BFH II R 6/23: Vergleichspreise nur eingeschränkt prüfbar

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesfinanzhof stärkt mit seinem Urteil vom 11. März 2026 die Stellung der Gutachterausschüsse im steuerlichen Vergleichswertverfahren. Finanzgerichte dürfen die nach § 183 BewG mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne eigene weitere Sachaufklärung übernehmen. Eine nähere gerichtliche Prüfung ist jedoch nicht vollständig ausgeschlossen: Sie kommt in Betracht, wenn Fehler bei der Ermittlung substantiiert vorgetragen werden oder offensichtlich sind. Unabhängig davon bleibt Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG möglich.

Was ist passiert?

Der Streitfall betraf eine geerbte Eigentumswohnung. Das Finanzamt hatte den Grundbesitzwert zunächst mit 170.000 Euro festgestellt. Im Einspruchsverfahren ermittelte der zuständige Gutachterausschuss aus 20 Vergleichspreisen einen Durchschnittswert von 186.000 Euro. Die Vergleichspreise lagen zwischen 114.000 und 254.000 Euro.

Die Erben hielten die Vergleichsobjekte und die Durchschnittsbildung für ungeeignet. Sie wollten erreichen, dass die Wohnung stattdessen im Sachwertverfahren mit 78.493 Euro bewertet wird. Das Finanzgericht folgte dem nicht. Auch die Revision vor dem BFH blieb erfolglos.

Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Dabei sind nach § 183 Abs. 1 BewG vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise heranzuziehen. Nur wenn weder Vergleichspreise noch geeignete Vergleichsfaktoren vorliegen, kommt für Wohnungseigentum das Sachwertverfahren in Betracht.

Was hat der BFH entschieden?

Der BFH bestätigt, dass Finanzgerichte die mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere eigene Ermittlungen zugrunde legen dürfen. Das Gericht muss nicht von sich aus eine vollständige zweite Immobilienbewertung durchführen.

Der BFH begründet das mit der besonderen Stellung der Gutachterausschüsse. Sie sind gesetzlich eingerichtete, selbständige und unabhängige Gremien. Sie führen die Kaufpreissammlung, werten den örtlichen Grundstücksmarkt aus und verfügen über besondere Sachkenntnis sowie Ortsnähe.

Wichtig ist die genaue Formulierung der BFH-Leitsätze. Eine gerichtliche Überprüfung kommt nicht nur bei auf den ersten Blick offensichtlichen Fehlern in Betracht. Sie ist auch veranlasst, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden. Eine allgemeine Behauptung, die ausgewählten Objekte seien nicht vergleichbar oder der Wert sei zu hoch, genügt dafür regelmäßig nicht.

Was ist tatsächlich neu?

Das Urteil klärt vor allem den gerichtlichen Prüfungsmaßstab. Die Vergleichspreise des Gutachterausschusses sind keine unverbindliche Orientierung, die das Finanzgericht routinemäßig vollständig neu bewerten muss. Der gesetzliche Vorrang des § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG führt vielmehr zu einem fachlichen Beurteilungsspielraum des Gutachterausschusses.

Gleichzeitig errichtet der BFH keine unangreifbare Bindungswirkung. Werden konkrete Beurteilungs- oder Verfahrensfehler nachvollziehbar aufgezeigt, muss sich das Finanzgericht damit befassen. Denkbar sind beispielsweise Einwände gegen die berücksichtigte Objektart, den Bewertungsstichtag, wesentliche wertbeeinflussende Merkmale oder die nachvollziehbare Anpassung der Vergleichsobjekte. Ob ein solcher Einwand im Einzelfall trägt, ist eine Frage des konkreten Sachverhalts.

Der BFH stellt außerdem klar, dass nicht einfach der niedrigste der mitgeteilten Vergleichspreise angesetzt werden kann. Im entschiedenen Fall durfte der aus 20 Vergleichspreisen gebildete Durchschnittswert verwendet werden.

Zwei unterschiedliche Wege müssen getrennt werden

Für Steuerpflichtige ist entscheidend, zwei rechtlich und fachlich unterschiedliche Ansätze nicht zu vermischen.

1. Fehler im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG

Hier wird nicht behauptet, dass der tatsächliche Marktwert unabhängig von der steuerlichen Bewertung niedriger sei. Angegriffen wird vielmehr die konkrete Ermittlung des typisierten Grundbesitzwerts. Dafür müssen mögliche Fehler so genau benannt und belegt werden, dass eine gerichtliche Überprüfung veranlasst ist.

Hilfreich können insbesondere die Mitteilung des Gutachterausschusses, Erläuterungen zur Auswahl und Anpassung der Vergleichsobjekte sowie die im Bescheid verwendeten Bewertungsdaten sein. Eine bloße Gegenrechnung mit einem anderen Verfahren ersetzt die Auseinandersetzung mit dem gesetzlich vorgesehenen Vergleichswertverfahren nicht.

2. Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

Davon unabhängig erlaubt § 198 BewG den Nachweis, dass der gemeine Wert der konkreten Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger war als der nach den typisierten Vorschriften festgestellte Grundbesitzwert. Als Nachweis kann regelmäßig ein geeignetes Gutachten des Gutachterausschusses oder einer gesetzlich entsprechend qualifizierten sachverständigen Person dienen. Unter den Voraussetzungen des § 198 Abs. 3 BewG kann auch ein zeitnaher Kaufpreis maßgeblich sein.

Dieser Weg verlangt keine vollständige Widerlegung sämtlicher Vergleichspreise des Gutachterausschusses. Entscheidend ist vielmehr, ob der niedrigere gemeine Wert der konkreten wirtschaftlichen Einheit fachlich und in der gesetzlich geeigneten Form nachgewiesen wird.

Was bedeutet das für Erben und Beschenkte?

Wer einen hohen Grundbesitzwert erhält, sollte nicht vorschnell nur über die Auswahl einzelner Vergleichsobjekte streiten. Nach dem BFH-Urteil ist ein solcher Angriff ohne konkrete fachliche Substantiierung wenig erfolgversprechend.

Zunächst sollte geklärt werden:

Welches Bewertungsverfahren wurde gesetzlich angewendet?
Welche Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren hat der Gutachterausschuss mitgeteilt?
Sind Objektart, Stichtag und wesentliche wertbeeinflussende Merkmale zutreffend berücksichtigt?
Lassen sich konkrete methodische oder verfahrensbezogene Fehler benennen?
Gibt es unabhängig davon belastbare Anhaltspunkte für einen niedrigeren gemeinen Wert?
Welche steuerliche Wirkung hätte eine realistische Wertdifferenz?

Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden, ob die steuerliche Wertermittlung konkret angegriffen, ein Nachweis nach § 198 BewG geführt oder von weiteren Schritten abgesehen werden sollte.

Für wen ist das relevant?

Erben und Beschenkte, deren Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus im Vergleichswertverfahren bewertet wurde
Steuerberater, die Einwendungen gegen einen Grundbesitzwert fachlich vorbereiten
Rechtsanwälte, die ein finanzgerichtliches Verfahren begleiten
Sachverständige, die einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen sollen
Erbengemeinschaften, bei denen der steuerliche Wert erhebliche Auswirkungen auf die Steuerbelastung hat

Besteht Handlungsbedarf?

Das Urteil löst nicht automatisch Handlungsbedarf für jeden Erbschaft- oder Schenkungsfall aus. Relevant wird es, wenn ein Bescheid auf Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren eines Gutachterausschusses beruht und der festgestellte Wert zweifelhaft erscheint.

Bescheid und Bewertungsunterlagen prüfen: Nicht nur das Endergebnis, sondern Verfahren, Daten und Stichtag betrachten.
Einwände konkretisieren: Tatsächliche oder methodische Fehler müssen nachvollziehbar bezeichnet werden.
Alternativnachweis prüfen: Bei einer erheblichen Wertabweichung kann § 198 BewG der sachgerechtere Weg sein.
Wirtschaftlichkeit klären: Mögliche Steuerwirkung, Gutachtenkosten, Freibeträge und Verfahrensstand gehören zusammen betrachtet.
Fristen sichern: Die verfahrensrechtliche Prüfung und ein fachlicher Wertnachweis müssen zeitlich koordiniert werden. Die individuelle Rechts- und Steuerberatung bleibt Steuerberatern oder Rechtsanwälten vorbehalten.

Fachliche Einordnung

Die praktische Botschaft des Urteils ist klar: Der Gutachterausschuss ist im steuerlichen Vergleichswertverfahren nicht nur ein Datenlieferant, dessen Auswahl ein Gericht bei jedem Einwand vollständig neu bewerten muss. Wer die Vergleichspreise angreifen will, benötigt konkrete fachliche Ansatzpunkte.

Das erhöht die Anforderungen an die Vorbereitung eines Rechtsbehelfs. Eine pauschale Wertmeinung oder die bloße Forderung nach dem Sachwertverfahren reicht nicht. Entscheidend ist eine saubere Trennung zwischen einem möglichen Fehler innerhalb des § 183 BewG und dem eigenständigen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.

In vielen Fällen dürfte die zentrale Frage deshalb nicht lauten: „Welcher einzelne Vergleichspreis war der niedrigste?“, sondern: „Lässt sich der niedrigere Wert der konkreten Immobilie zum Stichtag belastbar nachweisen?“ Das Urteil schwächt den §-198-Nachweis nicht. Der BFH nennt ihn ausdrücklich als weiterhin offenen Weg neben der typisierten Grundbesitzbewertung.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

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