IMMO GUTACHTER.
Bewertungsmethode

Ertragswertverfahren Immobilien – Das Verfahren für Renditeobjekte

Kapitalwertorientiertes Verfahren auf Basis nachhaltig erzielbarer Mieterträge.

Ertragswertverfahren: Das Verfahren für Renditeobjekte

→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern

Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie kauft, kauft in erster Linie einen Ertragsstrom. Das Ertragswertverfahren bildet genau das ab: Es berechnet den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, kapitalisiert über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Wann wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?

Bei vermieteten Immobilien, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht: Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Objekte. Auch bei Eigentumswohnungen, die vermietet werden, kann es als Verfahren herangezogen werden.

Wie funktioniert das Verfahren?

  1. Jahresrohertrag: Die nachhaltig erzielbare Jahresmiete (Nettokalt), nicht die Ist-Miete unter Bestandsschutz.
  2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltungskosten, Instandhaltungsansatz, Leerstandsrisiko, Mietausfallwagnis (zusammen typisch 20–30 % des Rohertrags).
  3. Reiner Jahresertrag des Grundstücks: Bodenwert × Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsung.
  4. Reiner Ertrag des Gebäudes: Gesamtreinertrag minus Bodenwertverzinsung.
  5. Kapitalisierung: Gebäudeertrag × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins).
  6. Ertragswert: Gebäudeertragswert + Bodenwert, mit marktspezifischer Anpassung.

Der Liegenschaftszins – die wichtigste Größe

Der Liegenschaftszins ist der Renditeanspruch des Markts für Immobilien dieser Art in dieser Lage. Je niedrigerer der Liegenschaftszins (z.B. 2–3 % in Toplagen), desto höher der Vervielfältiger und damit der Ertragswert.

Der Gutachterausschuss der Gemeinde veröffentlicht lokale Liegenschaftszinssätze. Ein Sachverständiger greift auf diese Marktdaten zurück.

Fazit

Das Ertragswertverfahren ist das sachgerechte Verfahren für Renditeobjekte. Es bildet ab, was ein informierter Investor zahlen würde – bezogen auf den Ertrag.

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