Ein niedrigerer Immobilienwert wird vom Finanzamt nicht allein deshalb anerkannt, weil ein Dokument die Überschrift „Verkehrswertgutachten“ trägt. Für den Nachweis nach § 198 BewG müssen Gutachterqualifikation, Bewertungsstichtag, Tatsachengrundlagen, Bewertungsmethode und Herleitung des Ergebnisses zusammenpassen.
Diese Seite behandelt die fachlichen Qualitätsanforderungen an das Gutachten. Das Vorgehen gegen den Grundbesitzwertbescheid und die Einspruchsfrist erläutert der Hauptbeitrag „Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen“.
Der gesetzliche Maßstab
Nach § 198 BewG ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige ihn nachweist. Als Nachweis kann insbesondere ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer dafür gesetzlich qualifizierten Person dienen. Daneben kann unter den Voraussetzungen des § 198 Abs. 3 BewG ein stichtagsnaher Kaufpreis genügen.
Das Finanzamt darf prüfen, ob der Nachweis tatsächlich gelungen ist. Es prüft dabei nicht nur das Endergebnis, sondern auch:
- ob die Person für die Grundstückswertermittlung gesetzlich qualifiziert ist,
- ob das richtige Grundstück und der richtige Stichtag bewertet wurden,
- ob die tatsächlichen Grundlagen vollständig und zutreffend sind,
- ob das Verfahren zum Objekt und zum verfügbaren Datenmaterial passt,
- ob Marktdaten modellkonform verwendet wurden,
- ob Zu- und Abschläge nachvollziehbar und ohne Doppelansatz hergeleitet sind.
Welche Gutachterqualifikation § 198 BewG verlangt
§ 198 Abs. 2 BewG nennt Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.
Die Berufsbezeichnung „Immobiliensachverständiger“ allein reicht nicht. Vor der Beauftragung sollten deshalb geprüft werden:
- ausstellende Bestellungs- oder Zertifizierungsstelle,
- Akkreditierung beziehungsweise staatliche Anerkennung,
- konkreter Zertifizierungs- oder Bestellungsbereich,
- Gültigkeit zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung,
- Eignung für die betreffende Objektart.
Auch die verbreitete Bezeichnung „DIN-zertifiziert“ ist ohne Angaben zur Zertifizierungsstelle und zum Fachgebiet nicht aussagekräftig. Umgekehrt ersetzt eine formale Qualifikation keine fachlich ordnungsgemäße Arbeit.
Der Bewertungsstichtag muss stimmen
Bei einer Erbschaft ist regelmäßig der Todestag des Erblassers der maßgebliche Bewertungsstichtag. Bei einer Schenkung kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung an. Maßgeblich ist der im Feststellungsverfahren zugrunde gelegte Stichtag.
Das Gutachten muss die Verhältnisse an diesem Tag abbilden. Dazu gehören insbesondere:
- Grundstücks- und Gebäudezustand,
- Nutzung und Vermietung,
- Rechte und Belastungen,
- planungsrechtliche Situation,
- Lage- und Marktverhältnisse,
- für diesen Zeitpunkt verfügbare Daten des Gutachterausschusses.
Bei rückwirkenden Bewertungen dürfen spätere Entwicklungen nicht unbesehen zurückgerechnet werden. Modernisierungen nach dem Stichtag, spätere Schäden oder eine zwischenzeitliche Marktänderung müssen sauber abgegrenzt werden.
Nach der BFH-Rechtsprechung richtet sich die anzuwendende Wertermittlungsverordnung nach dem Bewertungsstichtag. Für aktuelle Stichtage ist grundsätzlich die ImmoWertV 2021 maßgeblich; für ältere Stichtage können frühere Regelwerke gelten.
Ist ein Ortstermin erforderlich?
Das Bewertungsgesetz schreibt keinen ausnahmslosen Ortstermin in einem einzelnen Satz vor. Für ein belastbares Verkehrswertgutachten ist eine Innen- und Außenbesichtigung im Regelfall dennoch fachlich notwendig.
Ohne Besichtigung lassen sich häufig nicht zuverlässig beurteilen:
- tatsächlicher Ausstattungs- und Modernisierungsstandard,
- erkennbare Schäden und Instandhaltungsrückstände,
- Grundrissqualität und Nutzbarkeit,
- tatsächliche Nutzung gegenüber den Unterlagen,
- Qualität von Außenanlagen und Gemeinschaftseigentum,
- besondere Lageeinflüsse am Objekt.
Wird der niedrigere Wert gerade mit Sanierungsstau, Schäden oder funktionalen Mängeln begründet, ist ein reines Schreibtischgutachten besonders angreifbar. Kann nicht besichtigt werden, muss das Gutachten die fehlende Tatsachenerhebung, die verwendeten Ersatzunterlagen und die Auswirkungen auf die Aussagekraft offenlegen.
Welche Unterlagen benötigt werden
Der konkrete Umfang hängt von Objekt und Bewertungsanlass ab. Regelmäßig relevant sind:
- aktueller Grundbuchauszug und Angaben zu Rechten und Belastungen,
- Flurkarte und Grundstücksangaben,
- Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und Baubeschreibung,
- Baugenehmigungen und Hinweise auf Abweichungen,
- Modernisierungs- und Instandhaltungsnachweise,
- Mietverträge, Mietaufstellung und Betriebskosteninformationen,
- Angaben zu Leerstand, Mietrückständen und Nutzung,
- Teilungserklärung und Protokolle bei Wohnungseigentum,
- Energieausweis und technische Unterlagen,
- Grundbesitzwertbescheid einschließlich Berechnung,
- Dokumente zu Baulasten, Denkmalschutz oder Altlasten,
- Stichtagsbezogene Fotos und Belege bei rückwirkender Bewertung.
Fehlende Unterlagen dürfen nicht verdeckt durch günstige Annahmen ersetzt werden. Annahmen müssen erkennbar, begründet und in ihrer Auswirkung eingeordnet sein.
Verfahrenswahl und Marktdaten
Je nach Grundstücksart und Datenlage kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Betracht. Entscheidend ist nicht, welches Verfahren den niedrigsten Wert ergibt, sondern welches den Grundstücksmarkt für das konkrete Objekt sachgerecht abbildet.
Ein Gutachten muss deshalb erläutern:
- warum das gewählte Verfahren geeignet ist,
- welche Daten des örtlichen Gutachterausschusses verwendet wurden,
- welchem Modell diese Daten entsprechen,
- ob die Bewertung im selben Modell erfolgt,
- wie Abweichungen behandelt werden,
- ob ein weiteres Verfahren zur Plausibilisierung erforderlich ist.
Modellkonformität ist zentral. Ein Liegenschaftszinssatz, Sachwertfaktor oder Vergleichsfaktor kann nicht isoliert in ein abweichendes Rechenmodell übernommen werden, ohne die Bezugsbedingungen zu prüfen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Wertmindernde Besonderheiten müssen marktgerecht und objektspezifisch gewürdigt werden. Häufige Streitpunkte sind:
- Instandhaltungs- und Modernisierungsstau,
- Bauschäden und Schadstoffe,
- wirtschaftlich überalterte Technik,
- Rechte und Belastungen,
- Mietbindungen oder nachhaltig niedrige Mieten,
- struktureller Leerstand,
- Denkmalschutz und Nutzungseinschränkungen,
- Altlasten oder ungewöhnliche Grundstückszuschnitte.
Eine Kostenschätzung ist noch keine Wertminderung. Der Markt berücksichtigt neben den reinen Kosten auch Vorteilsausgleich, Alter der Bauteile, Risiko, Zeitaufwand und die bereits im Modell enthaltene Alterswertminderung. Außerdem darf derselbe Umstand nicht mehrfach angesetzt werden.
Typische Beanstandungen des Finanzamts
Unzureichende Gutachterqualifikation
Die Zertifizierung ist nicht einschlägig, die Stelle erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nicht oder der Geltungsbereich wird nicht nachgewiesen.
Falscher oder unklarer Stichtag
Das Gutachten bildet den heutigen Zustand ab, obwohl ein zurückliegender Erbfall zu bewerten ist, oder vermischt Erkenntnisse aus verschiedenen Zeitpunkten.
Fehlende Tatsachengrundlagen
Flächen, Mieten, Baujahr, Modernisierungen oder rechtliche Belastungen werden ungeprüft übernommen. Widersprüche in den Unterlagen bleiben offen.
Nicht modellkonforme Marktdaten
Marktdaten des Gutachterausschusses werden verwendet, ohne die zugehörige Modellbeschreibung einzuhalten oder Abweichungen zu erläutern.
Pauschale Zu- oder Abschläge
Sanierungsstau, Lage oder Rechte werden mit frei gewählten Prozentsätzen angesetzt, ohne Marktwirkung und Rechenweg nachvollziehbar zu begründen.
Doppelberücksichtigungen
Ein Merkmal ist bereits im Ausgangsansatz, in der Restnutzungsdauer oder an anderer Stelle berücksichtigt und wird zusätzlich nochmals abgezogen.
Unplausibles Ergebnis
Der ermittelte Wert wird nicht mit Marktbeobachtungen, Vergleichsdaten oder einem zweiten Verfahren plausibilisiert, obwohl dies nach Objekt und Datenlage erforderlich wäre.
Was geschieht nach einer Beanstandung?
Eine Beanstandung bedeutet nicht automatisch, dass der gesamte Nachweis gescheitert ist. Zunächst muss getrennt werden zwischen
- einer erläuterungsbedürftigen Darstellung,
- einer nachreichbaren Tatsachengrundlage,
- einem korrigierbaren Rechen- oder Übertragungsfehler,
- einem grundlegenden Methoden- oder Qualifikationsmangel.
Bei begrenzten Unklarheiten kann eine fachliche Ergänzung oder Nachbesserung ausreichen. Ein Gutachten mit falschem Stichtag, ungeeignetem Ersteller oder grundlegend fehlerhafter Methodik lässt sich dagegen nicht immer durch eine kurze Stellungnahme heilen.
Die Antwort sollte auf die konkreten Einwendungen eingehen. Eine allgemeine Wiederholung des Gutachtenergebnisses überzeugt weder Finanzamt noch Finanzgericht.
Was regelmäßig nicht als Nachweis genügt
Für den förmlichen Nachweis nach § 198 BewG reichen regelmäßig nicht aus:
- Online-Bewertungen und Portalwerte,
- Angebotspreise oder Makler-Exposés,
- unverbindliche Maklereinschätzungen,
- Kurzgutachten ohne vollständige Tatsachenerhebung,
- reine Sanierungskostenaufstellungen,
- Beleihungswerte oder bankinterne Ratings,
- Fotos ohne sachverständige Einordnung.
Diese Unterlagen können eine Vorprüfung unterstützen. Sie ersetzen aber keinen gesetzlich geeigneten Nachweis.
Qualitätscheck vor der Einreichung
Vor Abgabe beim Finanzamt sollte geprüft werden:
- Ist der Ersteller nach § 198 BewG ausreichend qualifiziert?
- Stimmen wirtschaftliche Einheit und Bewertungsstichtag?
- Sind Besichtigung, Unterlagen und Annahmen transparent dokumentiert?
- Passt das Verfahren zu Objekt und Datenlage?
- Sind Marktdaten und Bewertungsmodell kompatibel?
- Sind Rechte, Mieten und besondere Merkmale stichtagsbezogen erfasst?
- Sind Abschläge marktgerecht hergeleitet und frei von Doppelansätzen?
- Ist das Ergebnis rechnerisch und marktbezogen plausibilisiert?
- Lassen sich sämtliche wesentlichen Angaben durch Anlagen belegen?
- Ist erkennbar, wie auf Rückfragen fachlich reagiert wird?
Häufige Fragen
Muss das Finanzamt ein qualifiziertes Gutachten ungeprüft übernehmen?
Nein. Ist der niedrigere gemeine Wert ordnungsgemäß nachgewiesen, muss er angesetzt werden. Das Finanzamt darf aber prüfen, ob der Nachweis formal und fachlich trägt.
Reicht eine DIN-EN-ISO/IEC-17024-Zertifizierung immer aus?
Nur wenn Zertifizierungsstelle und Zertifizierungsbereich die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und zur Grundstückswertermittlung passen. Die konkrete Urkunde und ihr Geltungsbereich sind entscheidend.
Ist ein Kurzgutachten ausreichend?
Für den eigentlichen Nachweis regelmäßig nicht. Es kann als Vorprüfung dienen, wenn klar bleibt, dass es die vollständige Beweisführung nicht ersetzt.
Kann ein Gutachten nachgebessert werden?
Ja, je nach Art des Mangels. Fehlende Erläuterungen oder Unterlagen können häufig ergänzt werden. Grundlegende Qualifikations-, Stichtags- oder Methodenfehler sind wesentlich schwerer zu beheben.
Wer führt den Einspruch?
Einspruch und steuerliches Verfahren gehören zum Steuerberater oder Rechtsanwalt. Der Sachverständige verantwortet die Immobilienbewertung und beantwortet fachliche Einwendungen zum Gutachten.
Fazit
Ein überzeugendes Verkehrswertgutachten für das Finanzamt besteht nicht aus einer möglichst niedrigen Zahl, sondern aus einer geschlossenen Beweiskette: gesetzlich geeigneter Ersteller, richtiger Stichtag, belastbare Tatsachen, modellkonforme Marktdaten und ein nachvollziehbar hergeleitetes Ergebnis.
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Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die fachlichen Anforderungen allgemein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.