Erbschaftsteuer für Immobilie nicht bezahlbar?

Wer eine Immobilie erbt, erhält möglicherweise einen hohen Vermögenswert – aber kein Geld, mit dem sich die Erbschaftsteuer bezahlen lässt. Besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, großen Wohnhäusern oder Immobilien mit Sanierungsbedarf kann die Steuer fällig werden, obwohl der Nachlass kaum liquide Mittel enthält und die laufenden Mieten nicht ausreichen, um die Forderung kurzfristig zu begleichen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie sofort verkauft werden muss. Für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine besondere Stundung vor. Sie kann die Zahlung der auf die Wohnimmobilie entfallenden Erbschaftsteuer um bis zu zehn Jahre strecken. Bei einem Erwerb von Todes wegen werden für diese Stundung keine Zinsen erhoben.

Die entscheidende Einschränkung lautet allerdings: Die Stundung greift nur, soweit der Erbe die Steuer andernfalls nur durch die Veräußerung des begünstigten Grundbesitzes aufbringen könnte. Das Finanzamt prüft deshalb nicht nur die Immobilie, sondern die gesamte finanzielle Situation des Erwerbers.

Kurzantwort: Eine hohe Erbschaftsteuer zwingt nicht automatisch zum Verkauf einer geerbten Wohnimmobilie. Eine Stundung bis zu zehn Jahre kann möglich sein. Sie muss beantragt und nachvollziehbar begründet werden. Gestundet wird nur der Teil der Steuer, der auf den zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz entfällt. Zehn gleiche Jahresraten entstehen nicht automatisch.

Warum bei Immobilienerben häufig die Liquidität fehlt

Erbschaftsteuer ist grundsätzlich in Geld zu entrichten. Eine Immobilie kann zwar einen hohen Verkehrswert haben, ist aber nicht kurzfristig teilbar oder liquide. Gleichzeitig können weitere Belastungen bestehen:

laufende Darlehen auf dem Objekt,
Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf,
niedrige Bestandsmieten,
Leerstand oder Mietausfälle,
Verpflichtungen gegenüber Miterben oder Pflichtteilsberechtigten,
fehlende eigene Rücklagen des Erben.

Der steuerliche Grundbesitzwert und die Zahlungsfähigkeit sind deshalb zwei verschiedene Fragen. Ein hoher Immobilienwert sagt noch nichts darüber aus, ob der Erbe die Steuer innerhalb der im Bescheid genannten Frist bezahlen kann.

Drei Fragen, die nicht vermischt werden dürfen

Bei einer hohen Erbschaftsteuer auf Immobilien müssen drei Ebenen getrennt geprüft werden:

Ist der festgestellte Grundbesitzwert richtig?
Wenn das Finanzamt die Immobilie höher bewertet hat als ihren tatsächlichen gemeinen Wert, kann ein Nachweis nach § 198 BewG in Betracht kommen.
Ist die Erbschaftsteuer richtig berechnet?
Hierzu gehören unter anderem Freibeträge, Nachlassverbindlichkeiten, Steuerbefreiungen und der anwendbare Steuersatz.
Wann und wie kann die festgesetzte Steuer bezahlt werden?
Hier setzt die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG an.

Ein niedrigerer Immobilienwert verringert möglicherweise die Steuer. Die Stundung verringert die Steuer dagegen nicht; sie verschiebt beziehungsweise verteilt nur die Zahlung. Beide Verfahren können nebeneinander relevant sein, müssen rechtlich und verfahrensmäßig aber getrennt behandelt werden.

Was § 28 Abs. 3 ErbStG regelt

Nach der seit Ende 2024 erweiterten Regelung ist die auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber sie nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann.

Die Neuregelung erfasst grundsätzlich sämtlichen Grundbesitz, der Wohnzwecken dient. Dazu können insbesondere gehören:

vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser,
vermietete Eigentumswohnungen,
selbst genutzte Wohnimmobilien,
Mehrfamilienhäuser,
nach dem Erbfall zu Wohnzwecken vermietete Immobilien,
Wohnanteile in gemischt genutzten Gebäuden.

Bei gemischt genutzten Immobilien ist nur der Wohnanteil begünstigt. Gewerbliche, freiberufliche oder öffentlich genutzte Gebäudeteile fallen nicht unter die besondere Stundungsregelung. Gestundet werden kann daher nur die anteilige Steuer, die auf den Wohnteil entfällt.

Die Regelung gilt sowohl für Erbschaften als auch für Schenkungen. Bei den Zinsen besteht jedoch ein erheblicher Unterschied: Bei einem Erwerb von Todes wegen ist die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG zinslos. Bei einer Schenkung gelten grundsätzlich die Stundungszinsen nach §§ 234 und 238 AO. Diese betragen nach aktueller Gesetzeslage 0,5 Prozent je vollem Monat, rechnerisch also sechs Prozent pro Jahr.

Die zentrale Voraussetzung: Zahlung nur durch Verkauf möglich

Die Formulierung „nur durch Veräußerung“ setzt eine echte Liquiditätsprüfung voraus. Es genügt nicht, dass ein Verkauf unangenehm, wirtschaftlich unattraktiv oder familiär unerwünscht wäre.

Das Finanzamt prüft insbesondere:

Welche Bank- und Wertpapierguthaben wurden mitgeerbt?
Gibt es weiteres verwertbares Nachlassvermögen?
Über welche eigenen liquiden Mittel verfügt der Erbe?
Bestehen weitere Vermögenswerte, die zur Finanzierung eingesetzt werden können?
Welche laufenden Einkünfte und Belastungen bestehen?
Kann ein Bankdarlehen zu marktüblichen Konditionen aufgenommen werden?
Welche Sicherheiten stehen für eine Finanzierung zur Verfügung?
Welche Erträge erwirtschaftet die geerbte Immobilie?

Der Rechtsanspruch auf die besondere Stundung besteht nicht, soweit die Steuer aus anderem mitgeerbtem Vermögen oder aus vorhandenem eigenem Vermögen bezahlt werden kann. In Rechtsprechung und Verwaltungspraxis wird außerdem überwiegend verlangt, eine zumutbare Finanzierung zu marktüblichen Bedingungen zu prüfen.

Das bedeutet nicht, dass jeder Erbe irgendeinen Kredit annehmen muss. Eine Finanzierung muss tatsächlich erreichbar und wirtschaftlich tragfähig sein. Auf Darlehen von Verwandten oder auf Finanzierungen außerhalb des regulären Kapitalmarkts muss sich der Erbe nicht ohne Weiteres verweisen lassen. Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse: Beleihungswert, Kapitaldienst, Alter und Einkommen des Erwerbers, bestehende Schulden, Zustand des Objekts und nachhaltig erzielbarer Überschuss.

Reichen zwei Bankabsagen für die Stundung?

Es gibt keine gesetzliche Regel, nach der eine bestimmte Zahl von Bankabsagen automatisch zur Stundung führt. Schriftliche Ablehnungen sind wichtige Beweismittel, müssen aber zu einer ernsthaften und ausreichend konkreten Finanzierungsanfrage gehören.

Eine belastbare Dokumentation sollte erkennen lassen:

welche Darlehenssumme angefragt wurde,
welchen Verwendungszweck die Finanzierung hatte,
welche Immobilie und welche weiteren Sicherheiten angeboten wurden,
welche Einnahmen und Verpflichtungen offengelegt wurden,
weshalb die Bank die Finanzierung abgelehnt hat,
ob eine geringere Darlehenssumme oder andere Laufzeit möglich gewesen wäre.

Eine pauschale E-Mail mit dem Satz „Eine Finanzierung ist nicht möglich“ hat weniger Aussagekraft als eine nachvollziehbar begründete Kreditentscheidung. Umgekehrt kann eine einzelne ausführliche Ablehnung aussagekräftiger sein als mehrere unverbindliche Anfragen.

Das FG Berlin-Brandenburg hat in einem Beschluss vom 26. März 2025 die strenge Prüfung eigener Mittel, weiteren erworbenen Vermögens und marktüblicher Kreditmöglichkeiten bestätigt. Die Entscheidung erging allerdings im vorläufigen Rechtsschutz, betraf die frühere Gesetzesfassung und eine besondere Struktur mit geerbten Gesellschaftsanteilen. Sie zeigt die gegenwärtige Prüfungslinie, ersetzt aber keine höchstrichterliche Klärung jedes Einzelfalls nach der neuen Fassung des § 28 Abs. 3 ErbStG.

Welche Unterlagen für den Stundungsantrag sinnvoll sind

Ein Stundungsantrag sollte nicht nur aus einem kurzen Hinweis auf fehlendes Geld bestehen. Je nachvollziehbarer die wirtschaftliche Lage dargestellt ist, desto besser kann das Finanzamt prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Typischerweise werden benötigt:

Erbschaftsteuerbescheid und Zahlungsaufforderung,
Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts,
Erbschaftsteuererklärung und Nachlassverzeichnis,
Konto- und Depotauszüge des Nachlasses,
Nachweise über eigenes liquides Vermögen,
Übersicht über laufende Einkünfte und private Belastungen,
Darlehensverträge und Grundbuchbelastungen,
aktuelle Mieterliste und Mietverträge,
Einnahmen- und Ausgabenrechnung der Immobilie,
Nachweise über Leerstand oder Mietrückstände,
Aufstellung notwendiger Instandsetzungen und Investitionen,
konkrete Finanzierungsanfragen und schriftliche Bankentscheidungen,
ein realistischer Vorschlag zu Laufzeit und Zahlungen.

Bei umfangreichem Grundbesitz ist eine objektscharfe Liquiditätsrechnung sinnvoll. Sie sollte zeigen, welcher nachhaltige Überschuss nach Bewirtschaftungskosten, Kapitaldienst, nicht umlagefähigen Kosten und notwendigen Rücklagen tatsächlich für die Steuerzahlung zur Verfügung steht.

Wie der Antrag gestellt werden sollte

Der Antrag ist beim für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt zu stellen. Er sollte möglichst vor Eintritt der im Bescheid genannten Fälligkeit eingereicht werden. Ist die Liquiditätslücke schon vor Erlass des Steuerbescheids erkennbar, kann die Stundung frühzeitig vorbereitet und grundsätzlich auch bereits angekündigt oder beantragt werden.

Der Antrag sollte enthalten:

den konkret zu stundenden Steuerbetrag,
die Zuordnung dieses Betrags zum zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz,
die beantragte Dauer der Stundung,
einen realistischen Zahlungs- oder Tilgungsvorschlag,
eine vollständige Darstellung der Liquiditäts- und Vermögenslage,
die Nachweise fehlender oder unzumutbarer Finanzierungsmöglichkeiten,
gegebenenfalls angebotene Sicherheiten.

Wichtig ist die Formulierung „bis zu zehn Jahre“. Das Gesetz gewährt nicht automatisch zehn Jahre und schreibt auch keine zehn identischen Jahresraten vor. Dauer, Fälligkeiten und mögliche Teilzahlungen müssen im Stundungsbescheid geregelt werden. Bei einem vermieteten Objekt ist ein Modell naheliegend, bei dem die Zahlung an dem nachhaltig erzielbaren Mietüberschuss ausgerichtet wird. Ob das Finanzamt diesem Vorschlag folgt, hängt vom konkreten Fall ab.

Einspruch, Aussetzung der Vollziehung und Stundung sind nicht dasselbe

Ein Einspruch gegen den Grundbesitzwert- oder Erbschaftsteuerbescheid stoppt die Zahlung grundsätzlich nicht. § 361 AO bestimmt ausdrücklich, dass ein Einspruch die Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsakts nicht automatisch hemmt.

Die Instrumente haben unterschiedliche Funktionen:

Einspruch: Der Bescheid soll inhaltlich oder rechtlich geändert werden.
Aussetzung der Vollziehung: Die Zahlung soll wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids vorläufig ausgesetzt werden.
Stundung: Die Steuer wird als grundsätzlich geschuldet behandelt, kann aber wegen der gesetzlichen Voraussetzungen später bezahlt werden.

Wer den Immobilienwert angreift und gleichzeitig keine Liquidität hat, muss deshalb Wertprüfung, Rechtsbehelf und Zahlungsfrage koordiniert bearbeiten. Ein offener Einspruch ersetzt keinen Stundungsantrag. Ein Stundungsantrag wiederum hält die Einspruchsfrist nicht offen.

Wann endet die Stundung?

Die besondere Stundung endet, soweit der Grundbesitz auf einen Dritten übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dienen soll. Das betrifft nicht nur den klassischen Verkauf. Auch eine Schenkung oder eine andere Übertragung kann die Stundung beenden.

Bei einer dauerhaften Nutzungsänderung, beispielsweise von Wohnen zu Gewerbe, entfällt die Begünstigung ebenfalls. In der Gesetzesbegründung wird bei einem Leerstand von mehr als zwölf Monaten eine Vermutung für die Aufgabe der Wohnnutzung angesprochen. Vor einem längeren Leerstand, einer Umnutzung oder einer Übertragung sollte deshalb geprüft werden, welche Folgen dies für die noch offene Steuer hat.

Das Finanzamt kann außerdem während der Laufzeit aktuelle Unterlagen verlangen und prüfen, ob die Voraussetzungen fortbestehen.

Was gilt, wenn § 28 Abs. 3 ErbStG nicht greift?

§ 28 Abs. 3 ErbStG lässt die allgemeine Stundung nach § 222 AO ausdrücklich unberührt. Danach kann das Finanzamt eine Steuerforderung ganz oder teilweise stunden, wenn die Einziehung bei Fälligkeit eine erhebliche Härte wäre und der Steueranspruch durch die Stundung nicht gefährdet erscheint.

Der Unterschied ist wesentlich:

Bei § 28 Abs. 3 ErbStG besteht bei erfüllten Voraussetzungen ein gesetzlicher Anspruch.
§ 222 AO ist eine Ermessensentscheidung des Finanzamts.
Für eine allgemeine Stundung fallen grundsätzlich Zinsen an.
Das Finanzamt kann Sicherheiten verlangen.

Die allgemeine Stundung kann etwa relevant werden, wenn die Immobilie nicht oder nur teilweise Wohnzwecken dient oder die besonderen Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 ErbStG nicht vollständig erfüllt sind.

Muss die geerbte Immobilie wegen der Erbschaftsteuer verkauft werden?

Ein Verkauf kann wirtschaftlich sinnvoll sein, ist aber nicht automatisch die erste oder einzige Lösung. Vor einer Verkaufsentscheidung sollten mindestens vier Punkte geprüft werden:

Ist der vom Finanzamt festgestellte Immobilienwert plausibel?
Ist die Erbschaftsteuer unter Berücksichtigung aller Abzüge und Begünstigungen richtig berechnet?
Ist eine marktübliche Finanzierung möglich und aus den Erträgen tragbar?
Liegen die Voraussetzungen einer besonderen oder allgemeinen Stundung vor?

Erst danach lässt sich beurteilen, ob das Objekt langfristig gehalten werden kann. Eine Stundung verhindert keinen wirtschaftlich unvernünftigen Bestandserhalt. Ein dauerhaft defizitäres Haus mit erheblichem Sanierungsstau kann trotz Stundung verkauft werden müssen. Umgekehrt kann ein vorschneller Notverkauf bei einem ertragsstarken Objekt einen unnötigen Vermögensverlust verursachen.

Beispiel: Stundung aus dem Mietüberschuss

Ein Erbe erhält ein vollständig vermietetes Wohnhaus. Die auf dieses Objekt entfallende Erbschaftsteuer beträgt 180.000 Euro. Im übrigen Nachlass befinden sich nur 15.000 Euro liquide Mittel. Nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten, des Kapitaldienstes und einer angemessenen Instandhaltungsreserve verbleibt ein nachhaltig erzielbarer Überschuss von rund 24.000 Euro jährlich. Mehrere konkret angefragte Banken lehnen ein zusätzliches Darlehen wegen der bestehenden Beleihung und des Sanierungsbedarfs ab.

In dieser Konstellation kann ein Stundungsantrag schlüssig sein. Denkbar wäre beispielsweise, die vorhandenen 15.000 Euro einzusetzen und die verbleibende Steuer über mehrere Jahre aus dem Überschuss zu begleichen. Ob die vollen zehn Jahre gewährt werden und welche Zahlungen festgesetzt werden, entscheidet sich anhand des vollständigen Antrags und der wirtschaftlichen Verhältnisse. Das Beispiel begründet keinen automatischen Anspruch auf genau diesen Zahlungsplan.

Häufige Fragen

Kann ich die Erbschaftsteuer einfach in zehn Jahresraten zahlen?

Nein. § 28 Abs. 3 ErbStG ermöglicht eine Stundung bis zu zehn Jahre, ordnet aber nicht automatisch zehn gleich hohe Jahresraten an. Laufzeit und Zahlungen werden im Einzelfall festgelegt.

Ist die Stundung bei einer geerbten Immobilie immer zinslos?

Die besondere Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG ist bei einem Erwerb von Todes wegen zinslos. Für Schenkungen gilt diese Zinsbefreiung nicht. Auch andere Stundungsformen können Zinsen auslösen.

Gilt die Stundung auch für ein selbst genutztes Haus?

Ja, die aktuelle Regelung erfasst grundsätzlich sämtlichen zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz. Entscheidend bleiben die fehlende anderweitige Finanzierungsmöglichkeit und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen.

Gilt sie auch für ein vermietetes Mehrfamilienhaus?

Ja. Gerade bei vermieteten Wohngebäuden soll die Stundung ermöglichen, die Steuer aus den laufenden Erträgen zu begleichen, wenn ein Verkauf sonst erforderlich wäre.

Was gilt bei einem Gebäude mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten?

Die besondere Stundung erfasst nur die anteilige Steuer auf den zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil. Der gewerbliche Teil ist nicht nach § 28 Abs. 3 ErbStG begünstigt.

Genügt eine Bankabsage?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Finanzierung ernsthaft und mit vollständigen Angaben angefragt wurde und weshalb sie nicht möglich oder nicht tragfähig ist. Es gibt keine gesetzliche Mindestzahl von Absagen.

Muss ich mein gesamtes eigenes Vermögen einsetzen?

Das Finanzamt prüft vorhandene eigene Mittel und weiteres erworbenes Vermögen. Welche Vermögenswerte im konkreten Fall eingesetzt oder als Sicherheit angeboten werden müssen, ist eine rechtliche Einzelfallfrage. Die besondere Stundung ist keine frei wählbare Alternative zur Verwendung problemlos verfügbarer Liquidität.

Kann ich die Stundung schon vor dem Erbschaftsteuerbescheid beantragen?

Sie kann vorbereitet und grundsätzlich bereits vor dem endgültigen Bescheid beantragt werden. Spätestens wenn der Bescheid vorliegt, müssen der konkrete Betrag, die Fälligkeit und die Zuordnung zur Wohnimmobilie geprüft werden.

Stoppt ein Einspruch die Zahlungsfrist?

Nein. Ein Einspruch hemmt die Vollziehung grundsätzlich nicht. Stundung oder gegebenenfalls Aussetzung der Vollziehung müssen gesondert beantragt werden.

Kann zusätzlich ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen werden?

Ja. Die Wertprüfung nach § 198 BewG und die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG sind getrennte Instrumente. Ein niedrigerer Wert kann die Steuer reduzieren; die Stundung betrifft den verbleibenden Zahlungsbetrag.

Was IGA bei einer hohen Erbschaftsteuer leisten kann

Die Entscheidung über einen Stundungsantrag gehört in die Hände eines Steuerberaters oder eines im Erbschaftsteuerrecht erfahrenen Rechtsanwalts. Die immobilienbezogene Frage ist eine andere: Entspricht der festgestellte Grundbesitzwert dem tatsächlichen gemeinen Wert der Immobilie?

IGA unterstützt bei der fachlichen Einordnung des Wertansatzes und bei der Auswahl der geeigneten Bewertungsform. Wenn konkrete Objektmerkmale im typisierten Verfahren nicht ausreichend abgebildet werden und ein niedrigerer Verkehrswert realistisch ist, kann ein qualifiziertes Gutachten nach § 198 BewG die Steuerbemessungsgrundlage reduzieren.

→ Festgestellten Grundbesitzwert unverbindlich einordnen lassen
→ Niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen
→ Immobilienbewertung bei Erbschaft: Gesamtüberblick
→ Geerbte Immobilie behalten oder verkaufen?

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die immobilienbezogenen und verfahrensrechtlichen Grundlagen allgemein. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.