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Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung rückwirkend korrigieren – Einspruch und Änderungsantrag

Kaufpreisaufteilung war zu ungünstig? Wie man rückwirkend korrigiert, wann Einspruch noch möglich ist – und welche Fristen gelten.

Kaufpreisaufteilung rückwirkend korrigieren: Einspruch und Änderungsantrag

→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude richtig aufteilen

Viele Vermieter haben beim Immobilienkauf keine bewusste Kaufpreisaufteilung vorgenommen – oder das Finanzamt hat die BMF-Methode angewendet, ohne dass der Käufer wusste, dass er dagegen vorgehen kann. Wenn die Abschreibung dadurch seit Jahren zu niedrig ist, stellt sich die Frage: Kann die Kaufpreisaufteilung rückwirkend korrigiert werden?

Die kurze Antwort: Ja – unter bestimmten Bedingungen. Aber die Möglichkeiten sind zeitlich begrenzt.

Wann ist eine Korrektur möglich?

Es gibt zwei relevante Wege:

Weg 1 – Einspruch gegen den Steuerbescheid: Wenn der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist, kann Einspruch eingelegt werden. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Ein Gutachten kann im Einspruchsverfahren nachgereicht werden.

Weg 2 – Änderungsantrag / Berichtigungsantrag: Wenn der Bescheid bestandskräftig ist, gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine Änderungsmöglichkeit nach § 173 AO (neue Tatsachen) oder § 175 AO (rückwirkendes Ereignis). Das ist enger und erfordert eine sorgfältige rechtliche Prüfung.

Festsetzungsfrist: Die reguläre Festsetzungsfrist beträgt 4 Jahre (§ 169 AO). Das heißt: Steuerbescheide, die älter als 4 Jahre sind, können in der Regel nicht mehr geändert werden.

Was bedeutet das in der Praxis?

Kauf 2022, Steuerbescheid 2022 noch offen: Voller Spielraum – Einspruch einlegen, Gutachten nachreichen.

Kauf 2021, Bescheide 2021–2023 bestandskräftig, aktueller Bescheid 2024 noch offen: Nur der offene Bescheid kann noch durch Einspruch angegriffen werden. Für die älteren Bescheide braucht es eine Änderungsgrundlage nach § 173 oder § 175 AO.

Kauf 2018, alle Bescheide bestandskräftig: Rückwirkende Korrektur schwierig bis unmöglich. Fokus auf künftige Bescheide – ab dem aktuellen Jahr kann eine neue Aufteilung vorgelegt werden, sofern die ursprüngliche Aufteilung noch nicht bindend festgesetzt ist.

Kann das Gutachten auch rückwirkend erstellt werden?

Ja – ein Sachverständiger kann ein Wertgutachten auf einen vergangenen Stichtag (= Kaufdatum) erstellen. Das ist aufwändiger als ein zeitnahes Gutachten, aber grundsätzlich möglich. Der Sachverständige muss dann mit historischen Daten arbeiten: Bodenrichtwert zum Stichtag, Mietmarkt zum Stichtag, Vergleichsdaten zum Stichtag.

Das Finanzamt prüft solche rückwirkenden Gutachten kritisch – aber wenn die Methodik stimmt und die Datenlage sauber ist, werden sie anerkannt.

Korrektur im laufenden Bescheid – ohne Einspruchsverfahren

Wenn die Aufteilung bislang nur im Wege der BMF-Methode festgesetzt wurde und der aktuelle Bescheid noch in der Einspruchsfrist liegt, kann ein Gutachten eingereicht werden, ohne den Einspruch zu begründen. Das Finanzamt prüft das Gutachten dann im Rahmen der offenen Veranlagung.

Wichtig: Ein einfacher Brief reicht nicht. Das Finanzamt braucht das vollständige Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen.

Was kann das Finanzamt dagegen einwenden?

Das Finanzamt kann ein Gutachten ablehnen oder teilweise korrigieren, wenn:

  • Der Stichtag nicht exakt dem Kaufdatum entspricht
  • Die Methodik nicht dem ImmoWertV-Standard entspricht
  • Der Sachverständige nicht qualifiziert ist (kein öffentlich bestellter oder zertifizierter Gutachter)
  • Das Gutachten Widersprüche enthält oder wesentliche Faktoren nicht berücksichtigt

Wenn das Finanzamt ein Gutachten ablehnt, kann der Steuerpflichtige dagegen klagen (FG, BFH). Die Rechtsprechung des BFH ist eindeutig: Ein methodisch korrektes Gutachten muss berücksichtigt werden.

Typische Fehler beim rückwirkenden Korrekturversuch

Fristen nicht beachten: Wer zu lange wartet, verliert die Möglichkeit des Einspruchs. Die 4-Jahres-Festsetzungsfrist läuft ab.

Falschen Stichtag im Gutachten: Das Gutachten muss auf das Datum des Kaufvertragsabschlusses oder Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums bezogen sein.

Gutachten ohne historische Daten: Ein Gutachter, der rückwirkend bewertet, ohne historische Bodenrichtwerte und Marktdaten heranzuziehen, liefert kein gerichtsfestes Ergebnis.

Änderungsantrag ohne Rechtsgrundlage: Nicht jede Unzufriedenheit mit dem Bescheid rechtfertigt eine Änderung. Die § 173 / § 175 AO-Voraussetzungen müssen geprüft werden.

Praxisbeispiel: Einspruch nach Bescheiderlass

Familie kauft MFH 2023, Kaufpreis 900.000 Euro. Das Finanzamt setzt im Bescheid 2024 (für VZ 2023) einen Grundstücksanteil von 45 % an (BMF-Methode). AfA-Basis: 495.000 Euro. AfA 2 %: 9.900 Euro/Jahr.

Sachverständiger ermittelt nach Ertragswertverfahren: Grundstücksanteil 28 %. AfA-Basis: 648.000 Euro. AfA 2 %: 12.960 Euro/Jahr.

Einspruch wird im Oktober 2024 eingelegt, Gutachten wird beigefügt. Finanzamt erkennt das Gutachten an. Neuer Bescheid: AfA 12.960 Euro/Jahr. Mehrabschreibung: 3.060 Euro/Jahr. Steuervorteil: 1.377 Euro/Jahr (45 %). Über 20 Jahre: 27.540 Euro.

Nächste Schritte

Prüfen Sie, in welchem Jahr der Kauf erfolgte und ob die Bescheide für dieses Jahr noch unter Vorbehalt der Nachprüfung stehen oder ob die Einspruchsfrist noch läuft. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, welche Korrekturmöglichkeit (Einspruch / Änderungsantrag) in Ihrem Fall gangbar ist. Beauftragen Sie einen Sachverständigen mit dem rückwirkenden Gutachten.

Fazit

Wer zu viele Jahre zu wenig abgeschrieben hat, kann unter bestimmten Bedingungen rückwirkend korrigieren – wenn die Fristen noch laufen und die Voraussetzungen erfüllt sind. Für laufende Bescheide ist der Einspruch mit Gutachten der einfachste Weg. Für ältere Bescheide braucht es eine sorgfältige rechtliche Prüfung.

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