höher als der gemeine Wert, kann ein niedrigerer Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden. Dieser Nachweis muss nicht zwingend vor der notariellen Beurkundung fertig sein. Läuft bereits eine Rechtsbehelfsfrist, sollte jedoch der richtige Bescheid rechtzeitig geprüft und gegebenenfalls fristwahrend angegriffen werden.

→ Grundbesitzwert: Berechnung, Bescheid und Prüfung

→ Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

Welcher Stichtag gilt bei einer Schenkung?

Nach § 9 ErbStG entsteht die Schenkungsteuer bei Schenkungen unter Lebenden mit der Ausführung der Zuwendung. Das Datum der notariellen Beurkundung, die Auflassung und die Eigentumsumschreibung dürfen deshalb nicht pauschal gleichgesetzt werden.

Welcher Tag im konkreten Übertragungsvorgang der steuerliche Bewertungsstichtag ist, sollte anhand des Vertrags, des Vollzugs und der steuerlichen Unterlagen geklärt werden. Für ein Gutachten ist der im Feststellungsverfahren maßgebliche Stichtag ausdrücklich im Auftrag festzuhalten.

Eine spätere Gutachtenerstellung ist grundsätzlich möglich. Der Sachverständige muss dann die tatsächlichen und marktbezogenen Verhältnisse zum zurückliegenden Stichtag belegen können. Je größer der zeitliche Abstand, desto wichtiger sind vollständige Unterlagen, Fotos, Mietdaten und stichtagsbezogene Marktdaten.

Wie ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert?

Für bebaute Grundstücke sieht § 182 BewG je nach Grundstücksart grundsätzlich das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren vor. Die Verfahren arbeiten mit gesetzlich vorgegebenen Modellen und Daten, unter anderem mit Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwerten, Mieten, Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren.

Das Ergebnis ist nicht automatisch der Preis, den genau diese Immobilie am freien Markt erzielen würde. Die typisierte Bewertung kann objektspezifische Merkmale nur innerhalb ihres gesetzlichen Modells erfassen.

Eine Prüfung ist besonders naheliegend, wenn zum Beispiel:

erheblicher Instandhaltungs- oder Modernisierungsstau besteht,
Schäden, Schadstoffe oder ungewöhnliche bauliche Mängel vorliegen,
nachhaltig niedrige Mieten oder besondere Mietbindungen bestehen,
Grundriss, Zuschnitt oder Drittverwendbarkeit ungünstig sind,
Baulasten, Dienstbarkeiten oder planungsrechtliche Einschränkungen wirken,
Nießbrauch, Wohnungsrecht oder andere Nutzungsbindungen bestehen,
eine gemischte Nutzung oder Spezialimmobilie typisiert nur unzureichend abgebildet wird.

Ein hoher Grundbesitzwert ist trotzdem nicht allein wegen seiner Höhe falsch. Zuerst müssen Berechnung, Eingaben und Objektmerkmale verglichen werden.

Vor der Übertragung oder nach dem Bescheid?

Vor der notariellen Gestaltung

Eine frühe Werteinschätzung kann helfen, Freibeträge, mehrere Übertragungsschritte, Gegenleistungen oder vorbehaltene Rechte mit Notar und Steuerberatung zu planen. Dafür muss nicht immer sofort ein vollständiges Verkehrswertgutachten beauftragt werden. Zunächst ist zu klären, welche Genauigkeit und welcher Empfänger vorgesehen sind.

Nach dem Grundbesitzwertbescheid

Liegt der Bescheid bereits vor, sind Berechnungsweg und Rechtsbehelfsbelehrung entscheidend. Einwendungen gegen die Immobilienbewertung richten sich regelmäßig gegen den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts, nicht erst gegen einen späteren Schenkungsteuerbescheid.

Der Einspruch ist nach § 355 AO grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen. Das Gutachten muss innerhalb dieser Monatsfrist regelmäßig noch nicht fertig sein; die konkrete verfahrensrechtliche Vorgehensweise gehört aber in die Hände der steuerlichen oder rechtlichen Beratung.

Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

§ 198 BewG nennt zwei zentrale Nachweiswege:

regelmäßig ein geeignetes Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer entsprechend bestellten beziehungsweise über eine akkreditierte Stelle zertifizierten Person;
einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind.

Ein typisches Kurzgutachten, eine Maklereinschätzung oder eine automatische Online-Bewertung reicht für den förmlichen Nachweis regelmäßig nicht aus. Auch ein formal geeignetes Gutachten wird inhaltlich geprüft: Stichtag, Tatsachengrundlagen, Qualifikation, Verfahren, Marktdaten und Zu- oder Abschläge müssen nachvollziehbar sein.

→ § 198 BewG: Bescheid, Frist, Gutachten und Ablauf

→ Was ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt leisten muss

Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht

Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch kann die schenkende Person je nach Vereinbarung die Immobilie weiter nutzen und Erträge beziehen. Ein Wohnungsrecht betrifft demgegenüber die persönliche Wohnnutzung in dem vereinbarten räumlichen Umfang.

Für die Bewertung sind zwei Fragen auseinanderzuhalten:

Steuerlicher Kapitalwert des Rechts: Für wiederkehrende, lebenslängliche oder zeitlich begrenzte Nutzungen gelten insbesondere §§ 13 bis 16 BewG.
Marktbezogener Werteinfluss: Für den Verkehrswert zählen konkrete Ausgestaltung, Rang, Laufzeit, Kostenverteilung, tatsächliche Nutzung und Reaktion des Grundstücksmarkts.

Beide Ergebnisse können voneinander abweichen. Der steuerliche Kapitalwert ist nicht automatisch identisch mit der Minderung des Verkehrswerts. Außerdem muss geprüft werden, auf welcher Ebene ein Recht berücksichtigt wird, damit keine doppelte Wertminderung angesetzt wird.

Gemischte Schenkung, Schulden und Gegenleistungen

Übernimmt die beschenkte Person Darlehen, zahlt einen Ausgleich oder erbringt andere Gegenleistungen, kann eine gemischte Schenkung vorliegen. Dann reicht es nicht, lediglich einen Prozentsatz vom Immobilienwert abzuziehen.

Zu prüfen sind insbesondere:

Verkehrswert und steuerlicher Grundbesitzwert der Immobilie,
übernommene Schulden und sonstige Gegenleistungen,
vorbehaltene Nutzungsrechte,
Zuordnung bei mehreren Erwerbern,
mögliche grunderwerbsteuerliche und ertragsteuerliche Folgen,
vertragliche Bedingungen, Rückforderungsrechte und Lastentragung.

Die sachverständige Immobilienbewertung beantwortet dabei die Wertfrage. Vertragsgestaltung und steuerliche Einordnung übernehmen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.

→ Schenkung einer Immobilie an mehrere Personen

Welche Bewertungsform passt?

Situation	Häufig geeigneter Einstieg	Wichtige Grenze
frühe Gestaltungsprüfung	belastbare Wertbandbreite oder Vorprüfung	ersetzt keine Steuer- oder Vertragsberatung
interne Familienentscheidung	Kurzgutachten mit festgelegtem Umfang	regelmäßig kein förmlicher §-198-Nachweis
niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG	gesetzlich geeigneter Nachweis	Qualifikation und vollständige Methodik müssen passen
Nießbrauch oder Wohnungsrecht	objekt- und rechtsbezogene Bewertung	Steuerwert und Marktwert getrennt betrachten
gemischte Schenkung	abgestimmte steuerliche und bewertungsfachliche Prüfung	Gegenleistung nicht pauschal behandeln
aktueller Verkaufswert	Markt- oder Verkehrswertermittlung zum heutigen Stichtag	nicht mit historischem Steuerstichtag vermischen

Checkliste für die Prüfung

notarieller Vertrag oder belastbarer Entwurf
Angaben zum Vollzug und zum steuerlichen Bewertungsstichtag
Grundbesitzwertbescheid samt Berechnungsanlagen, falls vorhanden
aktueller Grundbuchauszug und Bewilligungsurkunden
Mietverträge, Mietaufstellung und Angaben zur tatsächlichen Nutzung
Flächen, Baujahr, Modernisierungen, Schäden und Objektunterlagen
Nießbrauch-, Wohnungsrechts- oder sonstige Vereinbarungen
Darlehen, Gegenleistungen und Ausgleichszahlungen
geplanter Verwendungszweck und Empfänger des Wertnachweises

Häufige Fragen

Muss das Gutachten vor der Schenkung vorliegen?

Nein, nicht generell. Eine frühe Bewertung kann die Gestaltung unterstützen. Für den Nachweis nach § 198 BewG kann ein Gutachten auch später erstellt werden, muss aber den richtigen Bewertungsstichtag und die damaligen Verhältnisse belastbar abbilden.

Ist der Notartermin immer der Bewertungsstichtag?

Nicht automatisch. Die Schenkungsteuer entsteht mit Ausführung der Zuwendung. Der konkrete Stichtag sollte aus Vertrag, Vollzug und steuerlichem Verfahren abgeleitet werden.

Senkt ein Nießbrauch den Immobilienwert immer um seinen steuerlichen Kapitalwert?

Nein. Steuerlicher Kapitalwert und marktbezogener Werteinfluss beantworten unterschiedliche Fragen und können voneinander abweichen.

Reicht ein Kurzgutachten für das Finanzamt?

Für einen förmlichen niedrigeren Wertnachweis nach § 198 BewG regelmäßig nicht. Es kann aber für eine Vorprüfung oder interne Entscheidung geeignet sein.

Wer erstellt das Gutachten?

immo-gutachter.info informiert und vermittelt auf Anfrage einen geeigneten Anbieter. Die Plattform erstellt selbst keine Gutachten. Leistungsumfang, Honorar, Vertragspartner und Bearbeitungszeit werden ausschließlich im Angebot des vermittelten Anbieters festgelegt.

Nächster Schritt

Liegt bereits ein Grundbesitzwertbescheid vor, sollte zuerst die Frist gesichert und die steuerliche Wirkung überschlagen werden. Für eine frühe Schenkungsplanung sollten Bewertungszweck, Stichtag, Rechte und Gegenleistungen vor einer Gutachtenbeauftragung geklärt werden.

→ Immobilienwert-Vorprüfung bei REHKUGLER Immobilien

→ Immobiliengutachten: Kosten und Leistungsumfang

→ Vermittlungsanfrage stellen

Primärquellen

Diese Seite bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Vertragsberatung.

IMMOBILIE SCHENKEN:WERT UND STEUERN.