BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung 2026: Die alten Fehler bleiben
Das Wichtigste in Kürze
Das Bundesfinanzministerium hat seine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke mit Stand Februar 2026 neu bereitgestellt. An den seit Jahren bekannten methodischen Schwächen hat sich nichts geändert: Die Arbeitshilfe rechnet den Gebäudeanteil tendenziell zu niedrig und den Bodenanteil zu hoch. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das eine geringere AfA-Bemessungsgrundlage – und damit über die Jahre spürbar weniger Abschreibung. Wer das nicht hinnehmen will, kann den Gebäudeanteil mit einem sachverständigen Gutachten begründen.
Was ist passiert?
Das BMF hat im Februar 2026 die aktualisierte Fassung seiner „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück" samt Anleitung auf dem amtlichen Datenportal veröffentlicht. Das Werkzeug soll Eigentümern und Finanzämtern eine vereinfachte Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ermöglichen – die Grundlage dafür, welcher Anteil abgeschrieben werden darf.
Was ist tatsächlich neu?
Inhaltlich überraschend wenig – und genau das ist die Nachricht.
Geändert: Aktualisierte Datenstände und eine überarbeitete Anleitung.
Nicht geändert: Die beiden systematischen Konstruktionsfehler, die der Bundesfinanzhof bereits im Verfahren IX R 26/19 benannt hat:
- Bei den Gebäudeherstellungskosten fehlt ein Regionalisierungsfaktor – regionale Baukostenunterschiede bleiben unberücksichtigt.
- Beim Gebäudesachwert wird kein Marktanpassungsfaktor angesetzt.
Beide Effekte wirken in dieselbe Richtung: Der Gebäudewert wird tendenziell zu niedrig angesetzt, der Bodenwert zu hoch. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten – also vielen Innenstädten und Ballungsräumen – fällt die Verzerrung am stärksten aus.
Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?
Der BFH hat bereits klargestellt, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich anzuerkennen, solange sie ein realistisches Verkehrswertverhältnis abbildet. Und ein qualifiziertes Gutachten kann die Arbeitshilfe verdrängen.
Praktisch heißt das: Wenn das Finanzamt Ihre Aufteilung allein mit der Arbeitshilfe korrigiert, ist das kein Naturgesetz, sondern ein angreifbarer Standpunkt. Bei einem typischen Mehrfamilienhaus in guter Lage können wenige Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil über die Abschreibungsdauer einen fünfstelligen Steuereffekt ausmachen.
Für wen ist das relevant?
- Käufer vermieteter Immobilien, die die AfA-Bemessungsgrundlage festlegen
- Investoren mit Bestandsportfolios in hochpreisigen Lagen
- Eigentümer mit laufenden Einspruchsverfahren zur Kaufpreisaufteilung
- Steuerberater, die Anschaffungskosten aufteilen und verteidigen
Besteht Handlungsbedarf?
- Beim Kauf: Eine sachgerechte Aufteilung bereits im Kaufvertrag verankern – nicht erst im Streit mit dem Finanzamt.
- Bei laufenden Verfahren: Prüfen, ob ein Gutachten die rechnerische Arbeitshilfe schlägt.
- Bei bestandskräftigen Bescheiden: Für die Zukunft lernen; eine nachträgliche Korrektur ist meist nicht mehr möglich.
- Im Zweifel: Den potenziellen Steuereffekt durchrechnen, bevor Sie die Arbeitshilfe akzeptieren.
Fachliche Einordnung
Die Arbeitshilfe ist ein nachvollziehbarer Versuch, einen komplexen Bewertungsvorgang zu standardisieren. Das Problem ist nicht die Idee, sondern die Vereinfachung: Ein bundesweit einheitliches Schema kann die zwei wertbestimmenden Größen – regionale Baukosten und örtliche Marktanpassung – nicht abbilden. Genau deshalb hat der BFH die Methode kritisiert, und genau deshalb bleibt sie auch in der Fassung 2026 ein stumpfes Werkzeug für Einzelfälle.
Für die Praxis ergibt sich eine klare Linie: Die Arbeitshilfe ist eine Orientierung, kein verbindlicher Maßstab. Wo es um nennenswerte Beträge geht – und das ist bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten in guten Lagen die Regel – lohnt die sachverständige Aufteilung. Sie bildet das tatsächliche Wertverhältnis ab, hält der Prüfung durch das Finanzamt stand und sichert die Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer.
Wichtig ist die Reihenfolge: Wer die Aufteilung schon beim Kauf sauber begründet, vermeidet den späteren Konflikt. Wer erst im Bescheid reagiert, kämpft gegen eine bereits gesetzte Zahl.
Primärquellen
- BMF, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand Februar 2026 (amtliches Datenportal des Bundesfinanzministeriums)
- BFH, Urteil IX R 26/19 (Arbeitshilfe nicht bindend, systematische Mängel)
- BFH, IX R 12/14 und IX R 8/18 (Anerkennung vertraglicher Aufteilung bei realistischem Verkehrswertverhältnis)
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