Bodenrichtwert: Was er bedeutet – und was nicht
→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern
Der Bodenrichtwert taucht bei fast jeder Immobilienbewertung auf – als Grundlage für den Bodenwert, als Input für die BMF-Arbeitshilfe, als Orientierungspunkt für Grundstückspreise. Aber was ist er genau, und was sagt er wirklich aus?
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert des Bodens für bestimmte Richtwertzonen. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert.
Er gibt an: In dieser Zone wurden Grundstücke zuletzt im Durchschnitt zu X Euro pro Quadratmeter gehandelt.
Was der Bodenrichtwert nicht ist
Er ist kein Kaufpreis und keine Garantie. Innerhalb einer Richtwertzone gibt es erhebliche Streuungen – ein Grundstück an einer ruhigen Seitenstraße ist anders zu bewerten als eines direkt an der Durchgangsstraße, obwohl beide im selben Richtwertgebiet liegen.
Außerdem ist der Bodenrichtwert immer ein rückblickender Wert – er spiegelt vergangene Transaktionen, nicht den aktuellen Markt in einem sich schnell verändernden Umfeld.
Wo wird der Bodenrichtwert verwendet?
- Bodenwertermittlung im Sachwert- und Ertragswertverfahren
- BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
- Erbschaft- und Schenkungsteuer (Finanzamt)
- Erste Orientierung beim Grundstückskauf
Wie kommt man an den Bodenrichtwert?
Alle Bundesländer stellen Bodenrichtwerte online zur Verfügung (BORIS – Bodenrichtwert-Informationssystem). Einige Länder bieten den Zugang kostenfrei, andere mit geringer Gebühr.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist eine nützliche Orientierungsgröße – aber kein Ersatz für eine individuelle Bodenwertermittlung durch einen Sachverständigen, der die grundstücksspezifischen Besonderheiten berücksichtigt.
Weiterführende Themen
- Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern – Alle Bewertungsverfahren im Überblick
- Sachwertverfahren erklärt – Das Verfahren nutzt Bodenrichtwerte
- Ertragswertverfahren erklärt – Auch hier relevant
- Verkehrswertgutachten erklärt – Fundierter als Bodenrichtwert