§ 6f EStG: Neue Regeln zur Kaufpreisaufteilung geplant

Das Wichtigste in Kürze

Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 den Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 beschlossen. Der Entwurf enthält weiterhin den neuen § 6f EStG zur Aufteilung eines Immobilienkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude.

Die geplante Regelung übernimmt den Kern des Referentenentwurfs: Eine wirtschaftlich haltbare Aufteilung im Kaufvertrag soll grundsätzlich gelten. Fehlt eine geeignete Vertragsaufteilung, sollen die Wertanteile nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt werden. Von der BMF-Arbeitshilfe soll künftig nur mit einem Gutachten bestimmter qualifizierter Sachverständiger abgewichen werden können, das nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellt wurde.

Wichtig: § 6f EStG ist noch nicht geltendes Recht. Bundestag und Bundesrat können den Entwurf noch ändern. Die Vorschrift soll erstmals für Erwerbe aufgrund von Verträgen gelten, die nach der späteren Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossen werden.

Was ist passiert?

Das Bundesfinanzministerium hat den Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 am 12. August 2026 veröffentlicht. Damit ist das Vorhaben vom ministeriellen Referentenentwurf in das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren übergegangen.

Für Immobilienkäufer und Vermieter ist insbesondere der geplante § 6f EStG relevant. Er soll erstmals gesetzlich regeln, wie ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden sowie das abschreibbare Gebäude aufzuteilen ist.

Der für die Kaufpreisaufteilung maßgebliche Wortlaut wurde gegenüber dem Referentenentwurf inhaltlich nicht entschärft. Insbesondere die Vorgaben zur persönlichen Vorortbesichtigung und zur Sachverständigenqualifikation sind im Regierungsentwurf unverändert enthalten.

Was soll § 6f EStG regeln?

Der Regierungsentwurf unterscheidet drei Ausgangslagen.

1. Aufteilung im Kaufvertrag

Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung soll der Besteuerung zugrunde gelegt werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.

Damit würde ein bereits aus der BFH-Rechtsprechung bekannter Grundsatz ausdrücklich in das Einkommensteuergesetz aufgenommen. Eine frei gewählte Gebäudequote würde dadurch nicht automatisch verbindlich. Entscheidend bliebe, ob sie sich anhand der tatsächlichen Wertverhältnisse vertreten lässt.

2. Keine geeignete vertragliche Aufteilung

Kann die vertragliche Aufteilung nicht zugrunde gelegt werden oder enthält der Kaufvertrag keine Aufteilung, sollen Boden- und Gebäudewert zunächst gesondert ermittelt werden. Anschließend ist der gezahlte Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis dieser beiden Wertanteile aufzuteilen.

Für die Schätzung soll die ImmoWertV einschließlich ihrer Vorgaben zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens herangezogen werden. Der Entwurf nennt ausdrücklich den marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert. Von diesem Wert des bebauten Grundstücks soll der Bodenwert abgezogen werden. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind anschließend durch marktübliche Zu- oder Abschläge beim Boden- beziehungsweise Gebäudewertanteil zu berücksichtigen.

3. BMF-Arbeitshilfe und abweichendes Gutachten

Das BMF soll weiterhin eine vereinfachte Arbeitshilfe veröffentlichen. Deren Ergebnis kann nach dem Entwurf der Besteuerung zugrunde gelegt werden.

Eine abweichende Aufteilung soll zulässig bleiben. Der Regierungsentwurf verknüpft den Nachweis jedoch mit engen formalen Anforderungen:

Das Gutachten muss speziell für die Kaufpreisaufteilung erstellt werden.
Es muss auf einer persönlichen Vorortbesichtigung beruhen.
Der Gutachter muss öffentlich bestellt und vereidigt für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke oder entsprechend nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein.
Die Zertifizierung muss die Wertermittlung aller Arten bebauter und unbebauter Grundstücke umfassen.

Nach dem Wortlaut des Entwurfs würde eine bloße Berechnung ohne persönliche Besichtigung für den Nachweis einer von der Arbeitshilfe abweichenden Aufteilung nicht ausreichen.

Was ist gegenüber der heutigen Rechtslage neu?

Bislang beruht die Kaufpreisaufteilung im Wesentlichen auf allgemeinen steuerlichen Grundsätzen, der BFH-Rechtsprechung und der Verwaltungspraxis zur BMF-Arbeitshilfe. Der BFH hat insbesondere klargestellt, dass eine wirtschaftlich haltbare Vertragsaufteilung grundsätzlich zu berücksichtigen ist und dass die damalige Fassung der Arbeitshilfe keine bindende Gesetzesnorm darstellte.

Der Regierungsentwurf würde diese Materie erstmals ausführlich im Einkommensteuergesetz regeln. Fachlich besonders bedeutsam sind dabei:

die gesetzliche Verankerung der ImmoWertV als methodische Grundlage,
die ausdrückliche Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale,
die gesetzliche Absicherung der BMF-Arbeitshilfe und
die Beschränkung des abweichenden Nachweises auf bestimmte Gutachter mit persönlicher Vorortbesichtigung.

Der letzte Punkt wäre für die bisherige Praxis die deutlichste Veränderung. Berechnungen anderer qualifizierter Immobilienbewerter, reine Desktop-Bewertungen oder Gutachten ohne persönliche Besichtigung könnten für Erwerbe im zeitlichen Anwendungsbereich der Neuregelung als Nachweis nicht mehr genügen.

Ab wann soll die Neuregelung gelten?

Der Regierungsentwurf sieht keine rückwirkende Anwendung auf sämtliche bestehenden Immobilienkäufe vor.

§ 6f EStG soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines obligatorischen Vertrags oder gleichgestellten Rechtsakts angeschafft werden, der nach dem Tag der Verkündung des späteren Gesetzes rechtswirksam abgeschlossen wurde.

Der maßgebliche Stichtag steht deshalb noch nicht fest. Er hängt davon ab, ob, wann und mit welchem Inhalt Bundestag und Bundesrat das Gesetz verabschieden und wann es im Bundesgesetzblatt verkündet wird.

Für bereits abgeschlossene Kaufverträge gelten die bisherigen Grundsätze weiter. Bei künftigen Verträgen kann der Zeitpunkt des rechtswirksamen Abschlusses jedoch entscheidend werden.

Was bedeutet der Entwurf für Immobilienkäufer?

Wer eine vermietete Immobilie kaufen möchte, sollte die Kaufpreisaufteilung nicht erst bei der ersten Steuererklärung betrachten. Der Gebäudeanteil bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage und wirkt damit über viele Jahre.

Eine nachvollziehbar hergeleitete Aufteilung vor dem Notartermin gewinnt durch den Regierungsentwurf zusätzlich an Bedeutung. Sie sollte:

konkrete Beträge für Grund und Boden sowie Gebäude enthalten,
auf den vorgesehenen Erwerbsstichtag bezogen sein,
mit einem zum Objekt passenden Wertermittlungsverfahren hergeleitet werden,
mitverkaufte selbstständige Wirtschaftsgüter gesondert berücksichtigen und
die realen Wertverhältnisse wirtschaftlich plausibel abbilden.

Eine Vertragsklausel ersetzt keine sachgerechte Bewertung. Sie kann aber die Ausgangsposition verbessern, wenn die Herleitung bereits vor dem Vertrag dokumentiert und plausibel ist.

Was bedeutet der Entwurf für Kaufpreisaufteilungsgutachten?

Für Gutachten würde die geplante Regelung zwei Ebenen schaffen.

Methodisch verlangt der Entwurf eine Aufteilung anhand der ImmoWertV. Das gewählte Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren muss zum Objekt und zu den verfügbaren Marktdaten passen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale dürfen nicht pauschal ausgeblendet werden.

Formal verlangt der Entwurf für den abweichenden Nachweis gegenüber der BMF-Arbeitshilfe eine persönliche Vorortbesichtigung und eine eng definierte Sachverständigenqualifikation. Ein fachlich nachvollziehbares Rechenwerk allein wäre danach nicht ausreichend.

Solange das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen ist, sollte in Angeboten und Veröffentlichungen klar zwischen heutiger Rechtslage und möglicher künftiger Nachweisform unterschieden werden. Aussagen wie „künftig zwingend“ oder „bereits gesetzlich vorgeschrieben“ wären derzeit verfrüht.

Für wen ist das relevant?

Immobilienkäufer, die eine Vermietungsimmobilie erwerben wollen
Vermieter und Investoren, deren AfA vom Gebäudeanteil abhängt
Steuerberater, die Kaufverträge und Abschreibungsgrundlagen begleiten
Notare und Vertragsgestalter, soweit Kaufpreisbestandteile im Vertrag dokumentiert werden
Immobiliensachverständige, die Kaufpreisaufteilungen erstellen
Makler und Transaktionsberater, die relevante Objektunterlagen vor dem Notartermin zusammenstellen

Besteht bereits Handlungsbedarf?

Das Gesetz ist noch nicht beschlossen. Ein bestehender Kaufvertrag muss wegen des Regierungsentwurfs nicht nachträglich geändert werden.

Bei bevorstehenden Immobilienkäufen ist es dennoch sinnvoll:

die Kaufpreisaufteilung frühzeitig vor dem Notartermin zu prüfen,
keine unbegründete Pauschalquote in den Vertrag aufzunehmen,
Bewertungsstichtag, Datenquellen und Verfahren zu dokumentieren,
bei einer geplanten Abweichung von der Arbeitshilfe die mögliche spätere Gutachtenanforderung zu berücksichtigen und
den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens zu beobachten.

Die steuerliche Vertragsgestaltung und die Anwendung der Übergangsregelung sollten mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Fachliche Einordnung

Der Regierungsentwurf schafft auf den ersten Blick mehr Rechtsklarheit: Vertragsaufteilungen, ImmoWertV, BMF-Arbeitshilfe und Gegenbeweis würden erstmals in einer Norm zusammengeführt.

Gleichzeitig würde die geplante Regelung die Nachweismöglichkeiten deutlich formalisieren. Besonders die Kombination aus persönlicher Vorortbesichtigung und eng definierter Sachverständigenqualifikation kann Kosten und Bearbeitungsaufwand erhöhen. Sie schließt nach dem derzeitigen Wortlaut auch fachlich nachvollziehbare Gutachten aus, wenn die formalen Merkmale nicht erfüllt sind.

Die frühe Kaufpreisaufteilung vor dem Kaufvertrag wird deshalb wichtiger. Ist eine wirtschaftlich haltbare Vertragsaufteilung bereits sachgerecht hergeleitet, geht es nicht erst nachträglich darum, ein Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe zu widerlegen.

Ob der Bundestag diese strengen Nachweisanforderungen unverändert übernimmt, bleibt offen. Bis zur Verkündung muss jede fachliche Einordnung deshalb den Entwurfsstatus sichtbar machen.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Kaufvertrag sachgerecht vorbereiten

Methodik und Leistungsumfang: Gutachten zur Kaufpreisaufteilung

Aktuelle Verwaltungspraxis: BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung