Kaufpreisaufteilung Mehrfamilienhaus: Ertragswert sachgerecht ansetzen
→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude sachgerecht aufteilen
Bei einem Mehrfamilienhaus prägen nachhaltig erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer den Marktwert. Deshalb kann das Ertragswertverfahren für die Aufteilung des Kaufpreises sachgerecht sein. Welches Verfahren passt, hängt jedoch vom Objekt, vom Markt und von der verfügbaren Datenlage ab.
Wie berücksichtigt die BMF-Arbeitshilfe Mehrfamilienhäuser?
Die aktuelle BMF-Arbeitshilfe 2026 enthält ein Ertragswertverfahren. Sie kann unter anderem Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und einen Liegenschaftszins verarbeiten. Die frühere pauschale Aussage, die Arbeitshilfe verwende bei Mehrfamilienhäusern ausschließlich das Sachwertverfahren, ist deshalb überholt.
Die Berechnung bleibt typisiert. Einzelfallabweichungen können entstehen, wenn die verwendeten Mieten, Kostenansätze, Grundstücksmerkmale oder Zinssätze das konkrete Objekt nicht hinreichend abbilden.
Grundzüge des Ertragswertverfahrens
Eine nachvollziehbare Ertragswertermittlung umfasst regelmäßig:
- Bodenwert aus Bodenrichtwert und Grundstücksmerkmalen
- nachhaltig erzielbaren Jahresrohertrag
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
- Bodenwertverzinsung
- Gebäudereinertrag
- Kapitalisierung anhand von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins
- objektspezifische Grundstücksmerkmale und gegebenenfalls Marktanpassungen
Die Aufteilungsquote wird anschließend aus den gesondert ermittelten Wertanteilen von Grund und Boden sowie Gebäude abgeleitet.
Welche Eingaben verdienen besondere Aufmerksamkeit?
- Miete: Nicht jede aktuelle Vertragsmiete entspricht der nachhaltig erzielbaren Miete.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis müssen konsistent angesetzt werden.
- Liegenschaftszins: Vorrangig sind geeignete, stichtagsbezogene Daten des örtlichen Gutachterausschusses.
- Restnutzungsdauer: Modernisierungen wirken nicht automatisch in einem bestimmten Umfang; sie sind fachlich herzuleiten.
- Bodenwert: Bodenrichtwert und Grundstücksmerkmale müssen zum Stichtag passen.
Modellbeispiel
Angenommen, eine typisierte Berechnung und eine objektspezifische Ertragswertermittlung ergeben unterschiedliche Gebäudequoten. Die daraus errechnete AfA-Differenz ist nur ein Rechenmodell. Sie belegt weder, dass eine Methode falsch ist, noch dass das Finanzamt die höhere Quote anerkennt. Dafür müssen die jeweiligen Eingaben und die Verfahrenswahl fachlich geprüft werden.
Wann ist zusätzliche Expertise sinnvoll?
Eine vertiefte Bewertung kann insbesondere bei ungewöhnlicher Mietstruktur, erheblichem Leerstand, Mischnutzung, umfangreichen Modernisierungen oder fehlenden geeigneten Marktdaten sinnvoll sein. Eine feste Kaufpreisschwelle oder eine garantierte Amortisationsdauer gibt es nicht.
Fazit
Beim Mehrfamilienhaus ist das Ertragswertverfahren häufig relevant. Die BMF-Arbeitshilfe 2026 bildet dieses Verfahren bereits typisiert ab. Ein individuelles Gutachten kann davon abweichen, muss die Abweichung aber mit stichtagsbezogenen Daten und einer nachvollziehbaren Methodik begründen.