Immobilie verkaufen: Wert ermitteln – so gehen Sie vor
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, steht vor einer entscheidenden Frage: Was ist sie wert? Zu viel verlangen schreckt Käufer ab. Zu wenig verlangen verschenkt bares Geld. Der richtige Preis liegt im Markt – und den zu finden, braucht mehr als eine Schätzung aus dem Bauch.
Warum der Angebotspreis kein Wert ist
Viele Verkäufer orientieren sich an ähnlichen Inseraten auf ImmobilienScout24 oder Immowelt. Das ist ein Anfang, aber kein verlässlicher Maßstab. Angebotspreise sind Wunschpreise. Ob eine vergleichbare Wohnung für 550.000 Euro inseriert ist, sagt nichts darüber aus, ob sie für diesen Preis tatsächlich verkauft wird.
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der objektivierte Preis, der zwischen informierten Parteien unter normalen Marktbedingungen erzielt werden würde. Er basiert auf tatsächlichen Kaufpreisen – nicht auf Angebotspreisen.
Welche Methoden gibt es?
Online-Bewertungstools: Die schnellste und günstigste Methode. Sie liefert einen Korridor basierend auf statistischen Daten. Ungeeignet als alleinige Grundlage – sie kennt weder Bauzustand noch Mikrolage noch besondere wertmindernde oder werterhöhende Faktoren.
Maklerbewertung: Ein lokaler Makler kennt den Markt und hat Zugang zu tatsächlichen Verkaufspreisen. Eine gute Maklereinschätzung kann sehr treffsicher sein. Das Problem: Der Makler verdient an der Provision – sein Interesse kann darin liegen, den Preis hoch anzusetzen, um den Auftrag zu bekommen.
Sachverständigengutachten: Die präziseste und rechtssicherste Methode. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger bewertet Ihre Immobilie nach normierten Verfahren (ImmoWertV), mit Ortstermin und vollständiger Begründung. Das Ergebnis ist ein Verkehrswertgutachten, das als Verhandlungsgrundlage und bei Bedarf als Nachweis dient.
Wann lohnt sich ein Gutachten vor dem Verkauf?
Ein Gutachten vor dem Verkauf lohnt sich, wenn:
- Die Immobilie besondere Eigenschaften hat (Denkmal, Altbau mit Sanierungsstau, Erbbaurecht, Nutzungsrechte)
- Streit unter Miteigentümern besteht (Erbschaft, Scheidung) und ein neutraler Wert gebraucht wird
- Der Wert für steuerliche Zwecke (Spekulationssteuer, Erbschaft-/Schenkungsteuer) dokumentiert werden muss
- Sie einer Bank oder einem Investor gegenüber den Wert nachweisen müssen
Für einen normalen Verkauf in einem gut dokumentierten Markt reicht oft eine qualifizierte Maklereinschätzung als Ausgangspunkt – ergänzt durch einen eigenen Vergleich mit tatsächlichen Kaufpreisen aus dem Kaufpreisspiegel des Gutachterausschusses.
Typische Fehler bei der Wertermittlung vor dem Verkauf
Emotionaler Wert als Marktwert: Verkäufer überschätzen den Wert ihrer eigenen Immobilie systematisch. Studien zeigen, dass selbst genutzte Immobilien im Schnitt 10–20 % über dem tatsächlichen Marktwert bewertet werden.
Nur Angebotspreise vergleichen: Wer sich nur an Inseraten orientiert, sieht keine echten Kaufpreise. Tatsächliche Transaktionspreise liegen oft 5–15 % unter den Angebotspreisen.
Makler mit höchster Einschätzung auswählen: Das führt zu einem überhöhten Angebotspreis, langen Verkaufszeiten und am Ende zu Preissenkungen – was Misstrauen bei Käufern weckt.
Praxisbeispiel
Verkäufer beauftragt zwei Makler: Makler A schätzt 480.000 Euro, Makler B schätzt 420.000 Euro. Verkäufer wählt Makler A. Nach 8 Monaten ohne Käufer wird der Preis auf 430.000 Euro gesenkt – und das Objekt verkauft sich schließlich für 415.000 Euro. Hätte Makler B von Anfang an recht gehabt, wäre die Immobilie in 6 Wochen zu einem realistischen Preis verkauft worden.
Ein unabhängiges Gutachten hätte 1.800 Euro gekostet und dem Verkäufer 8 Monate und erheblichen Stress erspart.
Nächste Schritte
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie unabhängig einschätzen – durch einen Sachverständigen oder einen neutralen Makler ohne Auftragshintergedanken. Vergleichen Sie das Ergebnis mit tatsächlichen Kaufpreisen (Kaufpreisspiegel des Gutachterausschusses oder Kaufpreisdatenbanken).
Der Gutachten-Finder hilft Ihnen, einen Sachverständigen in Ihrer Nähe zu finden.
Fazit
Der richtige Verkaufspreis ist der Marktpreis – nicht der Wunschpreis. Eine sachgerechte Wertermittlung vor dem Verkauf schützt vor Unterbewertung, vermeidet lange Vermarktungszeiten und gibt Ihnen eine solide Verhandlungsgrundlage.
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