Nießbrauch bei Schenkung: Wertabschlag und Bewertung
→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung
Wer eine Immobilie an Kinder oder Enkel überträgt, aber die Kontrolle über Nutzung und Erträge behalten möchte, kann einen Nießbrauchvorbehalt nutzen. Der Vorbehaltsnießbrauch wirkt sich dabei auf die Bewertung aus: Der Schenker behält das Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten. Das Nießbrauchrecht wird dabei als Belastung vom Immobilienwert abgezogen – und reduziert damit den bewertungsmaßstab für den Beschenkten.
Für Bewertungszwecke ist es wichtig zu verstehen, wie diese Belastung berechnet wird und welche Faktoren die Höhe des Wertabschlags beeinflussen.
Was ist ein Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkung?
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Schenker das Eigentum an der Immobilie auf den Beschenkten, behält sich aber gleichzeitig das Nießbrauchrecht vor. Der Schenker bleibt damit wirtschaftlich Nutzer der Immobilie: Er kann weiterhin darin wohnen, sie vermieten und die Mieterträge einbehalten.
Der Beschenkte ist ab sofort formal Eigentümer – kann die Immobilie aber nicht nutzen, solange der Nießbrauch läuft. Er trägt allerdings Kosten für außergewöhnliche Instandhaltungen, die über die laufende Pflege hinausgehen.
Wie wird der Nießbrauch bewertet?
Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Der Nießbrauchwert errechnet sich nach § 14 BewG (Kapitalwert einer Rente oder eines Nutzungsrechts). Die Berechnung berücksichtigt:
Jahreswert des Nießbrauchs: Der nachhaltig erzielbare Jahresmietwert der Immobilie, abzüglich der Bewirtschaftungskosten des Nießbrauchers.
Vervielfältiger: Aus Tabellen, die sich aus Lebenserwartung und Zinsfuß ergeben. Je jünger der Nießbraucher, desto größer der Vervielfältiger – und damit der Abschlag.
Beispiel zur Bewertungswirkung: Mutter (62 Jahre) schenkt Tochter ihre vermietete ETW. Jahreswert Nießbrauch: 15.000 Euro. Vervielfältiger für 62 Jahre: ca. 11,5 (orientierungsmäßig, abhängig vom aktuellen BMF-Zinssatz). Kapitalwert des Nießbrauchs: ca. 172.500 Euro.
Wenn der Marktwert der ETW 520.000 Euro beträgt, reduziert sich der bewertete Wert des Anteils des Beschenkten um diese Belastung: 520.000 – 172.500 = 347.500 Euro belasteter Wert.
Ohne Nießbrauch würde der volle Wert von 520.000 Euro maßgeblich sein. Die Belastung durch das Nießbrauchrecht wirkt sich also unmittelbar auf die Bewertung aus.
Wie wirkt sich das Alter des Nießbrauchers auf die Bewertung aus?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs hängt entscheidend vom Alter des Schenkers und vom Mietwert der Immobilie ab. Die folgenden Werte sind orientierungsmäßig:
| Alter des Schenkers | Kapitalwert Nießbrauch (bei 15.000 € Jahreswert) | Wertabschlag |
|---|---|---|
| 55 Jahre | ca. 195.000 € | ~37 % |
| 60 Jahre | ca. 180.000 € | ~35 % |
| 65 Jahre | ca. 162.000 € | ~31 % |
| 70 Jahre | ca. 138.000 € | ~27 % |
| 75 Jahre | ca. 108.000 € | ~21 % |
Werte orientierungsmäßig bei einem Jahreswert von 15.000 Euro und dem aktuellen BMF-Zinssatz. Genaue Berechnung individuell vornehmen lassen.
Je jünger der Nießbraucher, desto größer der Wertabschlag. Wer mit 55 Jahren als Nießbraucher eingetragen wird, hat eine längere statistische Lebenserwartung – und damit einen höheren Kapitalwert des Nießbrauchs als jemand mit 75 Jahren. Das wirkt sich auf den belasteten Wert der Immobilie aus.
Was geschieht mit dem Nießbrauch nach dem Tod?
Das Nießbrauchrecht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers – automatisch und ohne weitere rechtliche Schritte. Die Immobilie fällt dann unbelastet an den Beschenkten. Aus bewertungstechnischer Sicht ist relevant: Die Immobilie wird mit fortschreitender Lebensdauer des Nießbrauchers wertvoller für den Beschenkten, weil die Restbelastung sinkt. Nach Erlöschen des Nießbrauchs liegt wieder der volle Wert vor.
Nießbrauch oder Wohnrecht – Unterschiede für die Bewertung
Der Nießbrauch und ein Wohnrecht führen zu unterschiedlichen Wertabschlägen. Der Jahreswert des Nießbrauchs (inklusive Vermietungsrecht) ist in der Regel höher als der eines Wohnrechts (nur Eigennutzung). Das bedeutet: Der Kapitalwert ist beim Nießbrauch größer, der Wertabschlag also höher.
Wenn die Person die Immobilie nur selbst nutzen möchte – ohne Vermietungsrecht – ist ein Wohnrecht bewertungstechnisch die passendere Gestaltung. Der Wertabschlag fällt geringer aus.
Was bei der Bewertung zu berücksichtigen ist
Notarielle Dokumentation: Nießbrauch und Schenkung müssen notariell beurkundet werden. Der Nießbrauch muss im Grundbuch eingetragen sein – das ist relevant für die bewertungsmäßige Anerkennung der Belastung.
Jahreswert – Marktniveau: Der Jahreswert des Nießbrauchs sollte dem üblichen Mietwert entsprechen. Ist der angesetzte Jahreswert unrealistisch niedrig, kann die Finanzamt davon abweichen – das wirkt sich auf den Kapitalwert aus.
Besitzverhältnisse klar regeln: Es sollte klar geregelt sein, wer welche Instandhaltungskosten trägt. Das beeinflusst auch die tatsächliche wirtschaftliche Bedeutung des Nießbrauchs und kann relevant für die Bewertung sein.
Vermietung und Erträge: Falls die Immobilie vermietet wird, sind die Mieteinnahmen bewertungsrelevant und sollten dokumentiert sein.
Typische Fehler beim Nießbrauchmodell
Jahreswert zu niedrig ansetzen: Ein unrealistisch niedriger Jahreswert kann zu Neubewertung durch das Finanzamt führen – das verändert den Kapitalwert und damit den belasteten Wert.
Besitzverhältnisse unklar: Wenn nicht klar ist, wer welche Kosten trägt, können bei späteren Bewertungen Unsicherheiten entstehen.
Nießbrauch nicht korrekt dokumentiert: Der Nießbrauch muss im Grundbuch eingetragen sein und notariell beurkundet werden – nur dann ist die Belastung bewertungsmaßstäblich anerkannt.
Marktwert überprüfen: Wenn der angesetzte Wert der Immobilie zweifelhaft ist, kann ein Sachverständigengutachten helfen, den realistischen Wert zu ermitteln.
Beispiel: Wie der Nießbrauch den belasteten Wert beeinflusst
Eltern (Vater 64, Mutter 61) möchten ihre Tochter als Eigentümerin eintragen, aber selbst weiterhin die Immobilie nutzen. Das Mehrfamilienhaus hat einen Marktwert von ca. 1.200.000 Euro.
Szenario ohne Nießbrauch: Der volle Wert von 1.200.000 Euro würde als Schenkungswert berücksichtigt.
Szenario mit Nießbrauchvorbehalt beider Elternteile: Mit einem Jahreswert je Elternteil von ca. 20.000 Euro und einem Vervielfältiger von ca. 11 errechnet sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von ca. 440.000 Euro. Der belastete Wert der Immobilie reduziert sich somit auf: 1.200.000 – 440.000 = 760.000 Euro.
Diese Bewertungsgrundlagen sind orientierungsmäßig. Die genaue Berechnung hängt vom aktuellen BMF-Zinssatz, dem tatsächlichen Jahreswert und den individuellen Verhältnissen ab und sollte mit einem Fachmann (Notar, Berater, Sachverständiger) geklärt werden.
Fazit
Der Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkung wirkt sich unmittelbar auf die Bewertung aus. Der Nießbrauch wird als Belastung vom Immobilienwert abgezogen – und reduziert damit den belasteten Wert, der für den Beschenkten maßgeblich wird. Je jünger der Nießbraucher und je höher der angesetzte Jahreswert, desto höher ist der Kapitalwert des Nießbrauchs und damit der Wertabschlag. Diese Bewertungsfragen sollten mit einem Sachverständigen, Notar oder Berater geklärt werden.
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