Sachwertverfahren: Wann es eingesetzt wird – und wo es Grenzen hat
→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern
Das Sachwertverfahren berechnet den Immobilienwert aus dem, was es kosten würde, die Immobilie neu zu errichten – abzüglich der Wertminderung durch Alter und Abnutzung. Es ist ein kostenorientiertes Verfahren, kein marktorientiertes.
Wann wird das Sachwertverfahren eingesetzt?
Bei eigengenutzten Immobilien, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen und die nicht nach Ertragskriterien bewertet werden: Einfamilienhäuser und Villen in exklusiven oder schwach dokumentierten Lagen, selbst genutzte Gebäude ohne Mietertrag, Spezialimmobilien.
Das Finanzamt nutzt das Sachwertverfahren bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, wenn kein Vergleichswertverfahren möglich ist.
Wie funktioniert das Verfahren?
- Bodenwert: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert
- Gebäudeherstellungskosten: Normalherstellungskosten (NHK) × Wohnfläche × Ausstattungsstandard
- Altersminderung: Lineare Reduzierung abhängig von Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer
- Vorläufiger Sachwert: Bodenwert + Gebäudewert nach Alterung
- Marktanpassung: Der Sachwert wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der widerspiegelt, wie der Markt Immobilien dieser Art tatsächlich bewertet. In vielen Märkten liegen die Faktoren über 1 (Immobilien werden teurer als der Sachwert gehandelt).
Schwäche: Kein direkter Marktbezug
Das Sachwertverfahren spiegelt keine Marktdynamik. In einem steigenden Markt kann der Verkehrswert weit über dem Sachwert liegen – der Marktanpassungsfaktor soll diesen Abstand überbrücken, aber er ist immer eine Annäherung.
Relevanz bei der Kaufpreisaufteilung
In bestimmten Fällen kann die schematische Anwendung des Sachwertverfahrens (etwa in der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung) zu Ergebnissen führen, die vom tatsächlichen Marktwert abweichen – insbesondere bei Renditeobjekten, wo das Ertragswertverfahren sachlich angemessener wäre.
Fazit
Das Sachwertverfahren ist das richtige Instrument für eigengenutztes Wohneigentum ohne Vergleichsdaten. Für Renditeobjekte ist die alleinige Anwendung sachlich problematisch.
Weiterführende Themen
- Immobilienbewertung: Methoden, Verfahren und was sie liefern – Alle Bewertungsverfahren im Überblick
- Vergleichswertverfahren erklärt – Das Verfahren für ETW und EFH
- Ertragswertverfahren erklärt – Das Verfahren für Renditeobjekte
- Bodenrichtwert erklärt – Die Grundlage für den Bodenwert
- Kaufpreisaufteilung und Abschreibung – Wie die Aufteilung die Abschreibung beeinflusst