IMMO GUTACHTER.
Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vereinbaren – Was gilt und was nicht

Darf man die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag festlegen? Was das Finanzamt anerkennt, wo Gestaltungsmissbrauch droht – und wie man es richtig macht.

Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: Was gilt – und was das Finanzamt ablehnt

→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude richtig aufteilen

Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vereinbaren – also festhalten, wie viel des Gesamtpreises auf das Grundstück und wie viel auf das Gebäude entfällt. Das ist legal und in vielen Fällen sinnvoll. Aber es gibt klare Grenzen: Das Finanzamt erkennt eine Kaufvertragsaufteilung nur an, wenn sie sachlich nachvollziehbar ist und den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht.

Ist eine Aufteilung im Kaufvertrag zulässig?

Ja. Die Kaufpreisaufteilung ist Bestandteil der privatautonomen Gestaltung eines Kaufvertrags. Käufer und Verkäufer können sich auf eine Aufteilung einigen. Diese Vereinbarung bindet das Finanzamt grundsätzlich – mit einem wichtigen Vorbehalt.

Der BFH hat klargestellt (u.a. BFH IX R 1/09): Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist steuerlich nicht bindend, wenn sie die realen Wertverhältnisse in einer Weise verfehlt, die auf eine Steuerumgehung hindeutet (§ 42 AO, Gestaltungsmissbrauch). In diesem Fall setzt das Finanzamt eine eigene, sachgerechte Aufteilung durch – in der Regel nach der BMF-Methode.

Wann akzeptiert das Finanzamt eine Kaufvertragsaufteilung?

Das Finanzamt akzeptiert die Aufteilung, wenn sie:

  • Den tatsächlichen Marktwerten von Grundstück und Gebäude annähernd entspricht
  • Nicht offensichtlich zum Zweck der Steuerminimierung konstruiert wurde
  • Durch eine sachgerechte Methode begründet werden kann

Faustregel: Eine Aufteilung, die innerhalb eines Korridors von ±10 bis 15 Prozentpunkten um die nach BMF-Methode ermittelte Quote liegt, wird in der Regel akzeptiert. Extremabweichungen – z.B. 90 % Gebäude, 10 % Grundstück in einer Hochpreislage – führen fast sicher zur Korrektur durch das Finanzamt.

Was, wenn Käufer und Verkäufer unterschiedliche Interessen haben?

Der Käufer will einen hohen Gebäudeanteil (mehr AfA). Der Verkäufer verkauft aus seinem Privatvermögen und hat kein unmittelbares steuerliches Interesse an der Aufteilung – außer in Fällen, in denen ein hoher Grundstücksanteil für ihn günstiger wäre (z.B. wenn das Gebäude noch nicht abgeschrieben ist und ein hoher Gebäudeanteil seine Steuerlast bei Veräußerungsgewinn erhöht).

Wenn beide Parteien ein Eigeninteresse an der Aufteilung haben, schaut das Finanzamt genauer hin. Wenn nur eine Partei profitiert und die Aufteilung die Wertverhältnisse verzerrt, ist das ein Warnsignal für § 42 AO.

Wie formuliert man die Aufteilung sachgerecht im Kaufvertrag?

Die Vereinbarung sollte:

  • Konkret benennen, welcher Betrag auf das Grundstück und welcher auf das Gebäude entfällt
  • Erklärt werden, auf welcher Grundlage die Aufteilung erfolgte (z.B. "nach Sachverständigeneinschätzung vom [Datum]")
  • Im Idealfall durch ein Vorab-Gutachten oder zumindest eine qualifizierte Schätzung untermauert sein

Ein vollständiges Sachverständigengutachten vor dem Notartermin ist die stärkste Absicherung. Der Sachverständige bewertet Grundstück und Gebäude separat – die im Kaufvertrag vereinbarte Quote entspricht dann dem Gutachten-Ergebnis.

Welche Vorteile hat die Vereinbarung im Kaufvertrag gegenüber einem nachträglichen Gutachten?

Zeitlich: Die Vereinbarung im Kaufvertrag ist sofort wirksam. Das Finanzamt wird bei der ersten Steuererklärung direkt die vereinbarte Quote sehen – und muss eine abweichende Festsetzung aktiv begründen.

Praktisch: Ein nachträgliches Gutachten muss eingereicht, geprüft und eventuell durch Einspruch verteidigt werden. Die Kaufvertragsklausel ist dokumentiert und schwerer anzugreifen, wenn sie sachlich belegt ist.

Risiko: Ohne sachliche Grundlage kann eine Kaufvertragsklausel abgelehnt werden – dann muss ohnehin ein Gutachten her. Deshalb lohnt sich das Gutachten vor dem Notartermin auch in diesem Fall.

Typische Fehler bei der Kaufvertragsaufteilung

Pauschale Quoten ohne Begründung: "60 % Gebäude, 40 % Grundstück" ohne jede Herleitung ist kein Nachweis – und kann vom Finanzamt ignoriert werden.

Extreme Quoten in Hochpreislagen: 80 % Gebäude in München oder Frankfurt, wo Bodenpreise extrem hoch sind, wird das Finanzamt nicht akzeptieren.

Keine Abstimmung mit dem Steuerberater: Der Steuerberater sollte vor dem Notartermin einbezogen werden – er kann einschätzen, welche Quote realistisch vertretbar ist.

Gutachten nach dem Notartermin: Ideal ist das Gutachten vor dem Notartermin, damit die Kaufvertragsklausel das Gutachten zitiert. Ein nachträgliches Gutachten ist möglich, aber erfordert das Einspruchsverfahren.

Praxisbeispiel: Kaufvertrag mit Gutachten abgesichert

Kaufpreis 750.000 Euro, vermietetes Einfamilienhaus, gute Lage Köln. Der Käufer beauftragt vor dem Notartermin einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Der Sachverständige ermittelt: Bodenwert 175.000 Euro (Grundstücksanteil 23,3 %), Gebäudewert 575.000 Euro (Gebäudeanteil 76,7 %).

Im Kaufvertrag wird vereinbart: "Vom Gesamtkaufpreis von 750.000 Euro entfallen 175.000 Euro auf das Grundstück und 575.000 Euro auf das Gebäude (Gutachten [Name Sachverständiger], Datum)."

Das Finanzamt nimmt die Kaufvertragsklausel ohne Einspruch hin. AfA-Basis: 575.000 Euro. AfA 2 %: 11.500 Euro/Jahr. Ohne Gutachten (BMF-Methode, Gebäudeanteil 62 %): AfA-Basis 465.000 Euro, AfA 9.300 Euro. Differenz: 2.200 Euro/Jahr mehr AfA, 924 Euro/Jahr mehr Steuerersparnis bei 42 %. Über 20 Jahre: 18.480 Euro.

Nächste Schritte

Beauftragen Sie den Sachverständigen vor dem Notartermin. Lassen Sie die ermittelte Quote in den Kaufvertrag aufnehmen. Übergeben Sie das Gutachten mit der ersten Steuererklärung ans Finanzamt.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag ist ein effektives Instrument – wenn sie sachlich begründet ist. Mit einem Vorab-Gutachten als Grundlage ist sie wasserdicht. Das Finanzamt kann eine sachgerecht vereinbarte Quote nicht einfach ignorieren, und die Auseinandersetzung im Einspruchsverfahren entfällt.

Weiterführende Themen