BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung: Anwendung und Grenzen
→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude sachgerecht aufteilen
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe bereit, mit der ein Gesamtkaufpreis typisiert auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt oder eine bereits vorliegende Aufteilung auf Plausibilität geprüft werden kann. Maßgeblich ist die zum Bewertungsstichtag aktuelle Fassung; die Arbeitshilfe und ihre Anleitung werden regelmäßig aktualisiert.
Aktueller Stand der BMF-Arbeitshilfe: März 2026. Sie dient der typisierten eigenen Berechnung oder Plausibilitätsprüfung. Sie ersetzt keine individuelle Verkehrswertermittlung; besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können in der typisierten Berechnung nur begrenzt berücksichtigt werden.
Die amtlichen Unterlagen finden Sie direkt beim Bundesfinanzministerium:
- BMF-Übersichtsseite zur Kaufpreisaufteilung
- Arbeitshilfe als XLSX-Datei
- Anleitung zur Arbeitshilfe als PDF
Welche Angaben benötigt die BMF-Arbeitshilfe?
Die benötigten Angaben hängen von Grundstücksart und verfügbaren Verfahrensdaten ab. Zu den Hauptangaben gehören:
- Lage und Grundstücksart,
- Datum des Kaufvertrags und Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten,
- ursprüngliches Baujahr sowie Wohn- oder Nutzfläche,
- gegebenenfalls Garagen, Tiefgaragen und Miteigentumsanteile,
- Grundstücksgröße und maßgeblicher Bodenrichtwert,
- je nach Verfahren geeignete Vergleichsfaktoren, Mieten, Zahl der Einheiten, Liegenschaftszins sowie Regional- oder Sachwertfaktoren.
Welches Bewertungsverfahren wird verwendet?
Die Arbeitshilfe beschränkt sich nicht auf ein einziges Bewertungsverfahren. Je nach Grundstücksart und verfügbaren Daten kommen in der aktuellen Fassung in Betracht:
- Vergleichswertverfahren, insbesondere bei geeigneten Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum
- Ertragswertverfahren, etwa bei ertragsorientierten Objekten
- Sachwertverfahren, insbesondere wenn Herstellungskosten den geeigneten Ausgangspunkt bilden
Die Reihenfolge der Datenabfrage begründet keinen pauschalen Vorrang eines Verfahrens. Entscheidend sind Objektart, Gepflogenheiten des Grundstücksmarkts und die Eignung der verfügbaren Daten. Eine abweichende Verfahrenswahl kann im Einzelfall sachgerecht sein, muss dann aber begründet werden.
Beim Ertragswertverfahren können unter anderem Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins einfließen. Beim Vergleichswertverfahren können veröffentlichte Vergleichsfaktoren objektspezifisch angepasst werden. Der Bodenwert wird grundsätzlich aus Bodenrichtwert und Grundstücksmerkmalen abgeleitet.
Warum bleibt das Ergebnis typisiert?
Auch die aktuelle Arbeitshilfe ist kein Verkehrswertgutachten für das konkrete Objekt. Das Ergebnis hängt von den Eingaben, den verfügbaren Daten und den in der Arbeitshilfe hinterlegten Modellansätzen ab. Abweichungen können beispielsweise entstehen, wenn:
- der Bodenrichtwert die Besonderheiten des Grundstücks nicht vollständig abbildet,
- Vergleichsfaktoren fehlen oder nur eingeschränkt übertragbar sind,
- Modernisierungen oder der tatsächliche Zustand nicht hinreichend erfasst werden,
- Mieten, Liegenschaftszins oder Bewirtschaftungskosten vom verwendeten Modellansatz abweichen.
Solche Punkte machen die Arbeitshilfe nicht generell ungeeignet. Sie zeigen vielmehr, an welchen Stellen eine einzelfallbezogene Prüfung erforderlich sein kann.
Was hat der BFH entschieden?
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden, dass die damalige Arbeitshilfe eine vertragliche Aufteilung nicht ohne einzelfallgerechte Wertermittlung ersetzen konnte. Beanstandet wurden insbesondere die damalige Beschränkung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und der fehlende Orts- oder Regionalisierungsfaktor. Das Urteil betrifft damit eine ältere Fassung. Es belegt nicht automatisch die Ungeeignetheit der methodisch erweiterten aktuellen Arbeitshilfe.
Eine vertragliche Aufteilung ist grundsätzlich zu berücksichtigen, solange sie nicht nur zum Schein vereinbart wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Bestehen nennenswerte Zweifel, sind die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls zu würdigen.
Wann kann ein Gutachten sinnvoll sein?
Ein Gutachten kann eine individuelle Aufteilung dokumentieren, wenn die typisierte Berechnung das konkrete Objekt nach fachlicher Einschätzung nicht hinreichend abbildet. Relevant sind insbesondere:
- ein zutreffender Bewertungsstichtag,
- ein zum Objekt und zur Datenlage passendes Verfahren,
- nachvollziehbare Eingangsgrößen und Quellen,
- eine transparente Herleitung der Wertanteile.
Das Finanzamt oder ein Finanzgericht prüft ein eingereichtes Gutachten inhaltlich. Seine Berücksichtigung ist daher keine automatische Folge allein der Bezeichnung oder Qualifikation des Erstellers.
Modellbeispiel
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus können Arbeitshilfe und individuelles Gutachten zu unterschiedlichen Quoten gelangen, wenn sie beispielsweise verschiedene objektspezifische Mieten, Bewirtschaftungskosten oder Liegenschaftszinsen verwenden. Eine solche Differenz ist zunächst ein Prüfhinweis. Ob die individuelle Berechnung vorzugswürdig ist, hängt von Methodik, Datenqualität und Einzelfall ab.
Konkrete Steuerwirkungen lassen sich erst aus der tatsächlich anerkannten Gebäudequote, dem anwendbaren AfA-Satz und der persönlichen steuerlichen Situation ableiten.
Fazit
Die BMF-Arbeitshilfe 2026 ist ein typisiertes Rechen- und Plausibilisierungsinstrument mit mehreren Bewertungsverfahren. Sie ersetzt keine vollständige Einzelfallprüfung. Wer begründete Zweifel am Ergebnis hat, sollte Eingaben und Modellwahl prüfen und das weitere Vorgehen mit steuerlicher und bewertungsfachlicher Beratung abstimmen.