BFH II B 87/25: §-198-Gutachten trotz höherem Kaufpreis

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 4. August 2026 klargestellt: Ein Finanzgericht darf ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG nicht allein deshalb pauschal zurückweisen, weil die Immobilie später zu einem höheren Preis verkauft wurde. Es muss sich mit der Plausibilität des Gutachtens und den konkret behaupteten Mängeln auseinandersetzen.

Der Beschluss ist kein Freibrief für jedes Privatgutachten. Der BFH hat den Immobilienwert nicht selbst festgestellt und auch nicht abschließend entschieden, dass die vorgelegten Gutachten anzuerkennen sind. Er hat das finanzgerichtliche Urteil wegen unzureichender Sachverhaltsaufklärung und Beweiswürdigung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

Was war der Streitpunkt?

Im entschiedenen Verfahren ging es um zwei gemischt genutzte Grundstücke in einem Erbschaftsteuerfall. Für den Bewertungsstichtag im Mai 2020 wurden Sachverständigengutachten vorgelegt. Die Grundstücke wurden im Februar 2021 gemeinsam zu einem Preis verkauft, der sowohl über den Gutachtenwerten als auch über den typisiert festgestellten Grundbesitzwerten lag.

Das Finanzgericht Düsseldorf hielt die Gutachten wegen dieses späteren Kaufpreises für nicht plausibel und wies die Klage ab. Eine nähere Prüfung der Wertermittlung nahm es nicht vor. Insbesondere setzte es sich nicht im Einzelnen mit der Methode, den angesetzten Sanierungspositionen und der fachlichen Herleitung auseinander.

Der BFH sah darin einen Verfahrensfehler. Das Finanzgericht habe seine Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung nach § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO und zur Würdigung des gesamten Verfahrensergebnisses nach § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO verletzt.

Was hat der BFH entschieden?

Der amtliche Leitsatz ist eng, aber praktisch bedeutsam: Die pauschale Zurückweisung eines Gutachtens im Sinne des § 198 Abs. 2 BewG unter Hinweis auf einen höheren Kaufpreis verletzt die gerichtliche Aufklärungs- und Würdigungspflicht.

Der BFH hebt dabei mehrere Grundsätze hervor:

Ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten eines nach § 198 Abs. 2 BewG qualifizierten Sachverständigen ist grundsätzlich ein geeigneter Nachweis.
Ob der Nachweis im konkreten Fall gelungen ist, unterliegt der freien Beweiswürdigung durch Finanzamt und Finanzgericht.
Ein plausibles Gutachten, das den maßgeblichen Wertermittlungsvorschriften entspricht, ist der Entscheidung regelmäßig zugrunde zu legen.
Einzelne Mängel rechtfertigen nicht automatisch die vollständige Verwerfung. Nicht gerechtfertigte Abschläge können gegebenenfalls herausgerechnet, begrenzte Lücken geschlossen und konkrete Fehler fachlich aufgeklärt werden.
Weicht das Gericht von der sachverständigen Beurteilung ab, muss es sich mit ihr auseinandersetzen und die Abweichung nachvollziehbar begründen.

Der BFH verlangt damit keine ungeprüfte Übernahme des Gutachtenergebnisses. Er verlangt eine konkrete fachliche Prüfung anstelle eines pauschalen Ausschlusses.

Welche Rolle spielt der spätere Kaufpreis?

§ 198 Abs. 3 BewG regelt einen eigenständigen Nachweisweg. Ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen den niedrigeren gemeinen Wert belegen.

Der BFH betont die Richtung dieser Regelung: Der Kaufpreis dient nach § 198 Abs. 3 BewG dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ein Kaufpreis, der über dem typisiert ermittelten Grundbesitzwert liegt, darf nicht dazu verwendet werden, im Verfahren nach § 198 BewG einen noch höheren Wert festzustellen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein späterer höherer Verkaufspreis bedeutungslos wäre. Er kann Anlass geben, die Annahmen und das Ergebnis des Gutachtens kritisch zu prüfen. Das Gericht muss dann aber klären, warum Gutachtenwert und Kaufpreis auseinanderfallen. Mögliche Fragen betreffen beispielsweise:

Veränderungen zwischen Bewertungsstichtag und Verkauf,
besondere Vertragsbedingungen oder die gemeinsame Veräußerung mehrerer Einheiten,
den Zustand und die Nutzung am jeweiligen Zeitpunkt,
die im Gutachten verwendeten Marktdaten,
die methodische Herleitung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.

Erst die Auseinandersetzung mit diesen Umständen erlaubt eine belastbare Beweiswürdigung. Der höhere Preis ersetzt sie nicht.

Was der Beschluss nicht entschieden hat

Für die fachliche Einordnung sind die Grenzen der Entscheidung entscheidend.

Der BFH hat nicht festgestellt, dass die im Ausgangsverfahren vorgelegten Werte zutreffend waren. Er hat auch nicht entschieden, dass einzelne Sanierungs- oder Schadenspositionen im Gutachten anzuerkennen sind. Diese Prüfung muss das Finanzgericht nach der Zurückverweisung nachholen.

Ebenso wenig folgt aus dem Beschluss, dass ein formal qualifizierter Sachverständiger allein durch seine Unterschrift einen bindenden Wert erzeugt. Qualifikation, Tatsachengrundlagen, Bewertungsstichtag, Verfahrenswahl, Marktdaten und Zu- oder Abschläge bleiben überprüfbar.

Der Beschluss betrifft eine Nichtzulassungsbeschwerde und beanstandet die Verfahrensweise der Vorinstanz. Seine praktische Aussage liegt deshalb vor allem im Prüfungsmaßstab: Weder ein höherer Kaufpreis noch ein einzelner möglicher Fehler erlauben ohne weitere fachliche Auseinandersetzung die pauschale Verwerfung des gesamten Gutachtens.

Bedeutung für Gutachten nach § 198 BewG

Für Sachverständige erhöht der Beschluss nicht die Freiheit bei der Wertermittlung, sondern die Bedeutung einer prüffähigen Dokumentation. Je deutlicher das Gutachten mögliche Widersprüche selbst behandelt, desto belastbarer ist die Beweiskette.

Besonders wichtig sind:

eine klare Trennung zwischen Bewertungsstichtag und späterem Verkaufszeitpunkt,
die Dokumentation zwischenzeitlicher Veränderungen,
eine nachvollziehbare Würdigung bekannter Kaufpreise,
modellkonforme Marktdaten und ein begründetes Wertermittlungsverfahren,
eine prüfbare Herleitung von Sanierungsstau, Schäden und sonstigen Besonderheiten,
die Vermeidung pauschaler Abschläge und Doppelberücksichtigungen,
eine Plausibilisierung des Ergebnisses anhand verfügbarer Marktinformationen.

Ist ein späterer Verkauf bereits bekannt, sollte das Gutachten den Preis nicht ausblenden. Es sollte erklären, ob und warum er für den Stichtagswert aussagekräftig ist oder weshalb Unterschiede bestehen.

Bedeutung für Erben, Beschenkte und Berater

Wird ein §-198-Gutachten unter Hinweis auf einen höheren späteren Kaufpreis beanstandet, sollte die Reaktion nicht bei dem Satz stehen bleiben, der Kaufpreis sei unbeachtlich. Sachgerecht ist eine strukturierte Prüfung:

Liegt der Verkauf innerhalb des gesetzlichen Einjahreszeitraums?
Waren die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse unverändert?
Entstand der Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr?
Bezieht sich der Preis auf dieselbe wirtschaftliche Einheit?
Welche konkreten Punkte des Gutachtens werden beanstandet?
Lassen sich begrenzte Unklarheiten durch Unterlagen oder eine sachverständige Ergänzung klären?
Besteht ein grundlegender Fehler oder nur ein korrigierbarer Einzelpunkt?

Rechtsbehelfsfristen und die steuerliche Verfahrensführung gehören in die Hände eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts. Der Sachverständige verantwortet die immobilienfachliche Herleitung und beantwortet konkrete Einwendungen zur Wertermittlung.

Fachliche Einordnung

Die Entscheidung stärkt nicht pauschal die Steuerpflichtigen, sondern die einzelfallbezogene Beweiswürdigung. Ein qualifiziertes Gutachten darf weder ungeprüft übernommen noch mit einem einzigen Gegenindiz pauschal verworfen werden.

Für die Gutachtenpraxis folgt daraus ein doppelter Maßstab: Der Nachweis muss fachlich belastbar sein; zugleich müssen Finanzamt und Finanzgericht konkret benennen und würdigen, warum er nicht trägt. Gerade bei Abweichungen zu einem zeitnahen Verkaufspreis sind Transparenz, Stichtagsbezug und die Dokumentation der tatsächlichen Verhältnisse entscheidend.

Der Beschluss ergänzt damit die bisherige §-198-Rechtsprechung. Er ändert nichts daran, dass der Steuerpflichtige den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen muss. Er präzisiert aber, wie ein vorgelegtes Gutachten im gerichtlichen Verfahren zu prüfen ist.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

Anforderungen an die fachliche Beweiskette: Verkehrswertgutachten für das Finanzamt

Grundlagen zu Umfang und Eignung: Verkehrswertgutachten verstehen

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die BFH-Entscheidung und ihre immobilienfachliche Bedeutung allgemein. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.