Vergleichswertverfahren: Wie es funktioniert – und wann es eingesetzt wird
→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern
Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste aller Bewertungsverfahren. Es fragt: Was haben ähnliche Immobilien in ähnlicher Lage kürzlich für welchen Preis den Eigentümer gewechselt? Aus diesen tatsächlichen Kaufpreisen leitet der Sachverständige den Wert der zu bewertenden Immobilie ab.
Wann wird das Vergleichswertverfahren eingesetzt?
Immer dann, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Das ist typischerweise der Fall bei Eigentumswohnungen in Märkten mit vielen Transaktionen, bei Einfamilienhäusern in gut dokumentierten Lagen und bei unbebauten Grundstücken (Bodenrichtwert als Vergleichsbasis).
Wie funktioniert das Verfahren?
Der Sachverständige sammelt Kaufpreise vergleichbarer Immobilien aus:
- Der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses
- Eigenen Transaktionsdatenbanken
- Ggf. Markttransparenzquellen
Die Vergleichsobjekte werden nach wertbeeinflussenden Unterschieden angepasst: Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, Zustand, Etage, Ausrichtung. Diese Zu- und Abschläge werden in Prozent ausgedrückt und auf den Kaufpreis der Vergleichsobjekte angewendet.
Das Ergebnis: Ein Vergleichswert, der dem Verkehrswert der bewerteten Immobilie entspricht.
Vorteile des Vergleichswertverfahrens
Es basiert auf tatsächlichen Marktpreisen – nicht auf Kostenschätzungen oder kapitalisierten Erträgen. Es ist direkt, transparent und von Gerichten und Finanzämtern gut anerkannt.
Grenzen
Das Verfahren funktioniert nur mit ausreichend Vergleichsdaten. Bei atypischen Objekten, dünnen Märkten (ländliche Regionen, Spezialimmobilien) oder seltenen Transaktionen liefert es kein belastbares Ergebnis. Dann wechselt der Sachverständige zu Ertragswert- oder Sachwertverfahren.
Fazit
Das Vergleichswertverfahren ist das marktnaheste Verfahren und liefert bei ausreichender Datenlage präzise Ergebnisse. Es ist die bevorzugte Methode bei ETW und EFH.
Weiterführende Themen
- Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern – Alle Bewertungsverfahren im Überblick
- Ertragswertverfahren erklärt – Das Verfahren für Renditeobjekte
- Sachwertverfahren erklärt – Das Auffangverfahren
- Marktwert und Verkehrswert: Unterschied – Begriffe erklärt
- Verkehrswertgutachten erklärt – Das umfassende Gutachten