Kaufpreisaufteilung gemischt genutzte Immobilie: Wohnen und Gewerbe
→ Übersichtsartikel: Kaufpreisaufteilung Immobilien: Grundstück und Gebäude sachgerecht aufteilen
Bei gemischt genutzten Immobilien müssen zwei Fragen getrennt beantwortet werden: Wie verteilt sich der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude? Und sind unterschiedlich genutzte Gebäudeteile steuerlich als eigenständige Wirtschaftsgüter zu behandeln?
Unterschiedliche Nutzungs- und Funktionszusammenhänge
Nach den Einkommensteuer-Hinweisen können eigenbetrieblich, fremdbetrieblich, zu eigenen Wohnzwecken und zu fremden Wohnzwecken genutzte Gebäudeteile jeweils besondere Wirtschaftsgüter bilden. Deshalb ist eine pauschale Regel, wonach bei mehr als 80 Prozent Wohnfläche das gesamte Gebäude zwingend einheitlich abgeschrieben werde, nicht sachgerecht.
Die Abgrenzung hängt von Nutzung, Funktion, baulicher Zuordnung und steuerlichem Zusammenhang ab. Sie sollte insbesondere bei Betriebsvermögen oder mehreren Einkunftsarten steuerlich geprüft werden.
Welche AfA-Sätze gelten?
§ 7 Abs. 4 EStG enthält keine pauschale Regel „Gewerbe immer 3 Prozent“. Der 3-Prozent-Satz für nicht Wohnzwecken dienende Gebäude nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 setzt unter anderem die Zugehörigkeit zu einem Betriebsvermögen und einen Bauantrag nach dem 31.03.1985 voraus. In anderen Fällen richtet sich der lineare Satz insbesondere nach dem Fertigstellungszeitpunkt.
Selbständig zu behandelnde Gebäudeteile können deshalb unterschiedliche AfA-Bemessungsgrundlagen oder Sätze haben. Die konkrete Zuordnung gehört in die steuerliche Beratung.
Wie wird bewertet?
Zunächst sind Boden- und Gebäudewerte sachgerecht zu ermitteln. Bei ertragsorientierten Objekten kann das Ertragswertverfahren geeignet sein. Wohn- und Gewerbeflächen können unterschiedliche Mieten, Bewirtschaftungskosten, Risiken und Marktparameter aufweisen.
Die BMF-Arbeitshilfe 2026 enthält auch Grundstücksarten für gemischt genutzte Objekte und ein Ertragswertverfahren. Sie ist daher nicht allein wegen der Mischnutzung ungeeignet. Zu prüfen bleibt, ob ihre typisierten Eingaben das konkrete Objekt ausreichend abbilden.
Typische Prüfpunkte
- tatsächliche Nutzung der einzelnen Gebäudeteile
- Zuordnung zu Privat- oder Betriebsvermögen
- Wohn-, Nutz- und Nebenflächen
- nachhaltig erzielbare Wohn- und Gewerbemieten
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
- unterschiedliche Restnutzungsdauern oder objektspezifische Merkmale
- sachgerechte Verteilung gemeinsamer Flächen und Erwerbsnebenkosten
Modellbeispiel
Bei einem Gebäude mit Ladenlokal und Wohnungen kann eine reine Flächenquote ein erster Rechenschritt sein. Wenn die Wertverhältnisse deutlich voneinander abweichen, kann eine wertbezogene Zuordnung erforderlich sein. Welche AfA anschließend gilt, hängt von Nutzung, Fertigstellung und steuerlicher Einordnung der jeweiligen Gebäudeteile ab.
Eine pauschale Modellrechnung mit garantiertem 3-Prozent-Satz für den Gewerbeanteil wäre daher irreführend.
Fazit
Mischnutzung verlangt eine doppelte Abgrenzung: bewertungsrechtlich zwischen Boden und Gebäude sowie ertragsteuerlich zwischen unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen. Beide Ebenen müssen nachvollziehbar dokumentiert werden.