Bundesrat: Restnutzungsdauer nach § 7 EStG einschränken

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesrat hat am 25. September 2026 eine Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 beschlossen. Darin fordert er, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um die Wörter „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ zu ergänzen.

Würde der Vorschlag Gesetz, könnte eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer grundsätzlich nur noch berücksichtigt werden, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes angelegt war. Die Begründung nennt Leichtbauhallen und Trafostationshäuser als Beispiele. Für typische Bestandsgebäude würde der heutige Nachweis einer erst später verkürzten Nutzungsdauer dadurch weitgehend ausgeschlossen.

Wichtig: Die Änderung ist noch nicht geltendes Recht. Die Bundesregierung erklärte in ihrer Gegenäußerung vom 30. September 2026 lediglich, sie werde den Vorschlag prüfen. Sie hat ihn damit weder übernommen noch abgelehnt. Bis zu einer wirksamen Gesetzesänderung gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in seiner bisherigen Fassung.

Was hat der Bundesrat beschlossen?

Ausgangspunkt ist der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026. Der Entwurf der Bundesregierung enthielt die jetzt vorgeschlagene Einschränkung der Restnutzungsdauer nicht.

Der Finanzausschuss des Bundesrates empfahl am 14. September 2026, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wie folgt zu ergänzen:

Nach der Angabe „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ soll die Angabe „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden.

Der Bundesrat hat diese Empfehlung am 25. September 2026 in seine Stellungnahme zum Regierungsentwurf übernommen. Die amtliche Beschlussdrucksache trägt die Nummer 447/26 (Beschluss).

Der vorgeschlagene Satz würde sinngemäß bedeuten: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes im Zeitpunkt seiner Fertigstellung weniger als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer, können die Absetzungen nach dieser kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden.

Was sagt die Bundesregierung dazu?

In ihrer Gegenäußerung vom 30. September 2026 formuliert die Bundesregierung zu diesem Punkt knapp: Sie werde den Vorschlag prüfen. Die Gegenäußerung ist Bestandteil der Bundestagsdrucksache 21/8283.

Das ist weder eine Zustimmung noch eine Ablehnung. Vor allem wurde die vom Bundesrat verlangte Ergänzung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht nachträglich in den eingebrachten Regierungsentwurf aufgenommen. Ob sie im weiteren parlamentarischen Verfahren noch in den Gesetzestext gelangt, bleibt offen.

Für die Praxis folgt daraus keine Änderung des geltenden Rechts. Neu ist allein der Verfahrensstand: Die Bundesregierung hat auf die Bundesratsforderung reagiert, eine inhaltliche Entscheidung aber ausdrücklich noch nicht getroffen.

Warum fordert der Bundesrat diese Änderung?

Die Begründung verweist auf die BFH-Urteile IX R 25/19 vom 28. Juli 2021 und IX R 14/23 vom 23. Januar 2024. Danach können Steuerpflichtige grundsätzlich jede Darlegungsmethode verwenden, die im Einzelfall zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet ist. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend vorgeschrieben.

Nach Auffassung des Bundesrates habe sich in der Folge gezeigt, dass auch Gutachten von nicht sachverständigen Personen und einfache Internetgutachten als Nachweis verwendet würden. Der Ausnahmefall werde dadurch zur Regel. Die stärkere gesetzliche Typisierung soll den Prüfungsaufwand der Finanzverwaltung verringern.

Die Beschlussbegründung nennt als künftig verbleibende Fälle Gebäude, die von vornherein auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt sind, insbesondere Leichtbauhallen und Trafostationshäuser.

Diese Begründung ist zunächst die Position des Bundesrates. Sie ändert weder rückwirkend die BFH-Rechtsprechung noch die derzeit geltende Fassung des § 7 EStG.

Was würde sich gegenüber der heutigen Rechtslage ändern?

Nach geltendem § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kommt es darauf an, ob die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes kürzer ist als die typisierte Dauer. Der BFH verlangt einen geeigneten, einzelfallbezogenen Nachweis. Die Ursache kann sich aus technischen, wirtschaftlichen oder rechtlichen Umständen ergeben.

Der Bundesratsvorschlag würde einen zusätzlichen zeitlichen Filter einführen: Die kürzere Nutzungsdauer müsste bereits bei Fertigstellung vorhanden beziehungsweise in der ursprünglichen Gebäudekonzeption angelegt gewesen sein.

Frage	Geltende Rechtslage	Vorschlag des Bundesrates
Maßgeblicher Ausgangspunkt	tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes	kürzere Nutzungsdauer muss bereits bei Fertigstellung bestehen
Später entstandene Verkürzung	kann bei geeignetem Nachweis berücksichtigt werden	wäre grundsätzlich nicht mehr ausreichend
Typische Beispiele	objektspezifische technische, wirtschaftliche oder rechtliche Gründe	vor allem von Anfang an kurzlebig konzipierte Gebäude
Status	geltendes Recht	Stellungnahme im Gesetzgebungsverfahren

Für ältere Wohn- und Geschäftsgebäude wäre die Auswirkung erheblich. Alterung, unterlassene Instandhaltung, Modernisierungsstau oder eine später eingetretene wirtschaftliche Überalterung könnten nach dem vorgeschlagenen Wortlaut eine kürzere AfA-Dauer grundsätzlich nicht mehr tragen, wenn die kürzere Nutzungsdauer nicht schon bei Fertigstellung angelegt war.

Ist das Ende von Restnutzungsdauergutachten bereits beschlossen?

Nein. Die derzeitige Rechtslage hat sich durch die Bundesratssitzung nicht geändert.

Der Ablauf ist zu trennen:

Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf vorgelegt.
Der Bundesrat hat dazu im ersten Durchgang Stellung genommen.
Die Bundesregierung hat am 30. September 2026 erklärt, sie werde den Vorschlag prüfen.
Der Bundestag berät und beschließt den Gesetzentwurf.
Erst ein verabschiedetes und verkündetes Gesetz kann § 7 EStG ändern.

Der Vorschlag kann im weiteren Verfahren unverändert übernommen, verändert oder vollständig gestrichen werden. Eine Prognose, welche Fassung am Ende beschlossen wird, wäre derzeit nicht belastbar.

Die Beschlussfassung ist dennoch materiell relevant: Aus einer Ausschussempfehlung ist eine offizielle Forderung des Bundesrates geworden. Für Eigentümer, Steuerberater und Sachverständige besteht damit ein konkretes Gesetzgebungsrisiko, das beobachtet werden muss.

Welche zeitliche Anwendung ist vorgeschlagen?

Für die Ergänzung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG enthält die Stellungnahme keine eigene Übergangsregelung. Nach der Systematik des Regierungsentwurfs würde Artikel 3 grundsätzlich am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.

Ob es im weiteren Verfahren bei diesem zeitlichen Ansatz bleibt und wie offene oder bereits veranlagte Fälle behandelt würden, ist noch nicht abschließend geregelt. Aussagen über einen sicheren Bestandsschutz wären daher verfrüht.

Für die Praxis bedeutet das: Der jeweilige Veranlagungszeitraum, der Stand des Steuerbescheids, bereits eingereichte Nachweise und spätere Übergangsbestimmungen müssen getrennt betrachtet werden. Die verfahrensrechtliche Einordnung gehört in die steuerliche Beratung.

Was bedeutet der Vorschlag für laufende und geplante Gutachten?

Aktuell bleibt ein RND-Gutachten möglich. Ein Gutachten muss weiterhin die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes sachverständig und nachvollziehbar herleiten. Die Bundesratsstellungnahme ersetzt diesen Nachweis nicht und ist kein Ablehnungsgrund nach geltendem Recht.

Bei laufenden oder geplanten Fällen sollten vier Punkte besonders sauber dokumentiert werden:

der maßgebliche steuerliche Stichtag,
der konkrete Gebäudezustand und die Modernisierungshistorie,
die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Ursachen der geschätzten Nutzungsdauer,
der Stand des Steuerverfahrens einschließlich offener Fristen.

Ein Gutachten sollte die Gesetzgebungsentwicklung nicht verschweigen, aber auch nicht so formuliert sein, als sei die vorgeschlagene Einschränkung bereits Gesetz.

Ob ein Gutachten angesichts des Gesetzgebungsrisikos wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Dabei sind die mögliche AfA-Wirkung, Gutachtenkosten, Verfahrensstand und zeitliche Unsicherheit gemeinsam zu betrachten.

Bedeutung für die Gutachtenpraxis

Der Vorschlag reagiert auf ein tatsächliches Qualitätsproblem, wählt aber kein Qualitätskriterium für Gutachten. Er unterscheidet nicht zwischen einem einfachen automatisierten Internetnachweis und einem objektspezifischen, methodisch begründeten Sachverständigengutachten. Stattdessen würde er den Nachweisgrund für Bestandsgebäude weitgehend abschneiden.

Fachlich sind zwei Ebenen auseinanderzuhalten:

Qualität des Nachweises: Ist die Tatsachengrundlage belastbar und die Herleitung der Nutzungsdauer nachvollziehbar?
Zulässigkeit des Nachweises: Darf eine später entstandene Verkürzung der tatsächlichen Nutzungsdauer rechtlich überhaupt noch berücksichtigt werden?

Nach geltendem Recht stehen beide Fragen offen zur Prüfung. Der Bundesratsvorschlag würde die zweite Frage für typische Altbaufälle weitgehend vorab verneinen, unabhängig von der Qualität des Gutachtens.

Das ist mehr als eine Verschärfung einzelner Nachweisanforderungen. Es wäre eine grundlegende Änderung des materiellen Anwendungsbereichs von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Für wen ist das relevant?

Vermieter mit älteren Wohn- oder Gewerbeimmobilien
Käufer von Bestandsimmobilien mit geplanter kürzerer Gebäude-AfA
Steuerberater mit laufenden oder geplanten RND-Fällen
Immobiliensachverständige, die Restnutzungsdauergutachten erstellen oder prüfen
Eigentümer mit offenen Einspruchs- oder Änderungsverfahren
Berater und Investoren, die Wirtschaftlichkeitsberechnungen auf eine verkürzte AfA stützen

Besteht jetzt Handlungsbedarf?

Es besteht Beobachtungs- und Prüfbedarf, aber kein Anlass für pauschale Schnellentscheidungen.

Laufende Verfahren: Fristen sichern und geltendes Recht weiterhin sauber anwenden.
Bereits beauftragte Gutachten: Stichtag, Tatsachengrundlage und Verfahrensstand vollständig dokumentieren.
Neue Beauftragungen: Steuerliche Wirkung und Gesetzgebungsrisiko vorab realistisch prüfen.
Werbeaussagen: Keine Anerkennungsgarantie und keine Aussage, die Bundesratsforderung sei bereits Gesetz.
Bestandsfälle: Nicht allein wegen der Stellungnahme aufgeben; entscheidend bleibt der konkrete Bescheid und das anwendbare Recht.

Eine vorsorgliche Beauftragung nur aus Angst vor einer möglichen Gesetzesänderung ist nicht in jedem Fall sinnvoll. Die wirtschaftliche Entscheidung sollte auf Zahlen und dem konkreten Verfahrensstand beruhen.

Fachliche Einordnung

Die neue Entwicklung ist ernst zu nehmen. Der Bundesrat fordert nicht lediglich strengere Anforderungen an Qualifikation, Besichtigung oder Gutachteninhalt. Der vorgeschlagene Zusatz würde den Nachweis einer später verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer bei typischen Bestandsgebäuden grundsätzlich zurückdrängen.

Gleichzeitig wäre es falsch, bereits vom beschlossenen Ende der Restnutzungsdauergutachten zu sprechen. Der Bundesrat hat eine Stellungnahme im ersten Durchgang des Gesetzgebungsverfahrens beschlossen. Die geltende Fassung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die BFH-Rechtsprechung bleiben bis zu einer wirksamen Änderung maßgeblich.

Für Gutachten und Mandantenkommunikation ist deshalb eine klare Dreiteilung nötig:

Heute geltendes Recht weiterhin korrekt anwenden.
Bundesratsforderung als erhebliches, aber offenes Gesetzgebungsrisiko benennen.
Künftige Gesetzesfassung erst nach Bundestagsbeschluss und Verkündung verbindlich beurteilen.

Der nächste entscheidende Prüfpunkt ist der weitere Beratungsverlauf im Bundestag. Maßgeblich ist, ob die Bundesratsforderung in eine Beschlussempfehlung oder den späteren Gesetzesbeschluss aufgenommen wird.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Restnutzungsdauer von Immobilien: Rechtslage, Nachweis und Gutachten

Zum Nachweis im Detail: RND-Gutachten beim Finanzamt

Bei Einwänden des Finanzamts: Streit über die Restnutzungsdauer

Hinweis: Der Beitrag beschreibt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens am 5. Oktober 2026. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.