Das Wichtigste zuerst
Vor dem Verkauf brauchen Eigentümer zwei getrennte Entscheidungen:
- Welcher Wert ist unter aktuellen Marktbedingungen fachlich plausibel?
- Mit welchem Angebotspreis soll die Immobilie tatsächlich in den Markt gehen?
Der Verkehrswert oder eine Marktwerteinschätzung liefert die fachliche Grundlage. Der Angebotspreis ist eine Vermarktungsentscheidung und kann bewusst davon abweichen. Eine zu hohe oder zu niedrige Zahl ist nicht allein deshalb falsch; entscheidend sind Datenbasis, Verkaufsziel, Zeitrahmen und Objektbesonderheiten.
Allgemeiner Ratgeber: Immobilienwert ermitteln
Welche Ausgangslage haben Sie?
- Sie möchten vor dem Inserat eine unabhängige Preisorientierung.
- Sie wollen eine Maklereinschätzung nachvollziehen oder vergleichen.
- Sie verkaufen privat und brauchen eine belastbare Grundlage für Preisverhandlungen.
- Das Objekt ist vermietet oder weist Leerstand auf.
- Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Baulasten oder andere Besonderheiten bestehen.
- Mehrere Eigentümer oder Erben müssen sich auf einen Wert einigen.
- Käufer, Bank, Behörde oder Gericht stellen eigene Anforderungen.
Zu den Detailseiten:
- Immobilienwert vor dem Verkauf ermitteln
- Maklerbewertung beim Verkauf: Wann reicht sie?
- Wann ist beim Verkauf ein Gutachten sinnvoll?
Fünf Wege zur Preisorientierung
| Weg | Geeignet für | Wesentliche Grenze |
|---|---|---|
| eigene Marktbeobachtung | erste Größenordnung und Vorbereitung | Angebotspreise sind keine gesicherten Kaufpreise |
| Online-Bewertung | schnelle statistische Spanne | Objektzustand, Rechte und Mikrolage nur begrenzt erfasst |
| Maklereinschätzung | Angebotspreis und Vermarktungsstrategie | Bewertung und Akquise können wirtschaftlich verbunden sein |
| Marktwertreport | unabhängige, datenbasierte Kauf- oder Verkaufsorientierung | regelmäßig ohne vollständige rechtliche und tatsächliche Prüfung |
| Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten | vertiefte Objektprüfung und nachvollziehbare Herleitung | Aufwand und Umfang müssen zum Zweck passen |
Keine Methode ist für jeden Verkauf automatisch die beste. Ein standardisiertes Einfamilienhaus in einem liquiden Markt stellt andere Anforderungen als ein Erbbaurecht, ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder ein Objekt mit Nutzungsrechten.
Maklerbewertung sachlich einordnen
Ein guter Makler kann lokale Nachfrage, Zielgruppen und Vermarktungsstrategie realistisch einschätzen. Die Bewertung ist deshalb nicht automatisch falsch oder unbrauchbar. Sie ist aber häufig Teil der Akquise für einen Verkaufsauftrag.
Sinnvolle Rückfragen sind:
- Welche Vergleichsobjekte wurden verwendet?
- Handelt es sich um Angebots- oder tatsächlich realisierte Preise?
- Wie wurden Zustand, Mikrolage und besondere Rechte berücksichtigt?
- Ist der genannte Wert eine Marktwerteinschätzung oder bereits eine Preisstrategie?
- Welche Annahmen würden den Wert deutlich verändern?
Wer eine von der Vermittlung getrennte Kontrolle möchte, kann einen Marktwertreport oder ein Gutachten beauftragen.
Vermietete und besondere Immobilien
Vermietung bedeutet nicht automatisch, dass ausschließlich das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Nach § 6 ImmoWertV sind Marktgepflogenheiten, Objektart, Einzelfall und verfügbare Daten maßgeblich. Bei Renditeobjekten wird die nachhaltige Ertragsfähigkeit regelmäßig eine zentrale Rolle spielen.
Eine vertiefte Prüfung ist besonders sinnvoll bei:
- nicht marktgerechten oder gestaffelten Mieten,
- Leerstand oder absehbaren Vertragsänderungen,
- Wohnrecht, Nießbrauch oder Dienstbarkeiten,
- Erbbaurecht,
- ungeklärter Bebaubarkeit oder Baulasten,
- erheblichen Schäden oder Modernisierungsfragen,
- mehreren Eigentümern mit unterschiedlichen Interessen.
Welche Bewertungsform passt?
| Situation | Häufig geeigneter Einstieg | Hinweis |
|---|---|---|
| erste Preisorientierung | Online-Spanne, Makler oder Marktwertreport | Datenbasis und Objektkenntnis vergleichen |
| unabhängige Kontrolle des Maklerpreises | Marktwertreport | Bewertungs- und Vermittlungsinteresse getrennt |
| Privatverkauf | Marktwertreport oder Kurzgutachten | Verhandlungsgrundlage, kein Verkaufsversprechen |
| einvernehmliche Erbengemeinschaft | Kurzgutachten oder vertiefte Bewertung | Auftrag gemeinsam definieren |
| Rechte, Lasten oder Sonderobjekt | Verkehrswertgutachten oder passende Spezialprüfung | Unterlagen zum Sondermerkmal erforderlich |
| formeller Nachweis gegenüber Dritten | Anforderungen vorab klären | Bank, Gericht und Finanzamt haben unterschiedliche Maßstäbe |
Kosten und aktuelles Angebot
Die Kosten hängen von Objekt, Unterlagenlage, Ortstermin, Prüfungstiefe und Verwendungszweck ab. Pauschale Preisreihen über verschiedene Gutachtenarten sind ohne identischen Leistungsumfang wenig aussagekräftig.
Der reguläre Preis des Marktwertreports von REHKUGLER beträgt aktuell 690 € brutto. Leistungsumfang und aktuelle Konditionen stehen auf der Leistungsseite zum Marktwertreport.
Für Eigentümer, die ohne Makler verkaufen möchten, gibt es außerdem die sachliche Übersicht zum privaten Immobilienverkauf.
Häufige Fragen
Ist der Angebotspreis dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Verkehrswert (Marktwert) ist ein objektivierter Wertbegriff nach § 194 BauGB. Der Angebotspreis ist Teil der Verkaufsstrategie; der spätere Kaufpreis entsteht durch konkrete Verhandlung.
Reicht eine kostenlose Online-Bewertung?
Für eine erste Spanne kann sie genügen. Je stärker Zustand, Mikrolage, Rechte, Vermietung oder besondere Nutzung den Wert prägen, desto größer ist das Risiko einer unpassenden Standardauswertung.
Brauche ich trotz Makler eine unabhängige Bewertung?
Nicht zwingend. Sie kann sinnvoll sein, wenn Einschätzungen stark auseinanderliegen, ein hoher wirtschaftlicher Wert betroffen ist oder Sie Bewertung und Vermittlungsauftrag bewusst trennen möchten.
Wie aktuell muss eine Bewertung sein?
Es gibt keine allgemeine starre Sechs-Monats-Regel. Maßgeblich ist, ob sich Markt, Objektzustand, Nutzung, Rechte oder Bewertungszweck seit dem Stichtag wesentlich verändert haben.
Ist ein Verkehrswertgutachten beim normalen Verkauf erforderlich?
Meist nicht. Es wird vor allem bei besonderen Objektmerkmalen, mehreren streitenden Beteiligten oder einem konkreten formellen Verwendungszweck sinnvoll.