IMMO GUTACHTER.
Bewertungsmethode

Liegenschaftszins – Was er ist und warum er den Immobilienwert bestimmt

Der Renditemaßstab des Markts – entscheidend für die Ertragswertberechnung.

Liegenschaftszins: Warum er den Immobilienwert so stark beeinflusst

→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern

Der Liegenschaftszins ist für die meisten Eigentümer ein unbekannter Begriff – aber er ist einer der wichtigsten Parameter bei der Bewertung von Renditeobjekten. Wer ihn versteht, versteht, warum Immobilien in Toplage so viel mehr wert sind als in der Provinz.

Was ist der Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag eines Grundstücks kapitalisiert wird. Er spiegelt die marktübliche Renditeerwartung für Immobilien einer bestimmten Art in einer bestimmten Lage.

Er wird vom Gutachterausschuss der Gemeinde aus tatsächlichen Kaufpreisen und Mietdaten abgeleitet.

Wie beeinflusst er den Immobilienwert?

Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren – und desto höher der Immobilienwert.

Beispiel: Jährlicher Reinertrag 30.000 Euro. RND 40 Jahre.

  • Liegenschaftszins 5 %: Vervielfältiger ca. 17,2. Gebäudeertragswert: 516.000 Euro.
  • Liegenschaftszins 3 %: Vervielfältiger ca. 23,1. Gebäudeertragswert: 693.000 Euro.

Gleiche Miete, gleiche Restnutzungsdauer – aber 34 % mehr Wert nur durch den niedrigeren Liegenschaftszins. Das ist der Unterschied zwischen einer guten und einer sehr guten Lage.

Woher kommen die Liegenschaftszinsen?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht nach § 193 BauGB Liegenschaftszinssätze für die wichtigsten Immobilienkategorien (Einfamilienhäuser, ETW, MFH, Gewerbe) in der Gemeinde. Ein Sachverständiger muss diese offiziellen Werte heranziehen – oder begründen, warum er davon abweicht.

Fazit

Der Liegenschaftszins ist der Renditekompass des Markts. Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet: Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, die Risikoprämie niedrig – der Markt zahlt viel für ein stabiles Mietobjekt. Wer den Liegenschaftszins kennt, versteht Immobilienbewertung.

Weiterführende Themen