KAUFPREIS
AUFTEILUNG.
STEUERLICH AUFTEILEN.

Kurz erklärt

Die Kaufpreisaufteilung trennt den Gesamtkaufpreis einer Immobilie in die Anteile Grund und Boden sowie Gebäude.

Diese Aufteilung ist steuerlich zwingend erforderlich, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Die Höhe des Gebäudeanteils bestimmt damit unmittelbar die Bemessungsgrundlage der Abschreibung (AfA) und wirkt sich direkt auf die Einkommensteuer bei vermieteten Immobilien aus.

Wann ist eine Kaufpreisaufteilung relevant?

Steuerlich relevant, wenn eine Immobilie zur Vermietung erworben wird und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.

Kauf zur Vermietung

Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien zur Vermietung.

Privatvermögen

Erwerb im Privatvermögen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Steueroptimierung

Steuerliche Optimierung im Zusammenspiel mit AfA und Restnutzungsdauer.

Ohne eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist eine korrekte Abschreibung nicht möglich.

Typische Abschreibungslogik

Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil.

2,5 %

p. a. (40 Jahre)

Wohngebäude vor Baujahr 1925

2,0 %

p. a. (50 Jahre)

Wohngebäude ab Baujahr 1925

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher ist die jährliche Abschreibung. Die Kaufpreisaufteilung beeinflusst damit direkt die steuerliche Wirkung des Immobilienkaufs.

Methodik und fachlicher Hintergrund

Ziel ist eine plausible und steuerlich belastbare Verteilung des tatsächlich gezahlten Kaufpreises.

Zulässige Verfahren (BFH)

Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

Umgekehrtes Ertragswertverfahren

Anforderungen

Nach der Rechtsprechung des BFH besteht grundsätzlich eine freie Wahl des Bewertungsverfahrens, sofern ein gesetzlich normiertes Wertermittlungsverfahren angewendet wird.

Maßgeblich ist, dass das gewählte Verfahren methodisch korrekt angewendet wird und zu einem wirtschaftlich plausiblen Ergebnis führt.

Nicht zulässig sind frei entwickelte oder rein schematische Modelle ohne Anbindung an anerkannte Bewertungsverfahren.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Eine Kaufpreisaufteilung kann vor dem notariellen Abschluss auf Grundlage eines belastbaren Vertragsentwurfs oder danach auf Grundlage des unterzeichneten Kaufvertrags erstellt werden. Das geeignete Verfahren richtet sich insbesondere nach Objektart, Nutzung, Stichtag, Datenlage, Vertragsgestaltung, mitverkauften Wirtschaftsgütern und gesonderten Preisbestandteilen. Die BMF-Arbeitshilfe kann als typisierte Berechnungs- oder Plausibilisierungsgrundlage einfließen, ist aber nicht die ausschließliche Berechnungsmethode.

Regelmäßig benötigt

• Vor Vertragsschluss: belastbarer Vertragsentwurf, vorgesehener Gesamtkaufpreis, geplante Preisbestandteile sowie vorgesehene mitverkaufte Wirtschaftsgüter.
• Nach Vertragsschluss: vollständiger notarieller Kaufvertrag mit Anlagen und Nachträgen, endgültige Kaufpreisbestandteile und Erwerbsnebenkosten.
• Übergabe- beziehungsweise Besitzübergang sowie maßgeblicher Bewertungsstichtag.
• Genaue Grundstücksbezeichnung, Flurkarte und Grundstücksfläche.
• Baujahr, Objektart, Wohn- oder Nutzfläche und vorhandene Grundrisse.
• Kaufvertraglich vereinbarte Aufteilung, sofern vorhanden.
• Angaben zu mitübertragenem Inventar oder anderen selbstständig zu behandelnden Bestandteilen.
• Angaben zur tatsächlichen Nutzung und Vermietung im Erwerbszeitpunkt.
• Bodenrichtwertinformation und verfügbare Daten des zuständigen Gutachterausschusses zum maßgeblichen Stichtag.

Je nach Objekt zusätzlich benötigt

• Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Miteigentumsanteil und Sondernutzungsrechte.
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mietaufstellung und für das Bewertungsverfahren erforderliche Ertragsdaten.
• Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie Nachweise über objektspezifische Modernisierungen.
• Bei mehreren Gebäuden oder Nutzungen: nachvollziehbare Zuordnung von Flächen, Erträgen und Kaufpreisbestandteilen.
• Bei nachträglicher Erstellung: Steuererklärung, Anlagenverzeichnis oder bisherige Berechnung, soweit sie die Ausgangslage dokumentieren.

Bei besonderen Rechten oder Belastungen

• Unterlagen zu Erbbaurecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Dienstbarkeiten oder anderen wertrelevanten Belastungen.
• Vereinbarungen zu übernommenen Verpflichtungen oder vorbehaltenen Nutzungen, soweit sie den Erwerbsvorgang oder die Werte beeinflussen.
• Baulasten, Altlasten oder öffentlich-rechtliche Bindungen, wenn sie zum Stichtag wertrelevant waren.

Anlassbezogene Unterlagen

• Für eine geplante kaufvertragliche Aufteilung: klare Abgrenzung der zu übertragenden Wirtschaftsgüter und der vorgesehenen Preisbestandteile.
• Für eine Erklärung gegenüber dem Finanzamt: konkrete Rückfrage, Berechnung oder Beanstandung der Finanzbehörde.
• Für ein Einspruchs- oder Gerichtsverfahren: Bescheide, Schriftwechsel und verfahrensbezogene Fragestellung.
• Bei abweichender eigener Berechnung: verwendete Wertermittlungsdaten, Verfahren und Stichtagsbezug.

Wenn Unterlagen fehlen

• Fehlende Erwerbs-, Flächen- oder Grundstücksdaten können die Aufteilung unplausibel oder nicht reproduzierbar machen.
• Bei gesondertem Auftrag kann die Beschaffung fehlender Dokumente mit ausreichender Vollmacht oder Berechtigung unterstützt werden; ob und wann sie erhältlich sind, bleibt offen.
• Pauschale Prozentsätze ersetzen keine objektspezifische Herleitung.
• Die amtliche BMF-Arbeitshilfe kann der typisierten Berechnung oder Plausibilisierung dienen; ihre Eignung für den konkreten Fall ist gesondert zu beurteilen.
• Steuerliche Behandlung und Anerkennung sind mit der steuerlichen Beratung und gegebenenfalls dem Finanzamt zu klären.

Leistungsumfang und Kosten

Was ist enthalten?

Eine Kaufpreisaufteilung kann vor dem notariellen Vertrag auf Grundlage eines belastbaren Vertragsentwurfs oder nach Vertragsschluss auf Grundlage des unterzeichneten Kaufvertrags erstellt werden. Das geeignete Verfahren wird anhand von Objektart, Nutzung, Stichtag, Datenlage, Vertragsgestaltung und gegebenenfalls gesondert zu behandelnden Kaufpreisbestandteilen ausgewählt. Die BMF-Arbeitshilfe kann als Berechnungs- oder Plausibilisierungsgrundlage einfließen, ist aber nicht das einzig mögliche Verfahren.

Was erhalten Sie?

Sie erhalten eine schriftliche Stellungnahme beziehungsweise Berechnung mit nachvollziehbarer Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden, Gebäude und gegebenenfalls gesonderte Bestandteile. Die verwendeten Daten, Annahmen und Rechenschritte werden dokumentiert. Der Liefergegenstand ist eine Kaufpreisaufteilung und kein vollständiges Verkehrswertgutachten.

Was ist nicht enthalten?

Nicht umfasst sind ein vollständiges Verkehrswertgutachten, Steuerberatung, Vertragsgestaltung sowie ein Restnutzungsdauergutachten, sofern dieses nicht gesondert beauftragt wird. Eine verbindliche Anerkennung durch das Finanzamt oder eine bestimmte steuerliche Wirkung werden nicht zugesagt.

Voraussetzungen und Mitwirkung

Erforderlich sind je nach Bearbeitungszeitpunkt ein belastbarer Vertragsentwurf oder der unterzeichnete Kaufvertrag sowie vollständige und zutreffende Angaben zu Grundstück, Gebäude, Flächen, Nutzung, Stichtag und gesonderten Kaufpreisbestandteilen. Soweit benötigte Bewertungsdaten nicht belastbar vorliegen, kann eine zusätzliche Recherche erforderlich sein.

Wovon hängen Aufwand und Preis ab?

Der Aufwand hängt insbesondere von Objektart und Zahl der Einheiten, dem Zeitpunkt vor oder nach dem Kaufvertrag, der Daten- und Unterlagenlage, notwendigen Bodenwert-, Miet- oder Marktrecherchen, gesondert zu bewertenden Kaufpreisbestandteilen, der gewünschten Bearbeitungszeit, einem fachlich erforderlichen Ortstermin, notwendiger Dokumentenbeschaffung und dem konkreten Leistungserbringer ab. Nach Prüfung der Anfrage erhalten Sie ein individuelles Angebot.

Mögliche Zusatzleistungen

Notwendige Bodenwert-, Miet- oder Marktrecherchen, eine beschleunigte Bearbeitung, zusätzliche Ortstermine und die Beschaffung fehlender Dokumente können nach vorheriger Abstimmung gesondert angeboten und berechnet werden. Ob ein Ortstermin erforderlich ist, wird anhand des konkreten Auftrags und der Datenlage geprüft und im schriftlichen Angebot festgehalten.

Vor der Beauftragung

Nach Eingang Ihrer Anfrage prüfen wir zunächst, welche Leistung benötigt wird und wer den Auftrag fachlich und organisatorisch übernehmen kann. Die Leistung kann durch Markus Rehkugler, eine von ihm eingesetzte Gesellschaft oder einen geeigneten Kooperationspartner erbracht werden. Vor einer Beauftragung erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit dem konkreten Vertragspartner, dem Leistungsumfang, dem Gesamtpreis einschließlich Umsatzsteuer, möglichen Zusatzkosten, der vereinbarten Bearbeitungszeit und der erforderlichen Mitwirkung. Die Anfrage selbst ist noch keine verbindliche Beauftragung.

Fachliche und steuerliche Grenzen

Die Kaufpreisaufteilung dient der nachvollziehbaren Zuordnung des Gesamtkaufpreises; sie ist kein vollständiges Verkehrswertgutachten. Sie ersetzt weder Steuerberatung noch Vertragsgestaltung. Die steuerliche Würdigung bleibt der steuerlichen Beratung und der zuständigen Finanzbehörde vorbehalten. Eine Anerkennung, ein bestimmter Gebäudeanteil oder eine bestimmte AfA-Wirkung werden nicht garantiert.

Aussagekraft und steuerliche Anerkennung

Ob das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung anerkennt, wird im konkreten steuerlichen Verfahren entschieden. Eine nachvollziehbare Methodik und belastbare Objektdaten sind wesentliche Voraussetzungen, aber keine Anerkennungsgarantie.

Wodurch die Aufteilung fachlich nachvollziehbar wird

Methodisch nachvollziehbar ist

Auf objektspezifischen Daten beruht

Wirtschaftlich plausibel erscheint

Typische Missverständnisse

Rund um die Kaufpreisaufteilung bestehen häufig Fehlannahmen.

„Die Aufteilung im Kaufvertrag ist bindend."

Vertragsangaben sind ein Anhaltspunkt, aber nicht zwingend maßgeblich.

„Es gibt feste Prozentsätze."

Eine pauschale Quote ist steuerlich nicht vorgesehen.

„Die Kaufpreisaufteilung ist reine Formsache."

Sie hat unmittelbare steuerliche Auswirkungen.

Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer

Die Kaufpreisaufteilung bildet die Grundlage für die Abschreibung. Das Restnutzungsdauergutachten setzt genau hier an und beeinflusst die Dauer, über die der Gebäudeanteil abgeschrieben wird.

Wie der zweite Schritt fachlich eingeordnet wird, zeigt der Leitfaden zur Restnutzungsdauer.

Beide Themen sind steuerlich eng miteinander verknüpft, verfolgen aber unterschiedliche Fragestellungen:

Kaufpreisaufteilung

Wie hoch ist der abschreibbare Gebäudewert?

Restnutzungsdauer

Über welchen Zeitraum wird abgeschrieben?

Praxishinweis: Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag

Es kann sinnvoll sein, die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Immobilienkauf sachgerecht zu ermitteln und im notariellen Kaufvertrag festzuhalten.

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung kann für die steuerliche Prüfung erheblich sein. Das Finanzamt prüft jedoch, ob sie die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich plausibel abbildet. Dafür ist insbesondere relevant, ob sie:

Auf einem anerkannten, gesetzlich normierten Bewertungsverfahren beruht

Wirtschaftlich plausibel ist

Die tatsächlichen Objektverhältnisse realistisch abbildet

Nicht offensichtlich nur steuerlich motiviert oder realitätsfern erscheint

Eine frühzeitige und sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann die spätere Prüfung erleichtern. Eine Anerkennung durch das Finanzamt wird dadurch nicht garantiert.

Abgrenzung zu anderen Gutachtenarten

Die Kaufpreisaufteilung betrifft ausschließlich die steuerliche Zuordnung von Anschaffungskosten.

Verkehrswertgutachten

Ermittelt einen Marktwert.

Kurzgutachten

Dient der Wertorientierung.

Restnutzungsdauergutachten

Beeinflusst die Abschreibungsdauer.

Orientierungshilfe

Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist sinnvoll, wenn:

Eine Immobilie zur Vermietung erworben wurde

Steuerliche Auswirkungen korrekt abgebildet werden sollen

Abschreibung und Restnutzungsdauer auf einer belastbaren Basis aufbauen sollen

Sie ist ein zentraler Baustein jeder steuerlich relevanten Immobilienbewertung.

Weiterführende Inhalte

Diese Inhalte helfen, die steuerlichen Zusammenhänge rund um Immobilienkäufe besser zu verstehen.

Restnutzungsdauergutachten

Verkehrswertgutachten

Bewertungsanlässe

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