Kaufpreisaufteilung und Abschreibung: Bedeutung des Gebäudeanteils
→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude sachgerecht aufteilen
Bei einer zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilie bildet der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA. Grund und Boden ist nicht abnutzbar. Erwerbsnebenkosten werden regelmäßig entsprechend der sachgerechten Wertanteile zugeordnet.
Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
Für die häufigsten Fälle gelten grundsätzlich:
| Fall | Linearer AfA-Satz |
|---|---|
| nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a | 3 % jährlich |
| vor 2023 und nach 1924 fertiggestellte Gebäude | 2 % jährlich |
| vor 1925 fertiggestellte Gebäude | 2,5 % jährlich |
| bestimmte Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen und die Voraussetzungen von Nr. 1 erfüllen | 3 % jährlich |
Maßgeblich ist grundsätzlich der Fertigstellungszeitpunkt, nicht pauschal das Datum der Baugenehmigung. Für eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, selbständige Gebäudeteile und besondere Nutzungskonstellationen gelten weitere Regeln.
Weitere AfA-Regelungen
Neben der linearen AfA können je nach Objekt und Zeitraum andere Vorschriften relevant sein, beispielsweise:
- degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG bei Erfüllung der gesetzlichen zeitlichen und sachlichen Voraussetzungen,
- Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit Anforderungen unter anderem an Herstellungszeitraum, Nutzung, Kosten und Gebäudestandard,
- erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen nach §§ 7i und 7h EStG,
- anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Diese Regelungen lassen sich nicht allein aus der Kaufpreisaufteilung ableiten und sollten gesondert steuerlich geprüft werden.
Wie wirkt die Gebäudequote rechnerisch?
Modellannahme: Gesamtkaufpreis 600.000 Euro, davon 70 Prozent Gebäude. Ohne Erwerbsnebenkosten beträgt die modellhafte AfA-Basis 420.000 Euro. Bei einem angenommenen linearen Satz von 2 Prozent ergeben sich 8.400 Euro AfA jährlich.
Bei einer Gebäudequote von 60 Prozent wären es 360.000 Euro Bemessungsgrundlage und 7.200 Euro AfA jährlich. Die Differenz beträgt rechnerisch 1.200 Euro AfA.
Die daraus resultierende Steuerwirkung ist nicht automatisch AfA × Spitzensteuersatz. Sie hängt unter anderem von der persönlichen Grenzsteuerbelastung, den übrigen Einkünften, der Nutzungsdauer und möglichen gesetzlichen Änderungen ab.
Erwerbsnebenkosten und weitere Bestandteile
Notar-, Grundbuch-, Makler- und Grunderwerbsteuerkosten können Anschaffungsnebenkosten sein. Soweit sie das gesamte Grundstück betreffen, werden sie grundsätzlich nach der sachgerechten Aufteilungsquote auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt. Selbständig zu behandelnde Bestandteile können eine gesonderte Zuordnung erfordern.
Nachträgliche Aufwendungen
Aufwendungen nach dem Erwerb erhöhen nicht automatisch die Gebäude-AfA-Basis. Zu unterscheiden sind insbesondere sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, nachträgliche Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist nur ein Teil dieser Prüfung.
Kann die Aufteilung später geändert werden?
Eine neue fachliche Bewertung kann die ursprüngliche Aufteilung in Frage stellen. Ob sie steuerlich noch berücksichtigt werden kann, hängt jedoch vom Stand der betroffenen Bescheide und einer verfahrensrechtlichen Änderungsmöglichkeit ab. Die reguläre Festsetzungsfrist allein eröffnet keine freie Neubewertung.
Fazit
Der Gebäudeanteil beeinflusst die AfA-Bemessungsgrundlage erheblich. AfA-Satz und tatsächliche Steuerwirkung müssen davon getrennt und anhand des konkreten Sachverhalts ermittelt werden.