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Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung Mehrfamilienhaus – Ertragswert richtig ansetzen

Kaufpreisaufteilung beim MFH: Warum das Ertragswertverfahren entscheidend ist, wie die BMF-Methode versagt – und wie ein Gutachten die AfA-Basis optimiert.

Kaufpreisaufteilung Mehrfamilienhaus: Warum der Ertragswert entscheidet

→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude richtig aufteilen

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft in erster Linie einen Ertragsstrom – keine Ziegelmauer. Der Wert des MFH hängt von den Mieteinnahmen, dem Liegenschaftszins und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ab. Genau das bildet die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung nicht korrekt ab – sie verwendet einen Sachwert, der bei ertragswertgetriebenen Objekten strukturell falsch ist.

Das Ergebnis: Beim Mehrfamilienhaus ist die Differenz zwischen der BMF-Methode und einer sachgerechten Aufteilung besonders häufig groß – und damit auch das Optimierungspotenzial.

Warum ist das MFH ein Sonderfall?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen dominiert der Vergleichswert oder Sachwert. Das passt zum Ansatz der BMF-Methode. Beim MFH dagegen wird der Kaufpreis überwiegend aus dem Ertragswert abgeleitet: Der Investor kauft einen Mietüberschuss, kapitalisiert auf einen bestimmten Zeitraum.

Die BMF-Arbeitshilfe berechnet den Gebäudewert jedoch nach dem Sachwertverfahren – unabhängig davon, ob das Objekt ein eigengenutztes Haus oder ein renditeorientiertes MFH ist. Das führt zu systematischen Abweichungen vom Marktwert.

Konkret: In einer guten Lage mit niedrigem Liegenschaftszins (z.B. 3,0–3,5 %) ist der Ertragswert des Gebäudes hoch. Die BMF-Sachwertmethode unterschätzt ihn – und weist dem Grundstück zu viel Gewicht zu.

Wie wird ein MFH sachgerecht aufgeteilt?

Das korrekte Verfahren für ein MFH ist das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV:

  1. Bodenwerterrmittlung: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert, mit lagespezifischen Korrekturen
  2. Jahresrohertrag: Tatsächlich erzielte oder nachhaltig erzielbare Jahresmiete (Nettokaltmiete)
  3. Bewirtschaftungskosten: Abzug von Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Mietausfallwagnis (i.d.R. 20–25 % des Rohertrags)
  4. Reinertrag des Grundstücks (Bodenwertverzinsung): Bodenwert × Liegenschaftszins
  5. Reinertrag des Gebäudes: Gesamtreinertrag minus Bodenwertverzinsung
  6. Kapitalisierung: Reinertrag Gebäude × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)
  7. Verkehrswert: Gebäudewert + Bodenwert, mit Marktanpassung

Das Verhältnis Bodenwert / Gesamtverkehrswert ergibt den Grundstücksanteil. Der Rest ist der Gebäudeanteil – und damit die AfA-Basis.

Warum liefert die BMF-Methode beim MFH schlechtere Ergebnisse?

Die BMF-Arbeitshilfe verwendet für das MFH normalerweise auch das Sachwertverfahren. Das führt zu zwei Problemen:

Problem 1 – Sachwert liegt oft unter Ertragswert: Bei gut vermieteten MFH in guten Lagen zahlen Investoren weit über dem Sachwert. Der Ertragswert ist höher – der Kaufpreis also kein Indikator für einen niedrigen Gebäudewert.

Problem 2 – Liegenschaftszins nicht berücksichtigt: Die BMF-Methode kennt keine marktspezifischen Liegenschaftszinsen. Ein Gutachten setzt den tatsächlichen Liegenschaftszins an – der in teuren Lagen niedrig ist und damit einen höheren Gebäudeertragswert ergibt.

Praxisbeispiel

MFH Kaufpreis 1.400.000 Euro. Baujahr 1978, saniert 2012, 8 Wohneinheiten, gute Lage Hamburg. Jahresmiete (netto) 58.000 Euro.

BMF-Methode (Sachwert): Grundstück 500 m² × 850 Euro/m² = 425.000 Euro. Sachwert Gebäude (typisiert, Baujahr 78, modernisiert): 680.000 Euro. Aufteilung: Gebäude 680.000 / (425.000 + 680.000) = 61,5 %. AfA-Basis: 861.000 Euro. AfA p.a.: 17.220 Euro.

Gutachten (Ertragswert): Jahresreinertrag ca. 42.000 Euro. Liegenschaftszins 3,3 %. Vervielfältiger bei 38 Jahren RND: ca. 21,8. Gebäudeertragswert: 916.000 Euro. Bodenwert: 425.000 Euro. Gesamt: 1.341.000 Euro. Aufteilung Gebäude: 68,3 %. AfA-Basis: 956.200 Euro. AfA p.a.: 19.124 Euro.

Differenz: +1.904 Euro AfA/Jahr. Bei 45 % Steuersatz: 857 Euro Ersparnis/Jahr. Über 25 Jahre: 21.420 Euro Mehrersparnis.

Typische Fehler beim MFH

Sachwertverfahren trotz Renditeobjekt: Das Sachwertverfahren ist für eigengenutztes Wohneigentum geeignet – nicht für ertragswertgetriebene Renditeobjekte.

Restnutzungsdauer zu niedrig angesetzt: Wenn eine umfangreiche Kernsanierung vorliegt, verlängert sich die wirtschaftliche RND. Das erhöht den Vervielfältiger und damit den Ertragswert.

Mietansatz nicht marktkonform: Wenn die Ist-Miete unter der Marktmiete liegt (Bestandsmieter), muss der Sachverständige die nachhaltig erzielbare Miete ansetzen – nicht die aktuelle Ist-Miete. Das ist für den Investor oft günstiger.

Liegenschaftszins falsch gewählt: Der Liegenschaftszins ist der entscheidende Kapitalisierungsfaktor. Ein sachverständiger Gutachter zieht die aktuellen Liegenschaftszinsen des örtlichen Gutachterausschusses heran.

Wann lohnt sich ein Gutachten beim MFH?

Bei MFH-Kaufpreisen über 600.000 Euro: fast immer. Der Unterschied zwischen BMF-Methode und sachgerechter Aufteilung liegt beim MFH häufig bei 5–15 Prozentpunkten zugunsten des Gebäudeanteils. Das summiert sich auf erhebliche Beträge.

Nächste Schritte

Beauftragen Sie den Sachverständigen vor Einreichung der ersten Einkommensteuererklärung mit dem MFH. Stellen Sie sicher, dass er das Ertragswertverfahren verwendet und den aktuellen Liegenschaftszins des Gutachterausschusses heranzieht.

Fazit

Das MFH ist das Objekt, bei dem die BMF-Methode am häufigsten zu Lasten des Käufers versagt. Das Ertragswertverfahren bildet den Charakter eines Renditeobjekts korrekt ab. Ein Gutachten, das dieses Verfahren anwendet, optimiert die AfA-Basis – rechtssicher und vom BFH anerkannt.

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