Worum es auf dieser Seite geht
Diese Seite behandelt ausschließlich die Preisfindung vor einem konkreten Verkauf. Den allgemeinen Vergleich aller Bewertungswege finden Sie im Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Verkehrswert, Angebotspreis und späterer Kaufpreis sind drei verschiedene Größen:
- Der Verkehrswert (Marktwert) ist der objektivierte Wert nach § 194 BauGB.
- Der Angebotspreis ist Teil der Vermarktungsstrategie.
- Der Kaufpreis entsteht in der konkreten Verhandlung.
Schritt 1: Verkaufsziel festlegen
Klären Sie zunächst:
- Muss schnell verkauft werden oder besteht zeitlicher Spielraum?
- Gibt es einen Mindestpreis, der wirtschaftlich notwendig ist?
- Verkaufen mehrere Eigentümer oder eine Erbengemeinschaft?
- Ist das Objekt vermietet, sanierungsbedürftig oder rechtlich belastet?
- Soll mit oder ohne Makler verkauft werden?
Ohne diese Fragen kann selbst ein fachlich richtiger Wert zu einer unpassenden Preisstrategie führen.
Schritt 2: Marktdaten einordnen
Inserate sind nützlich, zeigen aber Angebotspreise und nicht zwingend tatsächliche Kaufpreise. Achten Sie auf:
- gleiche Mikrolage,
- vergleichbare Objektart und Größe,
- ähnlichen Zustand und Ausstattungsstandard,
- Grundstück, Stellplätze und Nebenflächen,
- Vermietung und besondere Rechte,
- Aktualität der Daten.
Je mehr Anpassungen nötig sind, desto unsicherer wird ein einfacher Quadratmetervergleich.
Schritt 3: Bewertungsweg auswählen
| Ausgangslage | Häufig passender Weg |
|---|---|
| typische Immobilie, erste Spanne | Online-Auswertung oder eigene Marktbeobachtung |
| Vermarktung mit Makler | begründete Maklereinschätzung |
| unabhängige Preisorientierung | Marktwertreport |
| einvernehmliche Lösung mehrerer Beteiligter | Kurzgutachten oder vertiefte Bewertung |
| Rechte, Lasten, Sonderobjekt oder Streit | Verkehrswertgutachten oder Fachstellungnahme |
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Schritt 4: Angebotspreis bewusst festlegen
Ein Angebotspreis kann über oder unter dem ermittelten Wert liegen. Entscheidend ist, dass die Abweichung bewusst erfolgt und zur Nachfrage, zum Zeitplan und zur Verhandlungsstrategie passt.
Eine Bewertung ersetzt deshalb keine Vermarktungsstrategie. Sie verhindert aber, dass diese auf einer unbegründeten Ausgangszahl beruht.
Typische Fehler
- Wunschpreise aus Portalen ungeprüft übernehmen,
- emotionale Investitionen vollständig auf den Marktwert aufschlagen,
- den höchsten von mehreren genannten Werten auswählen,
- Zustand, Vermietung oder Rechte nur verbal erwähnen, aber nicht bewerten,
- mit veralteten Daten arbeiten,
- eine scheinbar exakte Zahl ohne Wertspanne und Annahmen verwenden.