BFH II R 7/24: Bodenrichtwert bei abweichender GFZ

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 7/24 geklärt, wie der Bodenrichtwert im steuerlichen Sachwertverfahren anzupassen ist, wenn das Maß der baulichen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks vom zu bewertenden Grundstück abweicht. Maßgebend ist die rechtlich mögliche Bebauung. Eine höhere tatsächliche Bebauung darf im typisierten Verfahren nicht allein deshalb angesetzt werden, weil das Gebäude Bestandsschutz genießt.

Weicht die maßgebliche GFZ oder WGFZ ab, ist der Bodenrichtwert anhand geeigneter Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der rechtlich möglichen Nutzung kann dagegen unter den Voraussetzungen der Immobilienwertermittlungsverordnung beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG berücksichtigt werden.

Was ist passiert?

Der Fall betraf Wohnungseigentum auf einem 714 Quadratmeter großen Grundstück, das im Dezember 2021 teilweise verschenkt wurde. Das Grundstück war 1952 mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl, kurz WGFZ, von 0,65 bebaut worden. Ein später in Kraft getretener Bebauungsplan ließ nur noch eine GFZ von maximal 0,4 zu. Das vorhandene Gebäude durfte aufgrund seines Bestandsschutzes weiter genutzt werden.

Der Gutachterausschuss hatte für die Bodenrichtwertzone einen Bodenrichtwert von 1.700 Euro je Quadratmeter bei einer WGFZ des Bodenrichtwertgrundstücks von 0,5 ermittelt. Für abweichende WGFZ-Werte verwies er auf Umrechnungskoeffizienten.

Das Finanzamt passte den Bodenrichtwert an die höhere tatsächliche WGFZ von 0,65 an und kam auf 1.929,13 Euro je Quadratmeter. Die Beschenkten hielten dagegen die nach dem Bebauungsplan zulässige GFZ von 0,4 für maßgebend und errechneten einen niedrigeren Bodenrichtwert.

Das Finanzgericht bestätigte im Ausgangspunkt, dass nicht die tatsächliche, sondern die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend ist. Es hatte die Anpassung jedoch anhand der GFZ vorgenommen. Der BFH beanstandete diesen Rechenschritt, weil der Gutachterausschuss seinen Bodenrichtwert ausdrücklich auf eine WGFZ bezogen hatte.

Was hat der BFH entschieden?

Der BFH formuliert drei zentrale Aussagen:

Abweichende GFZ erfordert eine Anpassung: Entspricht die GFZ des zu bewertenden Grundstücks nicht der GFZ des Bodenrichtwertgrundstücks, muss der Bodenrichtwert anhand von Umrechnungskoeffizienten angepasst werden.
Rechtlich mögliche Bebauung ist maßgebend: Für die Anpassung kommt es im typisierten Sachwertverfahren auf die rechtlich mögliche Nutzung an. Eine höhere tatsächliche Bebauung wird nicht schon deshalb zur Bemessungsgrundlage, weil sie Bestandsschutz genießt.
Tatsächliche Bebauung gehört gegebenenfalls in den §-198-Nachweis: Weicht die tatsächliche Bebauung erheblich von der rechtlich möglichen Nutzung ab, kann dies unter den Voraussetzungen der Immobilienwertermittlungsverordnung beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG berücksichtigt werden.

Im Streitfall musste außerdem sauber zwischen GFZ und WGFZ unterschieden werden. Der Bodenrichtwert war auf eine WGFZ bezogen. Deshalb war auch die rechtlich mögliche Nutzung als WGFZ zu bestimmen. Dabei waren wirtschaftlich nutzbare Dachgeschossflächen nach den für den Bodenrichtwert verwendeten Vorgaben einzubeziehen. Der BFH ging dadurch von einer WGFZ von 0,534 aus, die der WGFZ 0,5 des Bodenrichtwertgrundstücks so nahekam, dass der Bodenrichtwert von 1.700 Euro je Quadratmeter ohne Zu- oder Abschlag anzusetzen war.

GFZ und WGFZ dürfen nicht verwechselt werden

Die GFZ und die WGFZ beschreiben beide das Maß der baulichen Nutzung, beruhen aber nicht zwingend auf denselben Flächen.

Die GFZ richtet sich nach § 20 BauNVO. Sie setzt die Geschossfläche der Vollgeschosse ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Ob ein Geschoss als Vollgeschoss gilt, hängt von den baurechtlichen Vorgaben ab.

Die WGFZ kann zusätzlich wirtschaftlich nutzbare Flächen berücksichtigen, die baurechtlich nicht als Vollgeschoss zählen. Im entschiedenen Fall waren deshalb Teile des ausgebauten oder ausbaufähigen Dachgeschosses einzubeziehen.

Für die Bewertungspraxis folgt daraus: Die Bezugsgröße des Bodenrichtwerts muss mit der Bezugsgröße des Bewertungsgrundstücks übereinstimmen. Wer einen auf WGFZ bezogenen Bodenrichtwert mit einer reinen GFZ des Bewertungsgrundstücks vergleicht, vergleicht unterschiedliche Größen und riskiert einen methodischen Fehler.

Was ist tatsächlich neu?

Dass Bodenrichtwerte bei abweichendem Maß der baulichen Nutzung angepasst werden können, war bereits anerkannt. Neu geklärt ist die Abgrenzung für ein tatsächlich stärker bebautes Grundstück, dessen vorhandenes Gebäude zwar Bestandsschutz hat, dessen planungsrechtlich mögliche Neubebauung aber geringer ausfällt.

Der BFH ordnet diese Konstellation eindeutig zwei verschiedenen Bewertungsebenen zu:

Im typisierten steuerlichen Sachwertverfahren nach §§ 179 und 189 BewG ist die rechtlich mögliche Nutzung maßgebend.
Im individuellen Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG können tatsächliche Grundstücksmerkmale nach den dafür geltenden Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung berücksichtigt werden.

Das Urteil erlaubt daher weder einen pauschalen Zuschlag für jede bestandsgeschützte Mehrbebauung noch einen pauschalen Abschlag. Zuerst ist festzustellen, auf welche GFZ oder WGFZ sich der Bodenrichtwert bezieht und welches Maß der baulichen Nutzung rechtlich möglich ist. Erst danach lässt sich beurteilen, ob der typisierte Wert korrekt berechnet wurde und ob daneben ein §-198-Nachweis sinnvoll sein kann.

Zwei Prüfwege müssen getrennt werden

1. Berechnungsfehler innerhalb des Sachwertverfahrens

Hier wird geprüft, ob das Finanzamt den steuerlichen Bodenwert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes richtig ermittelt hat. Typische Prüfpunkte sind:

maßgeblicher Bodenrichtwert und richtiger Stichtag,
Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstücks,
rechtlich mögliche Bebauung des Bewertungsgrundstücks,
korrekte Unterscheidung zwischen GFZ und WGFZ,
vom Gutachterausschuss vorgegebene Umrechnungskoeffizienten,
rechnerisch richtiger Zu- oder Abschlag.

Ein solcher Einwand richtet sich gegen die Anwendung des typisierten Verfahrens. Er ist nicht dasselbe wie die Behauptung, der tatsächliche Marktwert sei niedriger.

2. Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

§ 198 BewG eröffnet einen eigenständigen Gegenbeweis. Maßgebend ist dann der gemeine Wert der konkreten wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag. Nach § 40 Abs. 5 ImmoWertV kann eine erheblich abweichende tatsächliche bauliche Nutzung den Bodenwert beeinflussen, wenn dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Ob eine vorhandene Mehrbebauung im konkreten Fall wertsteigernd, wertneutral oder wegen eingeschränkter Zukunftsfähigkeit sogar nachteilig wirkt, lässt sich nicht aus dem Bestandsschutz allein ableiten. Dafür sind unter anderem Restnutzbarkeit, Drittverwendung, planungsrechtliche Perspektive, Grundstückszuschnitt, Marktverhalten und mögliche Freilegungskosten fachlich zu untersuchen.

Was bedeutet das für Erben und Beschenkte?

Bei einem im Sachwertverfahren festgestellten Grundbesitzwert sollte der Bodenwert nicht ungeprüft als bloße Multiplikation von Grundstücksfläche und veröffentlichtem Bodenrichtwert verstanden werden. Die wertrelevanten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks können eine Anpassung erfordern.

Besonders relevant ist das Urteil, wenn:

das Grundstück dichter oder weniger dicht bebaut ist als das Bodenrichtwertgrundstück,
der Bebauungsplan nach Errichtung des Gebäudes geändert wurde,
die vorhandene Bebauung nur noch Bestandsschutz genießt,
der Bodenrichtwert auf eine WGFZ bezogen ist,
Dachgeschossflächen bei der Umrechnung unterschiedlich behandelt wurden,
das Finanzamt einen Zu- oder Abschlag auf den Bodenrichtwert vorgenommen hat.

Eine rechnerische Abweichung führt nicht automatisch zu einem niedrigeren Steuerwert. Im entschiedenen Fall war zwar die Orientierung des Finanzamts an der tatsächlichen WGFZ unzulässig; die richtige Umrechnung der rechtlich möglichen Nutzung führte aber dennoch zum unveränderten Bodenrichtwert der Richtwertzone.

Für wen ist das relevant?

Erben und Beschenkte, deren Immobilie steuerlich im Sachwertverfahren bewertet wird
Eigentümer bestandsgeschützter Gebäude, deren heutige planungsrechtliche Ausnutzung von der vorhandenen Bebauung abweicht
Steuerberater und Rechtsanwälte, die Grundbesitzwertbescheide prüfen
Sachverständige, die Bodenrichtwerte objektspezifisch anpassen oder einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen
Gutachterausschüsse und Finanzämter, deren Richtwertmerkmale und Umrechnungskoeffizienten für die Berechnung maßgebend sind

Besteht Handlungsbedarf?

Das Urteil löst keinen allgemeinen Änderungsbedarf für jeden Schenkungs- oder Erbschaftsteuerfall aus. Eine Prüfung ist sinnvoll, wenn der festgestellte Bodenwert auf einer abweichenden GFZ oder WGFZ beruht.

Bodenrichtwertauskunft vollständig lesen: Nicht nur den Eurobetrag, sondern auch Richtwertgrundstück, Bezugsgröße und Erläuterungen prüfen.
Baurechtlichen Stand zum Stichtag klären: Bebauungsplan, Genehmigungslage und sonstige Zulässigkeitsregeln dokumentieren.
GFZ und WGFZ trennen: Flächenansätze und Dachgeschossbehandlung nachvollziehen.
Umrechnungskoeffizienten prüfen: Vorrangig die Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses verwenden.
Bescheid und §-198-Nachweis getrennt bewerten: Ein Berechnungsfehler und ein niedrigerer gemeiner Wert sind unterschiedliche Angriffspunkte.
Fristen sichern: Rechtsbehelfe und steuerliche Wirkung sollten mit Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Fachliche Einordnung

Die Entscheidung ist für die Gutachtenpraxis wichtig, weil sie eine häufige Verkürzung verhindert: Die vorhandene Bebauung ist nicht automatisch das richtige Maß für die Anpassung eines Bodenrichtwerts im steuerlichen Sachwertverfahren. Bestandsschutz erhält eine Nutzungsmöglichkeit, erweitert aber nicht ohne Weiteres die planungsrechtlich zulässige Neubebauung.

Genauso wichtig ist die zweite Grenze. Aus der typisierten Nichtberücksichtigung der tatsächlichen Mehrbebauung folgt nicht, dass sie für den Marktwert bedeutungslos wäre. Der BFH verweist diese Frage ausdrücklich in den individuellen Nachweis nach § 198 BewG. Dort muss ihre Wirkung marktkonform und objektspezifisch untersucht werden.

Für die fachliche Bearbeitung ergibt sich damit eine klare Reihenfolge: zuerst die steuerliche Berechnung einschließlich Bezugsgröße und Umrechnungskoeffizienten prüfen, dann die mögliche Differenz zum gemeinen Wert untersuchen und erst anschließend über ein vollständiges Nachweisgutachten entscheiden. Diese Trennung verbessert sowohl die Begründung gegenüber dem Finanzamt als auch die wirtschaftliche Entscheidung über Gutachtenkosten.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen

Für geplante Übertragungen: Immobilienbewertung bei Schenkung

Grundlagen zum Gutachten: Verkehrswertgutachten verstehen

Hinweis: Der Beitrag erläutert die immobilienbezogenen Bewertungsfragen allgemein. Die Prüfung von Steuerbescheiden, Einspruchsfristen und individuellen Rechtsfolgen gehört in die Hände eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts.