Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: Anforderungen und Grenzen
→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude sachgerecht aufteilen
Käufer und Verkäufer können im notariellen Kaufvertrag festhalten, welcher Teil des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Eine solche Vereinbarung ist steuerlich relevant, aber nicht allein deshalb verbindlich, weil sie im Vertrag steht.
Grundsätze der BFH-Rechtsprechung
Nach der BFH-Rechtsprechung ist eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Das gilt nicht, wenn sie nur zum Schein vereinbart wurde, einen Gestaltungsmissbrauch darstellt oder die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Im Urteil IX R 26/19 betont der BFH, dass die Prüfung anhand der objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte erfolgen muss. Eine pauschale Abweichungsgrenze von 10 oder 15 Prozentpunkten gibt die Entscheidung nicht vor.
Wie lässt sich die Aufteilung begründen?
Eine belastbare Vertragsklausel sollte:
- konkrete Beträge für Grund und Boden sowie Gebäude nennen,
- den Bewertungsstichtag erkennen lassen,
- die verwendete Datengrundlage und Methode dokumentieren,
- Stellplätze, Nebenanlagen oder andere selbständig zu behandelnde Bestandteile berücksichtigen,
- mit den realen Wertverhältnissen vereinbar sein.
Als Grundlage kommen etwa eine stichtagsbezogene Berechnung, geeignete Daten des Gutachterausschusses oder eine sachverständige Bewertung in Betracht.
Welche Rolle spielt die BMF-Arbeitshilfe?
Die aktuelle Arbeitshilfe kann zur eigenen Berechnung oder zur Plausibilisierung einer vertraglichen Aufteilung dienen. Eine Abweichung vom Ergebnis der Arbeitshilfe macht die Vertragsklausel nicht automatisch unwirksam. Umgekehrt wird eine frei gewählte Quote nicht allein dadurch belastbar, dass sie im Vertrag beurkundet wurde.
Vor oder nach dem Notartermin?
Eine fachliche Herleitung vor dem Notartermin erleichtert die Dokumentation. Auch eine spätere Bewertung kann grundsätzlich auf den Kaufzeitpunkt zurückrechnen, benötigt dafür aber belastbare historische Daten. Ein nachträgliches Gutachten führt nicht automatisch zu einem Einspruchsverfahren; entscheidend ist, ob der betreffende Steuerbescheid noch offen oder nach den Vorschriften der AO änderbar ist.
Modellbeispiel
Die Vertragsparteien weisen bei einem Gesamtkaufpreis von 750.000 Euro einen Boden- und einen Gebäudeanteil aus und verweisen auf eine stichtagsbezogene Wertermittlung. Das Beispiel zeigt eine mögliche Dokumentationsform. Ob das Finanzamt die Quote übernimmt, hängt von ihrer wirtschaftlichen Haltbarkeit und der Qualität der Herleitung ab.
Garantien wie „wasserdicht“ oder die Aussage, eine Auseinandersetzung mit dem Finanzamt entfalle sicher, sind nicht seriös.
Fazit
Eine sachgerecht begründete Vertragsaufteilung kann ein wichtiger Ausgangspunkt sein. Sie ersetzt aber nicht die Prüfung der realen Wertverhältnisse und schafft keine Anerkennungsgarantie.