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Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung Gebäudeanteil und Abschreibung – Was wirklich zählt

Wie der Gebäudeanteil die AfA-Basis bestimmt, welche Abschreibungssätze gelten und wie man die Steuerlast über Jahrzehnte optimiert – mit konkreten Rechenbeispielen.

Kaufpreisaufteilung und Abschreibung: Was der Gebäudeanteil wirklich bedeutet

→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude richtig aufteilen

Wer eine Immobilie kauft und vermietet, möchte so viel wie möglich abschreiben – denn die Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen. Das geht aber nur mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises: Das Grundstück ist nicht abschreibungsfähig.

Deshalb ist der Gebäudeanteil keine Nebengröße. Er ist die Basis für die gesamte steuerliche Strategie mit der Immobilie.

Welche Abschreibungssätze gelten?

§ 7 Abs. 4 EStG regelt die AfA (Absetzung für Abnutzung) für Gebäude:

GebäudeartAfA-SatzAbschreibungsdauer
Wohngebäude, Baugenehmigung ab 01.01.20233 % p.a.33 Jahre
Wohngebäude, Baugenehmigung vor 01.01.20232 % p.a.50 Jahre
Wohngebäude, Baujahr vor 19252,5 % p.a.40 Jahre
Gewerblich genutzte Gebäude3 % p.a.33 Jahre

Zusätzlich: Wer nach § 7 Abs. 5 EStG die degressive AfA (bis 2011 möglich, 2020 wieder befristet eingeführt) gewählt hat oder § 7b EStG (Sonderabschreibung Neubau) nutzt, gelten andere Sätze.

Wie wirkt die Aufteilung auf die AfA?

Die AfA-Basis ist der Kaufpreisanteil des Gebäudes. Grundstücksanteil × Kaufpreis = nicht abschreibungsfähig. Der Rest = AfA-Basis.

Beispiel: Kaufpreis 600.000 Euro. Grundstücksanteil 30 %: 180.000 Euro nicht abschreibungsfähig. Gebäudeanteil 70 %: AfA-Basis 420.000 Euro. AfA p.a. (2 %): 8.400 Euro.

Vergleich: Grundstücksanteil 40 %: AfA-Basis 360.000 Euro. AfA p.a.: 7.200 Euro.

Unterschied: 1.200 Euro weniger AfA pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz: 504 Euro weniger Steuerersparnis p.a. Über 50 Jahre: 25.200 Euro.

Was bedeutet das für den Cashflow?

Die AfA ist eine nicht-zahlungswirksame Betriebsausgabe. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Das erhöht den steuerlichen Netto-Cashflow der Immobilieninvestition.

Beispiel: Mieteinnahme 2.500 Euro/Monat = 30.000 Euro/Jahr. Betriebskosten 8.000 Euro. AfA 8.400 Euro. Steuerpflichtiges Einkommen: 30.000 – 8.000 – 8.400 = 13.600 Euro. Steuerlast bei 42 %: 5.712 Euro.

Ohne optimierte AfA (6.000 Euro AfA statt 8.400 Euro): Steuerpflichtiges Einkommen: 16.000 Euro. Steuerlast: 6.720 Euro. Mehrlast: 1.008 Euro p.a.

Sonderabschreibungen und erhöhte AfA

Neben der regulären AfA gibt es Sonderabschreibungen für bestimmte Konstellationen:

§ 7b EStG: Für neue Mietwohngebäude oder neue Mietwohnungen im Bestand (bei Aufstockung oder Anbau), Fertigstellung bis 31.12.2026. Sonder-AfA 5 % p.a. in den ersten 4 Jahren – zusätzlich zur linearen AfA.

Denkmal-AfA: Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Sanierungskosten nach § 7i EStG mit 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren und 7 % p.a. in den folgenden 4 Jahren abgeschrieben werden. Die Wirkung kann enorm sein.

Sanierungskosten aktivieren oder sofort absetzen: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) müssen aktiviert werden, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf 15 % des Gebäudeanteils übersteigen. Das mindert die sofortige steuerliche Wirkung.

Wann lohnt sich eine Neubewertung der Aufteilung?

Wenn Sie die Immobilie bereits seit einigen Jahren halten und nie eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung durchgeführt haben, kann eine rückwirkende Korrektur in Betracht kommen – sofern die Steuerbescheide noch änderbar sind (innerhalb der Festsetzungsfrist von 4 Jahren, in Sonderfällen länger).

In diesem Fall kann ein Gutachten rückwirkend zum Kaufzeitpunkt erstellt werden und beim Finanzamt eingereicht werden. Es lohnt sich, dies mit einem Steuerberater zu besprechen.

Typische Fehler bei Abschreibung und Kaufpreisaufteilung

Falschen AfA-Satz angesetzt: Gebäude mit Baugenehmigung vor 2023 → 2 %, nicht 3 %. Vorkriegsbauten → 2,5 %. Wer verwechselt, rechnet falsch.

Nebenkosten vergessen: Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) erhöhen die AfA-Basis – sofern sie dem Gebäude zuzuordnen sind. Die korrekte Verteilung der Nebenkosten auf Grundstück und Gebäude folgt der Kaufpreisaufteilungsquote.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht beachtet: Wer kurz nach dem Kauf größere Renovierungen durchführt und die 15-%-Grenze überschreitet, muss die Kosten aktivieren statt sofort absetzen.

Aufteilung im Kaufvertrag nicht sachgerecht: Eine vertraglich vereinbarte Aufteilung wird vom Finanzamt geprüft. Zu hohe Gebäudeanteile ohne sachliche Grundlage werden korrigiert.

Praxisbeispiel: 30 Jahre im Vergleich

Kaufpreis 450.000 Euro, AfA-Satz 2 %, Steuersatz 42 %.

SzenarioGebäudeanteilAfA-BasisAfA p.a.Steuerersparnis p.a.Gesamt 30 J.
BMF-Methode55 %247.500 €4.950 €2.079 €62.370 €
Gutachten70 %315.000 €6.300 €2.646 €79.380 €
Differenz+15 %+67.500 €+1.350 €+567 €+17.010 €

17.010 Euro mehr Steuerersparnis über 30 Jahre – durch eine einmalige Investition in ein Sachverständigengutachten (ca. 2.000–3.000 Euro).

Nächste Schritte

Ermitteln Sie Ihre aktuelle AfA-Basis und prüfen Sie, ob die Kaufpreisaufteilung sachgerecht war. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über die Möglichkeit einer Korrektur. Beauftragen Sie bei einem neuen Kauf vor Abgabe der ersten Steuererklärung einen Sachverständigen.

Fazit

Der Gebäudeanteil bei der Kaufpreisaufteilung ist der entscheidende Hebel für die steuerliche Effizienz einer Immobilieninvestition. Wer ihn zu niedrig ansetzt, verschenkt über Jahrzehnte Tausende Euro Steuerersparnis. Ein Sachverständigengutachten ist die rechtssichere Methode, die AfA-Basis zu optimieren.

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