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Kaufpreisaufteilung

BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung – Schwächen und Alternativen

Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung benachteiligt Käufer oft. Was das Tool falsch macht, wann es durch ein Gutachten ersetzt werden kann – und was der BFH dazu sagt.

BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung: Schwächen und warum ein Gutachten oft besser ist

→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude richtig aufteilen

Das Bundesfinanzministerium stellt Käufern von Immobilien eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, mit der sie den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen können. Das Finanzamt verwendet dieselbe Methode, wenn Käufer keine eigene Aufteilung vorlegen. Das klingt praktisch – ist aber für viele Käufer nachteilig.

Denn die BMF-Arbeitshilfe berechnet typisiert. Sie kennt Ihre Immobilie nicht. Und sie produziert in bestimmten Konstellationen – besonders in Hochpreislagen – Ergebnisse, die den Gebäudeanteil deutlich zu niedrig ansetzen.

Was ist die BMF-Arbeitshilfe genau?

Die BMF-Arbeitshilfe ist ein Excel-Tool, das das Bundesfinanzministerium kostenlos bereitstellt. Sie ermittelt den Wert des Gebäudes nach dem Sachwertverfahren – basierend auf Herstellungskosten, Ausstattungsstandard, Baujahr und Restnutzungsdauer. Der Bodenwert wird anhand des Bodenrichtwerts berechnet.

Das Verhältnis von Bodenwert zu Gebäudeertragswert (oder Sachwert) ergibt die Aufteilungsquote.

Wo liegt das Problem?

Problem 1: Sachwert statt Marktwert. Die BMF-Arbeitshilfe berechnet den Gebäudewert nach Herstellungskosten (Normalherstellungskosten × Fläche × Ausstattungsstandard × Restnutzungsdauer). In Märkten, in denen Immobilien weit über dem Sachwert gehandelt werden – also in gefragten Lagen – liefert das eine zu hohe Grundstücksquote.

Problem 2: Bodenrichtwert als starrer Ansatz. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für ein definiertes Richtwertgebiet. Er kann erheblich von dem abweichen, was das konkrete Grundstück tatsächlich wert ist (Zuschnitt, Lage innerhalb des Gebiets, Bebaubarkeit).

Problem 3: Kein individueller Bauzustand. Die BMF-Arbeitshilfe berücksichtigt Sanierungsmaßnahmen nur grob. Ein vollsaniertes Gebäude aus 1965 bekommt dieselbe Wertminderung wie ein unsanierter Bestand.

Problem 4: Kein marktspezifischer Liegenschaftszins. Die Arbeitshilfe verwendet keine marktspezifischen Liegenschaftszinssätze. Bei vermieteten Objekten, deren Ertragswert erheblich von Normwerten abweicht, ist das ein Nachteil.

Was sagt der BFH zur BMF-Arbeitshilfe?

Der Bundesfinanzhof hat sich mehrfach zur Kaufpreisaufteilung geäußert. Entscheidend ist das Urteil BFH IX R 54/19 vom 21.07.2020: Das Gericht stellt klar, dass die BMF-Arbeitshilfe keine Bindungswirkung hat und durch ein qualifiziertes Gutachten verdrängt werden kann.

Das Gutachten muss laut BFH:

  • Von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt sein
  • Den Stichtag des Kaufvertrags treffen
  • Methodisch dem ImmoWertV-Standard entsprechen
  • Konkret auf das bewertete Objekt eingehen (kein "Formular-Gutachten")

Wenn das Gutachten diese Anforderungen erfüllt, muss das Finanzamt es berücksichtigen. Die BMF-Methode tritt zurück.

Wann weicht die BMF-Methode am stärksten ab?

In teuren Lagen mit hohem Bodenrichtwert: München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Berlin-Mitte. Der hohe Bodenrichtwert erhöht den Grundstücksanteil – auch wenn das Gebäude hochwertiger und gut saniert ist.

Bei vollsanierten Altbauten: Ein kernsaniertes Gebäude aus 1930 hat eine deutlich längere wirtschaftliche Restnutzungsdauer als die BMF-Tabelle annimmt.

Bei Objekten mit hohem Ertragswert: Wenn die Mieten über dem Normalmaß liegen, ist der Ertragswert höher als der Sachwert – die BMF-Methode bildet das nicht ab.

Bei niedrigem Bodenrichtwert: In guten Lagen kleiner Städte mit niedrigem Bodenrichtwert, aber hohem Kaufpreis, ergibt die BMF-Methode manchmal einen zu hohen Grundstücksanteil, weil der Bodenrichtwert nicht das tatsächliche Nachfrageniveau abbildet.

Wie läuft ein Gutachten ab?

Der Sachverständige ermittelt:

  1. Bodenwert: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert, korrigiert um grundstücksspezifische Zu- und Abschläge
  2. Gebäudewert: Sachwertverfahren (bei eigengestutzten Objekten) oder Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten)
  3. Gesamtverkehrswert: Aufaddierung beider Werte mit marktspezifischer Anpassung
  4. Aufteilungsquote: Anteil Bodenwert / Gesamtverkehrswert = Grundstücksquote. Der Rest ist Gebäudeanteil.

Das Finanzamt prüft das Gutachten. Es kann eigene Einwände erheben – aber wenn das Gutachten methodisch sauber ist, muss es als Grundlage anerkannt werden.

Typische Fehler beim Einsatz der BMF-Arbeitshilfe

Falschen Bodenrichtwert eingegeben: Der Bodenrichtwert ändert sich jährlich. Wer den falschen Stand nimmt, berechnet falsch.

Ausstattungsstandard falsch eingestuft: Eine Überschätzung des Standards erhöht den Gebäudeanteil bei der BMF-Methode – was zu Problemen führen kann, wenn das Finanzamt den Standard niedriger einschätzt.

Keine Dokumentation der Eingaben: Wer das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe nicht dokumentiert, hat bei einer Betriebsprüfung keinen Nachweis.

BMF-Ergebnis in der Steuererklärung ohne Prüfung übernommen: Viele Käufer und auch Steuerberater übernehmen das Ergebnis, ohne zu prüfen, ob es vorteilhafter ist.

Praxisbeispiel: Gutachten vs. BMF-Methode

MFH Kaufpreis 1.100.000 Euro, Baujahr 1965, saniert 2017, gute Wohnlage Düsseldorf.

BMF-Methode: Bodenrichtwert 580 Euro/m², 400 m² Grundstück → Bodenwert 232.000 Euro. Sachwert Gebäude (typisiert, Baujahr 65, saniert) 600.000 Euro. Aufteilungsquote Gebäude: 600.000 / (232.000 + 600.000) = 72 %. AfA-Basis: 792.000 Euro.

Gutachten (Ertragswertverfahren): Ertragswert Gebäude berücksichtigt aktuelle Mieten und Liegenschaftszins 3,5 %. Gebäudewert: 820.000 Euro. Grundstücksanteil sachgerecht: 18 % = 198.000 Euro. Gebäudeanteil: 82 % = 902.000 Euro.

Differenz AfA-Basis: 110.000 Euro mehr durch Gutachten. AfA p.a. 2 %: 2.200 Euro mehr. Steuervorteil bei 45 %: 990 Euro p.a. Über 30 Jahre: 29.700 Euro Mehrersparnis.

Nächste Schritte

Laden Sie die aktuelle BMF-Arbeitshilfe herunter und berechnen Sie die Quote vorab. Vergleichen Sie das Ergebnis mit einer sachverständigen Schätzung. Beauftragen Sie bei einer relevanten Abweichung ein vollständiges Gutachten vor Abgabe der ersten Steuererklärung.

Fazit

Die BMF-Arbeitshilfe ist bequem – aber sie ist nicht neutral. Sie benachteiligt Käufer in Hochpreislagen, bei sanierten Altbauten und bei Objekten mit überdurchschnittlichen Erträgen. Der BFH hat klar gestellt: Ein Sachverständigengutachten hat Vorrang. Wer es nutzt, optimiert die Abschreibungsbasis auf rechtssicherem Weg.

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