Grundbesitzwert berechnen und Bescheid prüfen

Kurzantwort

Der Grundbesitzwert ist der für bestimmte steuerliche Zwecke gesondert festgestellte Wert einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes. Bei Erbschaften und Schenkungen ermittelt das Finanzamt ihn nach den typisierten Regeln des Bewertungsgesetzes.

Für bebaute Grundstücke kommen je nach Grundstücksart grundsätzlich Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Der Grundbesitzwert ist nicht automatisch identisch mit einem individuell ermittelten Verkehrswert. Ist der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger, eröffnet § 198 BewG einen Gegenbeweis.

Grundbesitzwert, gemeiner Wert und Verkehrswert

Begriff	Funktion	Typische Grundlage
Grundbesitzwert	steuerlicher Feststellungswert	typisierte Verfahren des BewG
gemeiner Wert	erzielbarer Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr	§ 9 BewG
Verkehrswert	Marktwert eines Grundstücks zum Stichtag	§ 194 BauGB und ImmoWertV

Die Begriffe liegen wirtschaftlich nahe beieinander, entstehen aber in unterschiedlichen Verfahren. Der Grundbesitzwert wird nach den gesetzlichen Bewertungsmodellen festgestellt. Der Verkehrswert untersucht das konkrete Grundstück und den Grundstücksmarkt einzelfallbezogen.

§ 198 BewG verbindet beide Ebenen: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen.

Wann wird ein Grundbesitzwert festgestellt?

Besonders relevant ist der Grundbesitzwert bei:

Erbschaftsteuer,
Schenkungsteuer,
bestimmten weiteren Bedarfsbewertungen, für die das BewG eine gesonderte Feststellung vorsieht.

Grundsteuerwert, Einheitswert und Grundbesitzwert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer sind nicht austauschbar. Wer einen Bescheid prüft, sollte zuerst genau feststellen, welcher Wert für welchen Zweck ermittelt wurde.

Wie berechnet das Finanzamt bebaute Grundstücke?

§ 182 BewG ordnet die Bewertungsverfahren nach Grundstücksart zu.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verwendet, wenn geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen. Ausgangspunkt sind Daten des Gutachterausschusses und die gesetzlich vorgesehene Anpassung an das Bewertungsobjekt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gilt insbesondere für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, soweit keine Bewertung im Sachwertverfahren vorgesehen ist. Es trennt Bodenwert und Gebäudeertragswert und verwendet typisierte Rechengrößen wie Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird für die gesetzlich bezeichneten Fälle verwendet, in denen Vergleichswerte fehlen oder die Grundstücksart entsprechend zugeordnet ist. Bodenwert und Gebäudesachwert werden ermittelt und mit einer Wertzahl an den gemeinen Wert angepasst.

Das konkrete Berechnungsmodell ist komplexer als diese Übersicht. Für die Bescheidprüfung sind die im Bescheid verwendeten Eingaben und Anlagen wichtiger als eine pauschale Vermutung über das Verfahren.

Warum kann der Grundbesitzwert vom Marktwert abweichen?

Die steuerlichen Verfahren sollen viele Grundstücke einheitlich bewerten. Deshalb verwenden sie typisierte Ansätze. Abweichungen können entstehen, wenn die konkrete Immobilie Besonderheiten aufweist, die im Modell nicht oder nicht vollständig erfasst werden.

Typische Prüffelder sind:

falsche Grundstücksart, Fläche, Baujahr- oder Nutzungsangaben,
unzutreffende Mieten oder Nutzungseinheiten,
Bodenrichtwert und wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale,
Modernisierungsstand, Schäden und wirtschaftliche Überalterung,
Rechte, Lasten, Baulasten und Nutzungsbindungen,
Denkmalschutz, Altlasten oder planungsrechtliche Einschränkungen,
Leerstand oder langfristig nicht marktgerechte Mietverhältnisse,
gemischte Nutzungen oder Spezialimmobilien.

Nicht jedes Merkmal rechtfertigt einen zusätzlichen Abschlag. Es muss geprüft werden, ob es bereits im steuerlichen Modell enthalten ist und wie es den Markt am Stichtag tatsächlich beeinflusst.

Grundbesitzwertbescheid prüfen: die Reihenfolge

1. Bescheid und Berechnungsanlagen vollständig beschaffen

Prüfen Sie Aktenzeichen, wirtschaftliche Einheit, Bewertungsstichtag, Grundstücksart, Verfahren und festgestellten Wert. Fehlen Berechnungsanlagen, sollten sie angefordert werden.

2. Tatsächliche Eingaben abgleichen

Flächen, Baujahr, Nutzung, Mieten, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und weitere Eingaben werden mit Verträgen und Objektunterlagen verglichen. Reine Eingabefehler sind von einer grundsätzlichen Abweichung des typisierten Werts zu unterscheiden.

3. Steuerliche Wirkung überschlagen

Eine Wertdifferenz führt nicht in gleicher Höhe zu einer Steuerersparnis. Freibetrag, Steuerklasse, übriger Erwerb, Schulden und Begünstigungen beeinflussen die tatsächliche Wirkung.

4. Marktwertdifferenz fachlich vorprüfen

Erst eine objekt- und stichtagsbezogene Vorprüfung zeigt, ob ein niedrigerer gemeiner Wert plausibel und belegbar erscheint.

5. Frist und Nachweis koordinieren

Der Einspruch ist nach § 355 AO grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen. Ein Gutachten muss regelmäßig nicht schon innerhalb dieser Frist fertig sein. Die konkrete verfahrensrechtliche Vorgehensweise sollte mit Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Nachweis nach § 198 BewG

Qualifiziertes Gutachten

Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert wurde.

Qualifikation allein genügt nicht. Das Gutachten muss Stichtag, Objekt, Unterlagen, Verfahren, Marktdaten und besondere Merkmale methodisch nachvollziehbar behandeln.

Stichtagsnaher Kaufpreis

Auch ein Kaufpreis kann nach § 198 Abs. 3 BewG dienen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert waren.

Nähe zum Stichtag allein reicht nicht: Fremdüblichkeit, Objektzustand und unveränderte Verhältnisse müssen ebenfalls passen.

→ Vollständiger Ablauf des §-198-Nachweises

Erbschaft und Schenkung: Unterschiede beim Stichtag

Bei einem Erwerb von Todes wegen ist regelmäßig der Todestag zentral. Bei einer Schenkung entsteht die Steuer mit Ausführung der Zuwendung. Der Notartermin darf daher nicht ohne Prüfung mit dem steuerlichen Bewertungsstichtag gleichgesetzt werden.

Der maßgebliche Tag sollte aus Bescheid, Vertrag und Vollzug eindeutig hervorgehen. Ein Gutachten muss genau auf diesen Stichtag bezogen werden.

Wann reicht eine Vorprüfung?

Eine Vorprüfung kann sinnvoll sein, wenn zunächst geklärt werden soll:

ob der Bescheid rechnerische oder tatsächliche Auffälligkeiten enthält,
ob konkrete wertmindernde Merkmale am Stichtag belegbar sind,
welche realistische Marktwertbandbreite besteht,
ob die mögliche Steuerwirkung die Kosten eines Vollgutachtens rechtfertigt,
welche Qualifikation und Gutachtentiefe benötigt werden.

Sie ersetzt weder ein Nachweisgutachten noch die steuerliche Fristprüfung.

→ Immobilienwert-Vorprüfung bei REHKUGLER Immobilien

→ Wann lohnt sich ein Gutachten zur Erbschaftsteuer?

Benötigte Unterlagen

Grundbesitzwertbescheid und Berechnungsanlagen
Erbschaft- oder Schenkungsteuerunterlagen
Grundbuchauszug und relevante Urkunden
Flurkarte, Flächen- und Bauunterlagen
Mietverträge und Mietaufstellung
Nachweise zu Modernisierungen, Schäden und Besonderheiten
Unterlagen zu Baulasten, Dienstbarkeiten oder Nutzungsrechten
Kaufvertrag, falls ein stichtagsnaher Verkauf vorliegt
Fotos oder Zustandsdokumentation zum Bewertungsstichtag

Häufige Fragen

Ist der Grundbesitzwert immer niedriger als der Verkehrswert?

Nein. Er kann darunter, darüber oder in der Nähe des Verkehrswerts liegen. Entscheidend sind Objekt, Stichtag, Modell und verwendete Daten.

Kann ich den Grundbesitzwert selbst berechnen?

Die Berechnung lässt sich anhand des BewG nachvollziehen, benötigt aber je nach Verfahren zahlreiche Eingaben und Marktdaten. Für eine erste Plausibilitätskontrolle ist das möglich; für einen niedrigeren Wertnachweis genügt eine eigene Berechnung regelmäßig nicht.

Welcher Bescheid muss angegriffen werden?

Einwendungen gegen die Höhe des Immobilienwerts richten sich regelmäßig gegen den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts. Die konkrete Bescheid- und Fristprüfung ist steuerliche oder rechtliche Beratung.

Muss das Finanzamt jedes Gutachten akzeptieren?

Nein. Ein ordnungsgemäß nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert ist anzusetzen. Finanzamt und Finanzgericht dürfen aber Eignung, Tatsachengrundlagen und Methodik des Gutachtens prüfen.

Was kostet ein geeignetes Gutachten?

Das hängt unter anderem von Objektart, Einheiten, Stichtag, Unterlagenlage, Rechten, Marktdaten und Verwendungszweck ab. Eine allgemeine Preiszahl ohne Leistungsabgrenzung wäre nicht belastbar.

→ Immobiliengutachten: Kosten und Leistungsumfang

Primärquellen

Allgemeine Information; keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.

Grundbesitzwert: Berechnung, Bescheid und Prüfung