Immobilie an mehrere Personen übergeben: Anteile und Bewertung
→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung
Eine Immobilie ist teilbar – aber die Bewertung ist nicht trivial. Wer ein Haus oder eine Wohnung an mehrere Kinder, Geschwister oder andere Personen überträgt, braucht eine klare Bewertungsgrundlage: Wie werden die Anteile bewertet? Wie wirkt sich ein Miteigentumsanteil auf den Wert aus? Und welche Bewertungsfragen entstehen, wenn es um Ausgleich unter mehreren Beteiligten geht?
Miteigentumsanteile: Die häufigste Form der Übertragung
Die einfachste Variante: Alle Kinder werden als Miteigentümer zu gleichen Teilen eingetragen. Jedes Kind erhält einen Miteigentumsanteil. Bei der Bewertung werden die Anteile separat bewertet – jeder Anteil ist ein eigenständiger Wertgegenstand.
Beispiel zur Anteilbewertung: MFH mit Marktwert 900.000 Euro, drei Kinder, je 1/3 Anteil. Jedes Kind erhält einen Anteil im Wert von 300.000 Euro (vereinfacht; ohne Miteigentumsabschlag, siehe unten).
Was bei Miteigentumsanteilen zu beachten ist: Miteigentümer können nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden. Wer Miteigentümer sind, die sich nicht einig sind, hat ein Problem. Das führt in der Praxis oft zu Konflikten – besonders wenn ein Kind die Immobilie selbst nutzen möchte und ein anderes verkaufen will.
Ausgleichszahlungen: Fragen zur Bewertungsgrundlage
Eine häufige Lösung: Eines der Kinder wird Eigentümer der ganzen Immobilie, die anderen Kinder erhalten einen Ausgleich in Geld.
Bewertungsfrage: Welcher Wert der Immobilie liegt dieser Ausgleichszahlung zugrunde? Wer zahlt den Ausgleich, und wie wirkt sich das auf die Bewertungsgrundlagen aus?
Szenarien:
- Wenn der Schenker selbst die Ausgleichszahlungen leistet, entstehen für jedes Kind separate Bewertungsfragen.
- Wenn das bevorzugte Kind die Ausgleichszahlungen leistet, entstehen weitere Bewertungskonstellationen, die mit einem Fachmann (Notar, Sachverständiger) geklärt werden sollten.
Bewertung bei teilweiser Schenkung
Wenn nur ein Miteigentumsanteil übertragen wird, muss dieser Anteil bewertet werden. Das Finanzamt ermittelt den vollen Immobilienwert und teilt ihn entsprechend auf.
Wichtig: Bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken kann ein sachverständig ermittelter Wertabschlag für die Übertragbarkeit geltend gemacht werden. Ein Miteigentumsanteil lässt sich auf dem freien Markt schwerer verkaufen als die gesamte Immobilie – ein qualifizierter Gutachter kann diesen Abschlag dokumentieren.
Übertragung nur an ein Kind – Ausgleich offen
Viele Eltern übertragen die Immobilie zu Lebzeiten an ein Kind – und klären den Ausgleich für die anderen Kinder später im Testament oder durch Familieneingung. Sind die Ausgleichsfragen nicht klar geregelt, können sie später zu Bewertungs- und Ausgleichsdiskussionen führen. Eine eindeutige Dokumentation und Vereinbarung mit allen Beteiligten ist wichtig.
Typische Fehler bei der Schenkung an mehrere Personen
Miteigentumsanteile – Verwaltung unklar: Wenn mehrere Miteigentümer unterschiedliche Interessen haben und die Verwaltung nicht geregelt ist, entstehen praktische Probleme.
Ausgleichsbetrag – Grundlage unklar: Wer zahlt den Ausgleich, und auf welchem Wert basiert er? Diese Frage sollte vor der Übertragung geklärt werden.
Anteilwert nicht überprüft: Ein Sachverständigengutachten kann den realistischen Wert der Miteigentumsanteile ermitteln – inklusive Abschlag für die eingeschränkte Verkäuflichkeit.
Ausgleichsfragen offen: Wenn eine Immobilie an ein Kind übertragen wird und andere Kinder einen Ausgleich erwarten, sollte diese Frage rechtlich und finanziell geklärt werden.
Beispiel: Zwei Kinder und eine Immobilie
Eltern haben ein Einfamilienhaus (Marktwert ca. 600.000 Euro) und zwei Kinder. Sie möchten die Immobilie an das ältere Kind (Kind A) übertragen, das dort wohnt. Kind B soll einen Ausgleich erhalten.
Szenario 1 – Eltern zahlen Ausgleich: Die Eltern übertragen die Immobilie vollständig an Kind A. Gleichzeitig zahlen die Eltern einen Ausgleich von 200.000 Euro direkt an Kind B.
Szenario 2 – Kind A zahlt Ausgleich: Die Eltern übertragen die Immobilie vollständig an Kind A. Kind A zahlt danach selbst 200.000 Euro an Kind B.
Die beiden Szenarien unterscheiden sich in ihren rechtlichen und bewertungstechnischen Auswirkungen. Welche Lösung passt, sollte mit einem Notar und ggf. Steuerberater geklärt werden.
Wann braucht es ein Gutachten?
Immer dann, wenn der Finanzamtswert erheblich vom Marktwert abweicht oder wenn Miteigentumsanteile mit einem Abschlag für eingeschränkte Verkäuflichkeit geltend gemacht werden sollen. Ein Sachverständigengutachten belegt den sachgerechten Wert gegenüber dem Finanzamt.
Nächste Schritte
Klären Sie mit einem Notar und ggf. Steuerberater, wie die Übertragung strukturiert wird. Klären Sie frühzeitig, wer Ausgleichszahlungen leistet und auf welchem Wert sie basieren. Ein Sachverständigengutachten kann den realistischen Wert der Immobilie und möglicher Anteile ermitteln und damit alle Beteiligten auf eine sichere Basis stellen.
Fazit
Die Übertragung einer Immobilie an mehrere Personen erfordert eine klare Bewertungsgrundlage und eine genaue Planung. Entscheidend sind: der reale Marktwert der Immobilie, eine klare Regelung der Anteile und Ausgleichszahlungen, und die rechtliche Dokumentation. Ein Sachverständigengutachten schafft eine sichere Grundlage für alle Beteiligten.
Weiterführende Seiten
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