Restnutzungsdauer von Immobilien: Leitfaden

Restnutzungsdauer Immobilien: Der steuerliche Leitfaden für Vermieter

Für vermietete Gebäude gelten nach § 7 Abs. 4 EStG typisierte lineare AfA-Sätze. Welcher Satz gilt, hängt unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt und der Gebäudenutzung ab: Bei vielen vor 2023 fertiggestellten Wohngebäuden sind es 2 Prozent jährlich; für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude der entsprechenden Kategorie grundsätzlich 3 Prozent. Aber was, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer im konkreten Fall kürzer ist als die gesetzlich typisierte Dauer?

In diesem Fall erlaubt das Gesetz eine höhere Abschreibung – wenn die kürzere Restnutzungsdauer sachverständig nachgewiesen wird. Das ist kein Steuerschlupfloch, sondern eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Ob sie sich steuerlich auswirkt, hängt vom konkreten Objekt und von der individuellen Situation ab.

Dieser Leitfaden erklärt, was die Restnutzungsdauer ist, welche Punkte vor der Beauftragung zu klären sind, wie der Nachweis beim Finanzamt funktioniert, was bei Streit mit dem Finanzamt zu tun ist – und welche Besonderheiten für Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten.

Aktueller Gesetzgebungsstand (28. September 2026): Der Bundesrat fordert im Jahressteuergesetz 2026 eine erhebliche Einschränkung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Eine kürzere Nutzungsdauer soll danach grundsätzlich nur noch berücksichtigt werden, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes angelegt war. Das ist noch nicht geltendes Recht. Was der Bundesratsbeschluss für RND-Gutachten bedeuten würde.

Technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer: Was ist der Unterschied?

Ein Gebäude kann baulich noch nutzbar sein, obwohl seine wirtschaftliche Nutzbarkeit früher endet. Für die Beurteilung kommt es deshalb auf die Ursachen und die konkreten Verhältnisse am Stichtag an.

Blickwinkel	Leitfrage	Was im Einzelfall untersucht wird
Technisch	Wie lange lässt sich das Gebäude aufgrund seiner baulichen Substanz noch nutzen?	Zustand, Schäden und deren Auswirkungen
Wirtschaftlich	Wie lange ist die Nutzung bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich wirtschaftlich möglich?	Nutzbarkeit, Modernisierung und objektspezifische wirtschaftliche Bedingungen
Rechtlich	Gibt es rechtliche Grenzen für die weitere Nutzung?	Konkrete Beschränkungen und ihre zeitlichen Folgen

§ 4 ImmoWertV beschreibt die Restnutzungsdauer als wirtschaftliche Größe. Modernisierungen und unterlassene Instandhaltung können die modellhafte Ausgangsdauer verändern. Für den steuerlichen Nachweis genügt jedoch keine ungeprüft übernommene Modellzahl.

Beispiel zur Einordnung: Bei einem älteren Bürohaus fehlt eine zeitgemäße Ausstattung. Das allein beweist noch kein Ende der wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Zu prüfen ist, welche Nutzung weiterhin möglich ist und wie sich Zustand und erforderliche Anpassungen auf die begründete Restnutzungsdauer auswirken. Ein Baujahr oder ein einzelnes Ausstattungsmerkmal liefert dafür noch kein verlässliches Ergebnis.

Maßgeblich ist die sachverständige Begründung für das konkrete Objekt. Der BFH lässt geeignete unterschiedliche Methoden zu; bei wirtschaftlicher Begründung ist nicht automatisch ein vollständiger Nachweis des technischen Verschleißes jedes Bauteils erforderlich.

Quellen: § 4 ImmoWertV, BFH IX R 14/23 – sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer.

Wie lässt sich der mögliche Nutzen vorab überschlagen?

Verglichen werden die bisherige jährliche AfA und die AfA, die sich aus einer fachlich begründeten kürzeren Nutzungsdauer ergeben könnte.

Vereinfachtes Rechenbeispiel für ein volles Jahr: Bei einer AfA-Bemessungsgrundlage von 300.000 Euro ergeben 2 Prozent einen Abzug von 6.000 Euro. Bei einer nachgewiesenen Nutzungsdauer von 25 Jahren wären es rechnerisch 12.000 Euro. Die Differenz beträgt 6.000 Euro AfA, nicht 6.000 Euro Steuerersparnis. Bei einem unveränderten Grenzsteuersatz von 35 Prozent entspräche das überschlägig 2.100 Euro weniger Einkommensteuer in diesem Jahr.

Die 25 Jahre sind ausschließlich eine Rechenannahme. Ob sie für Ihr Objekt begründbar sind, muss geprüft werden. Die Gesamtwirkung hängt unter anderem von der verbleibenden Abschreibungsbasis, dem zeitlichen Verlauf und Ihrer steuerlichen Situation ab. Das Beispiel ist keine dauerhaft garantierte Ersparnis und keine Aussage über aktuelle Gutachterpreise.

Quellen: § 7 Abs. 4 EStG, BFH IX R 14/23.

Wie funktioniert das Gutachten und der Nachweis beim Finanzamt?

Der gesetzliche Ausgangspunkt ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der BFH hat mit IX R 25/19 und IX R 14/23 klargestellt, dass der Nachweis nicht auf eine einzige Gutachtenmethode verengt werden darf. Entscheidend ist eine sachverständige Methode, die im konkreten Einzelfall geeignet ist, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachvollziehbar zu belegen. Eine bloße Übernahme einer modellhaften Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV ohne objektspezifische sachverständige Würdigung reicht dagegen nicht.

Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023, das zusätzliche Verwaltungsanforderungen formuliert hatte, wurde mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 ausdrücklich aufgehoben.

Worauf es beim Nachweis fachlich ankommt:

objektspezifische und nachvollziehbare Tatsachengrundlage
sachverständige Herleitung der tatsächlichen Nutzungsdauer
Berücksichtigung von Zustand, Modernisierungen, Schäden sowie technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Einflüssen, soweit sie im Einzelfall relevant sind
klarer steuerlicher Stichtag
transparente Dokumentation von Daten, Annahmen und Schlussfolgerungen

Eine belastbare Tatsachengrundlage muss den Zustand des konkreten Objekts nachvollziehbar erfassen. Eine allgemeine gesetzliche Regel, wonach jeder Nachweis zwingend nur mit persönlichem Ortstermin oder ausschließlich durch bestimmte Zertifizierungsformen geführt werden kann, lässt sich aus § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der BFH-Rechtsprechung so nicht ableiten.

Der Ablauf:

Steuerberater prüft Sinnhaftigkeit
Sachverständigen beauftragen, Unterlagen zusammenstellen
Ortstermin und Gutachtenerstellung (Dauer: 2–4 Monate)
Gutachten der Steuererklärung beilegen
Finanzamt prüft und entscheidet (4–12 Wochen)

Details zum Gutachten und seinen Anforderungen: RND-Gutachten beim Finanzamt: So funktioniert der Nachweis

Was Sie vor der Beauftragung eines RND-Gutachtens klären sollten

Ein belastbares Angebot beschreibt, welches Objekt zu welchem Stichtag untersucht wird und welche Leistungen enthalten sind. Fragen Sie insbesondere nach diesen Punkten:

Punkt	Vor der Beauftragung klären
Bewertungsumfang	Welche Gebäude, Gebäudeteile oder Einheiten werden erfasst?
Unterlagen	Welche Angaben zu Baujahr, Nutzung, Umbauten und Modernisierungen werden benötigt?
Erhebung	Wie wird der maßgebliche Objektzustand festgestellt und dokumentiert?
Gutachten	Wie werden Daten, Annahmen, Methode und Ergebnis erläutert?
Honorar	Sind Umsatzsteuer, Anfahrt, Unterlagenbeschaffung und Ergänzungen enthalten?
Rückfragen	Welche Unterstützung bei fachlichen Rückfragen ist vereinbart?

Die Höhe des Honorars sollte zusammen mit diesem Umfang verglichen werden. Ein pauschaler Preis sagt wenig darüber aus, welche Prüfung tatsächlich erfolgt. Eine bestimmte steuerliche Anerkennung lässt sich durch die Beauftragung allein nicht garantieren.

Was wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?

Ablehnungen kommen vor. Entscheidend ist die konkrete Begründung des Finanzamts – etwa Zweifel an der Tatsachengrundlage, am Stichtag, an der objektspezifischen Würdigung oder an der Schlüssigkeit der hergeleiteten Nutzungsdauer. Belastbare Statistiken dazu, welche Ablehnungsgründe am häufigsten sind, liegen nicht vor.

Der erste Schritt: Einspruch einlegen. Der Einspruch ist kostenfrei und muss innerhalb eines Monats nach dem ablehnenden Bescheid eingelegt werden. Im Einspruchsverfahren kann das Gutachten ergänzt und auf die konkreten Einwände des Finanzamts eingegangen werden.

Wenn der Einspruch scheitert, ist der Finanzgerichtsweg möglich. Mehrere Finanzgerichte haben in den letzten Jahren zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden – vorausgesetzt, das Gutachten war methodisch korrekt.

Vollständige Erklärung: Streit mit dem Finanzamt über die Restnutzungsdauer: Was tun?

Restnutzungsdauer bei vermieteten Wohnimmobilien

Für vermietete Wohngebäude – Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen – ist die RND-Ermittlung die häufigste Anwendung. Der Gutachter bewertet Bauzustand, Modernisierungsgrad, Haustechnik, Lage und wirtschaftliche Nutzbarkeit.

Wichtig: Die RND ist keine mathematische Formel, die sich aus dem Baujahr ergibt. Ein Gebäude aus dem Jahr 1960, das in den letzten 15 Jahren umfassend saniert wurde, kann eine höhere RND haben als ein 20 Jahre jüngeres Gebäude mit erheblichem Sanierungsstau.

Was Gutachter bei vermieteten Wohnimmobilien konkret bewerten: Restnutzungsdauer bei vermieteten Immobilien: Was wirklich zählt

Restnutzungsdauer bei Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen haben eine Besonderheit: Der Gutachter bewertet nicht nur die Wohnung selbst, sondern das gesamte Gebäude – einschließlich Dach, Treppenhaus, Fassade und Haustechnik des Gemeinschaftseigentums. Eine sanierte Wohnung in einem maroden Altbau hat deshalb trotzdem eine kurze Restnutzungsdauer.

Nützliche Unterlagen: Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei bis fünf Jahre, Wirtschaftsplan, Teilungserklärung.

Alles zur ETW: Restnutzungsdauer Eigentumswohnung: Steuerliche Besonderheiten

Restnutzungsdauer bei Mehrfamilienhäusern

Bei Mehrfamilienhäusern können sich Zustand und Modernisierungsstand der einzelnen Bauteile unterscheiden. Ob eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer begründbar ist und welche steuerliche Auswirkung sie hätte, muss für das konkrete Objekt geprüft werden.

Bei vermieteten MFH wendet der Gutachter in der Regel das Ertragswertverfahren an – Restnutzungsdauer ist dabei ein zentraler Parameter.

Details und Rechenbeispiele: Restnutzungsdauer Mehrfamilienhaus: Abschreibung optimieren

Restnutzungsdauer bei Gewerbeimmobilien

Für bestimmte nicht zu Wohnzwecken dienende Gebäude des Betriebsvermögens gilt steuerlich ein AfA-Satz von drei Prozent. Auch bei Gewerbeimmobilien kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie für das konkrete Objekt sachverständig nachgewiesen wird. Wirtschaftliche Entwertung kann dabei eine Rolle spielen, darf aber nicht allein aus Baujahr oder Nutzungsart abgeleitet werden.

Was Gewerbeimmobilien besonders macht: Restnutzungsdauer bei Gewerbeimmobilien: Besonderheiten und Abweichungen

Häufige Fragen

Kann eine Maklerschätzung oder ein Exposé den steuerlichen Nachweis ersetzen? Eine bloße Maklerschätzung oder ein Exposé enthält regelmäßig keine sachverständige Herleitung der tatsächlichen Nutzungsdauer. Für einen belastbaren Nachweis kommt es auf eine fachlich nachvollziehbare, objektspezifische Schätzung an.

Muss das Gutachten immer einen Ortstermin enthalten? § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die BFH-Rechtsprechung formulieren keinen pauschalen gesetzlichen Ortsterminzwang. Die Tatsachengrundlage muss aber so belastbar sein, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes sachverständig geschätzt werden kann. Vor der Beauftragung sollte deshalb geklärt werden, wie der Objektzustand erhoben und dokumentiert wird.

Kann das Gutachten rückwirkend erstellt werden? Ein Gutachten kann auf einen zurückliegenden Stichtag bezogen werden, wenn sich der damalige Objektzustand anhand belastbarer Unterlagen und Tatsachen hinreichend rekonstruieren lässt. Ob der betreffende Steuerbescheid verfahrensrechtlich noch geändert werden kann, hängt nicht allein vom Gutachten ab, sondern vom Stand des Steuerverfahrens und den einschlägigen Änderungsvorschriften. Das sollte mit der steuerlichen Beratung geprüft werden.

Was passiert, wenn die Immobilie später mit Gewinn verkauft wird? Der Verkaufsgewinn kann steuerpflichtig sein. Die erhöhte AfA mindert den steuerlichen Restwert und kann damit den Veräußerungsgewinn erhöhen. Das ist mit dem Steuerberater vorab zu klären.

Rechtsstand und Primärquellen

Rechtsstand dieses Leitfadens: 28. September 2026.

Nächste Schritte

Prüfen Sie zunächst mit Ihrem Steuerberater, ob ein Gutachten für Ihre Immobilie steuerlich sinnvoll ist. Wenn ja: Beauftragen Sie einen qualifizierten Sachverständigen, stellen Sie Unterlagen zusammen (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Modernisierungsnachweise, Fotos, Grundrisse) und geben Sie den Bewertungsstichtag klar vor.

Fazit

Die Restnutzungsdauer kann für Vermieter von Bestandsimmobilien steuerlich relevant sein. Voraussetzung ist eine sachverständige, objektspezifische Begründung. Welche Auswirkung sich daraus ergibt, hängt vom Gebäude, von der verbleibenden Abschreibungsbasis und von der individuellen steuerlichen Situation ab.

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