FG München: ImmoWertV kann kürzere Nutzungsdauer belegen

Das Wichtigste in Kürze

Das Finanzgericht München hat mit Urteil vom 26. Juni 2026 – 8 K 1147/23 – bei einer vermieteten Betriebshalle eine auf 18 Jahre verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer anerkannt. Das Gericht hielt eine sachverständige, an § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 angelehnte Schätzung für geeignet, weil das Gutachten die individuellen Gegebenheiten des Objekts und die Modernisierungen nachvollziehbar einbezog. Eine bloße Übernahme von Modellwerten ohne konkreten Gebäudebezug genügt dagegen auch nach diesem Urteil nicht. Die derzeit verfügbare Fundstelle bezeichnet die Entscheidung als vorläufig nicht rechtskräftig.

Was ist passiert?

Streitgegenstand war die AfA einer 1969 fertiggestellten und 2017 erworbenen Betriebshalle. Die Eigentümerin legte ein Verkehrswertgutachten sowie ergänzende sachverständige Stellungnahmen vor. Darin wurden eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren, der Modernisierungsgrad des konkreten Objekts und daraus eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren hergeleitet.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger kam mit einem anderen methodischen Ansatz zu dem Ergebnis, eine kürzere Nutzungsdauer könne nicht nachgewiesen werden. Das Finanzgericht folgte dennoch der Schätzung der Eigentümerin. Nach seiner Würdigung entkräftete das abweichende Gutachten die Grundlagen der objektbezogenen ImmoWertV-Schätzung nicht und zeigte insbesondere nicht, dass diese eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens lag.

Das Gericht berücksichtigte deshalb für die Streitjahre 2017 bis 2021 die auf 18 Jahre verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Was ist tatsächlich neu?

Das Urteil erfindet keine neue Nachweismethode. Es wendet die BFH-Grundsätze zur freien Wahl einer im Einzelfall geeigneten sachverständigen Methode auf eine Betriebshalle und auf zwei gegensätzliche Sachverständigenbewertungen an.

Für die Bewertungspraxis sind insbesondere drei Aussagen bemerkenswert:

Eine sachverständige Ermittlung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 kann auch dann geeignet sein, wenn sie Bestandteil eines Verkehrswertgutachtens ist.
Das Modell muss objektbezogen angewandt werden. Im entschiedenen Fall waren die Modernisierungsmaßnahmen, ihre Gewichtung und die daraus abgeleitete Restnutzungsdauer nachvollziehbar erläutert und ergänzt worden.
Nach Auffassung des FG waren weder zusätzliche Ausführungen zur Zeit nach Ablauf der geschätzten Nutzungsdauer noch die Einbeziehung erst künftig möglicher Modernisierungen erforderlich.

Das Gericht hielt außerdem eine nachträgliche Begutachtung bezogen auf den Erwerbszeitpunkt nicht für schädlich. Maßgeblich blieb jedoch, ob der zurückliegende Stichtag sachverständig tragfähig rekonstruiert wurde.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Das Urteil bestätigt keine automatische Anerkennung modellbasierter Restnutzungsdauern. Es zeigt vielmehr, worauf es im Streitfall ankommen kann:

Der maßgebliche Stichtag muss eindeutig bestimmt sein.
Die Wahl der Gesamtnutzungsdauer muss zur Gebäudeart passen.
Modernisierungen und unterlassene Instandhaltungen müssen am konkreten Objekt erfasst, gewichtet und nachvollziehbar hergeleitet werden.
Ergänzende Stellungnahmen können eine zunächst zu knappe Herleitung vertiefen.
Ein abweichendes Gegengutachten führt nicht automatisch dazu, dass die Schätzung des Steuerpflichtigen verworfen werden muss; entscheidend bleibt die gerichtliche Würdigung des Einzelfalls.

Ob § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG im konkreten Steuerfall anwendbar ist und welche verfahrensrechtlichen Schritte möglich sind, sollte mit der steuerlichen Beratung geklärt werden.

Für wen ist das relevant?

Eigentümer und Unternehmen mit älteren vermieteten Betriebs- oder Werkhallen
Vermieter, die eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen
Steuerberater und Rechtsanwälte in offenen AfA- und Einspruchsfällen
Sachverständige, die Restnutzungsdauern stichtags- und objektbezogen herleiten

Besteht Handlungsbedarf?

Kurz: Das Urteil ist ein Prüfhinweis, aber kein allgemeiner Anerkennungsautomatismus.

In offenen Fällen kann geprüft werden, ob ein vorhandenes Gutachten den Gebäudetyp, den Modernisierungsgrad, die Einzelmaßnahmen und den maßgeblichen Stichtag ausreichend konkret behandelt. Eine pauschale Übernahme von Tabellenwerten oder eine allein rechnerische Verkürzung wird durch die Entscheidung nicht gestützt.

Wegen der noch nicht bestätigten Rechtskraft sollte das Urteil nicht als abschließend gesicherte höchstrichterliche Linie behandelt werden.

Fachliche Einordnung

Die Entscheidung stärkt die Bedeutung einer konsistenten, objektbezogenen Modellanwendung. Fachlich entscheidend war nicht allein das Etikett „ImmoWertV“, sondern die nachvollziehbare Verbindung zwischen Gebäudeart, Alter, Modernisierungsmaßnahmen und dem Ergebnis von 18 Jahren.

Zugleich bleibt die Reichweite begrenzt: Es handelt sich um die Würdigung eines Finanzgerichts im konkreten Einzelfall. Das Urteil ersetzt weder die Darlegungs- und Feststellungslast des Steuerpflichtigen noch die Prüfung, ob die gewählte Methode für das jeweilige Gebäude tatsächlich geeignet ist. Die weitere Entwicklung hängt auch davon ab, ob die Entscheidung rechtskräftig wird oder ein Rechtsmittelverfahren folgt.

Primärquellen

FG München, Urteil vom 26. Juni 2026 – 8 K 1147/23 –, ECLI:DE:FGMUENC:2026:0626.8K1147.23.00
FG München: amtliche Entscheidungsdatenbank Bayern.Recht – am 14. August 2026 war noch kein stabiler Direktlink zum Urteil auffindbar
§ 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
§ 4 ImmoWertV – Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer
Anlage 2 ImmoWertV – Modernisierungsmodell

Passender nächster Schritt

→ Anforderungen an ein Restnutzungsdauergutachten prüfen

Für die fachliche Vorprüfung des Gebäudes: Restnutzungsdauer prüfen lassen