BFH II R 27/23: Familienheim mit Garten und Weg

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 entschieden, dass die Steuerbefreiung für ein geerbtes Familienheim nicht zwingend auf das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück begrenzt ist. Auch mitgenutzte Garten- und Wegeflächen können dazugehören. Entscheidend ist die wirtschaftliche Einheit, die das Belegenheitsfinanzamt im Feststellungsbescheid bestimmt hat. Dieser Bescheid bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt nicht nur beim Grundbesitzwert, sondern auch beim Umfang des bewerteten Grundstücks.

Was ist passiert?

Ein Sohn erbte von seinem Vater ein selbstgenutztes Wohnhaus. Der Sohn zog nach dem Tod des Vaters in die Immobilie ein. Zum Grundbesitz gehörten mehrere Flurstücke. Neben dem mit dem Wohnhaus bebauten Flurstück wurden ein unbebautes Gartengrundstück und ein Wegegrundstück zusammen mit dem Wohnhaus genutzt.

Das Belegenheitsfinanzamt hatte diese drei Flurstücke in einem Feststellungsbescheid als eine wirtschaftliche Einheit behandelt und dafür einen gemeinsamen Grundbesitzwert festgestellt. Das Erbschaftsteuerfinanzamt wollte die Steuerbefreiung für das Familienheim trotzdem nur auf das bebaute Flurstück anwenden. Garten- und Wegefläche blieben unberücksichtigt.

Einspruch und Klage vor dem Finanzgericht hatten zunächst keinen Erfolg. Der BFH hob das Urteil auf und gab dem Erben recht.

Was hat der BFH entschieden?

Für den Begriff des Grundstücks in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG kommt es nicht allein auf einzelne Katasterflurstücke oder den zivilrechtlichen Grundstücksbegriff an. Maßgeblich ist das Grundstück nach dem Bewertungsgesetz: die wirtschaftliche Einheit, deren Grundbesitzwert das Belegenheitsfinanzamt gesondert festgestellt hat.

Im entschiedenen Fall bestand diese wirtschaftliche Einheit aus:

dem mit dem Wohnhaus bebauten Flurstück,
einem als Garten mitgenutzten Flurstück und
einem gemeinsam genutzten Wegegrundstück.

Der Wertfeststellungsbescheid entfaltet nach dem BFH Bindungswirkung. Das Erbschaftsteuerfinanzamt muss die dort festgestellte wirtschaftliche Einheit bei der Bestimmung des begünstigten Grundstücks berücksichtigen. Es darf den Umfang nicht im Erbschaftsteuerbescheid eigenständig auf das bebaute Flurstück verkürzen.

Was ist tatsächlich neu?

Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung eines Familienheims waren bereits gesetzlich geregelt. Neu geklärt ist, wie weit der Begriff des begünstigten Grundstücks reicht, wenn Wohnhaus, Garten und Zufahrt auf mehreren Flurstücken liegen.

Der BFH hatte zuvor offengelassen, ob auf das Grundstück im zivilrechtlichen Sinn oder auf die wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz abzustellen ist. Mit II R 27/23 ist diese Frage nun entschieden: Maßgeblich ist die bewertungsrechtliche wirtschaftliche Einheit.

Das kann für Erben einen erheblichen Unterschied machen. Im Streitfall war für die drei Flurstücke gemeinsam ein Grundbesitzwert von 1.379.965 Euro festgestellt worden. Wegen der Wohnflächenbegrenzung für Kinder waren 200 von insgesamt 235 Quadratmetern begünstigt. Daraus ergab sich eine Steuerbefreiung von 1.174.438 Euro. Das Finanzamt hatte zuvor lediglich 521.417 Euro steuerfrei gestellt.

Nicht jedes Nachbarflurstück ist automatisch steuerfrei

Das Urteil bedeutet nicht, dass beliebige angrenzende Grundstücke automatisch zum Familienheim gehören. Entscheidend ist, ob sie Teil derselben wirtschaftlichen Einheit sind.

Nach § 2 Abs. 1 BewG richtet sich die wirtschaftliche Einheit insbesondere nach:

der Verkehrsanschauung,
der örtlichen Gewohnheit,
der tatsächlichen Übung,
der Zweckbestimmung und
der wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit.

Mehrere Flurstücke können eine wirtschaftliche Einheit bilden, wenn sie tatsächlich gemeinsam als Wohnhaus-, Garten- oder Wegegrundstück genutzt werden und diese Zweckbestimmung nach außen erkennbar ist. Umgekehrt können Flächen trotz räumlicher Nähe getrennte wirtschaftliche Einheiten darstellen.

Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie viele Flurstücke im Grundbuch oder Kataster erscheinen. Maßgeblich ist, welchen Umfang das Belegenheitsfinanzamt im Grundlagenbescheid verbindlich festgestellt hat.

Warum der Feststellungsbescheid besonders wichtig ist

Das Urteil hat eine verfahrensrechtlich wichtige Konsequenz: Der Feststellungsbescheid bindet den späteren Erbschaftsteuerbescheid nicht nur hinsichtlich des Werts, sondern auch hinsichtlich der wirtschaftlichen Einheit.

Wer der Auffassung ist, dass Flurstücke zu Unrecht zusammengefasst oder getrennt wurden, muss daher den richtigen Bescheid angreifen. Eine fehlerhafte Feststellung der wirtschaftlichen Einheit lässt sich grundsätzlich nicht erst im Rechtsbehelf gegen den Erbschaftsteuerbescheid korrigieren.

Bei mehreren Flurstücken sollten deshalb frühzeitig geprüft werden:

Welche Flächen umfasst der Feststellungsbescheid?
Wurden Haus, Garten, Zufahrt und Nebenflächen als eine wirtschaftliche Einheit bewertet?
Entspricht diese Einordnung der tatsächlichen Nutzung am Bewertungsstichtag?
Sind die Angaben in Grundbesitzwert- und Erbschaftsteuerbescheid miteinander vereinbar?
Gegen welchen Bescheid muss ein möglicher Einwand gerichtet werden?

Die Prüfung von Fristen und Rechtsbehelfen gehört in die Hände eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts.

Welche Voraussetzungen für Kinder unverändert gelten

Der BFH erweitert nicht allgemein die Steuerbefreiung für Familienheime. Die sonstigen Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleiben bestehen. Bei einem Erwerb durch Kinder oder Kinder bereits verstorbener Kinder gilt insbesondere:

Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert gewesen sein.
Der Erwerber muss die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmen.
Die Steuerbefreiung ist auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.
Die Selbstnutzung muss grundsätzlich zehn Jahre fortbestehen.

Das Urteil betrifft damit nicht die Frage, ob diese persönlichen Nutzungsvoraussetzungen erfüllt sind. Es klärt den Umfang des Grundstücks, auf den die Befreiung angewendet werden kann.

Vorsicht bei Verkauf oder Abtrennung innerhalb von zehn Jahren

Der BFH weist ausdrücklich auf die Nachversteuerung hin. Wird ein Teil des so definierten Familienheims innerhalb von zehn Jahren abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Das kann beispielsweise ein mitbegünstigtes Gartenflurstück betreffen.

Die Einbeziehung zusätzlicher Flächen wirkt daher in beide Richtungen: Sie kann den Umfang der Steuerbefreiung beim Erwerb erhöhen, bindet diese Flächen aber zugleich an die gesetzlichen Behaltens- und Selbstnutzungsanforderungen.

Eine spätere Teilung, Bebauung oder Veräußerung sollte deshalb nicht isoliert grundbuchrechtlich betrachtet werden. Zuvor ist zu prüfen, welche erbschaftsteuerlichen Folgen ausgelöst werden können.

Für wen ist das relevant?

Kinder und Enkel verstorbener Kinder, die ein Familienheim geerbt haben
Erben mehrerer zusammen genutzter Flurstücke, insbesondere Haus, Garten und Zufahrt
Steuerberater und Rechtsanwälte, die Grundbesitzwert- und Erbschaftsteuerbescheide prüfen
Sachverständige, die wirtschaftliche Einheiten und Grundstücksnutzungen einordnen
Erben, die innerhalb der zehnjährigen Bindungsfrist eine Teilfläche abtrennen oder verkaufen möchten

Besteht Handlungsbedarf?

Handlungsbedarf kann bestehen, wenn die Steuerbefreiung auf das bebaute Flurstück begrenzt wurde, obwohl weitere gemeinsam genutzte Flächen im Feststellungsbescheid zur selben wirtschaftlichen Einheit gehören.

Beide Bescheide vergleichen: Feststellungsbescheid und Erbschaftsteuerbescheid nebeneinanderlegen.
Wirtschaftliche Einheit prüfen: Umfang, Nutzung und Stichtag nachvollziehen.
Rechtsbehelf richtig adressieren: Die Bindungswirkung des Grundlagenbescheids beachten.
Wohnflächenbegrenzung berücksichtigen: Bei Kindern bleiben maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche begünstigt.
Zehnjahresfrist beachten: Geplante Abtrennungen oder Verkäufe vorab steuerlich prüfen lassen.

Fachliche Einordnung

Das Urteil ist für Fälle mit mehreren Flurstücken praktisch bedeutsam. Es verhindert, dass das Erbschaftsteuerfinanzamt eine bereits festgestellte wirtschaftliche Einheit ohne Weiteres wieder in einzelne Katasterflächen zerlegt. Gleichzeitig macht es deutlich, wie wichtig die frühe Prüfung des Grundbesitzwertbescheids ist.

Bei Immobilienbewertungen wird häufig auf das einzelne Flurstück geschaut. Bewertungsrechtlich kann jedoch die tatsächliche und wirtschaftliche Zusammengehörigkeit entscheidend sein. Haus, Garten und Zufahrt können gemeinsam den familiären Lebensraum bilden, obwohl sie kataster- oder grundbuchrechtlich getrennt erscheinen.

Die Entscheidung ist dennoch kein pauschales Modell zur steuerfreien Einbeziehung großer Nebenflächen. Sie knüpft an die verbindlich festgestellte wirtschaftliche Einheit und die konkrete gemeinsame Nutzung an. Genau diese Tatsachen müssen dokumentiert und im richtigen Verfahren geprüft werden.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Immobilienbewertung bei Erbschaft: Überblick

Bei Bewertungsfragen: Verkehrswertgutachten verstehen