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Nachlassimmobilie verkaufen – Was Erben wissen müssen

Sie wollen eine geerbte Immobilie verkaufen? Welche Besonderheiten gelten, was ist bei Spekulationssteuer und Erbengemeinschaft zu beachten – und wann braucht es ein Gutachten?

Nachlassimmobilie verkaufen: Was Erben wissen müssen

→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung bei Erbschaft: Der Gesamtüberblick

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist oft die naheliegendste Lösung – besonders wenn mehrere Erben vorhanden sind oder niemand die Immobilie nutzen möchte. Doch der Verkauf einer Nachlassimmobilie unterscheidet sich in einigen Punkten vom gewöhnlichen Immobilienverkauf. Steuerliche Besonderheiten, die Situation in der Erbengemeinschaft und die Frage nach dem richtigen Wert machen den Prozess komplexer als erwartet.

Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Aspekte – und hilft dabei, die häufigsten und teuersten Fehler zu vermeiden.

Wer darf die Nachlassimmobilie verkaufen?

Bevor der Verkauf beginnt, muss die Verfügungsberechtigung geklärt sein. Wer ist Eigentümer? Wer kann den Kaufvertrag unterschreiben?

Wenn ein Einzelerbe die Immobilie geerbt hat, ist die Lage klar: Er ist nach Umschreibung im Grundbuch alleiniger Eigentümer und kann alleine verkaufen.

Wenn eine Erbengemeinschaft besteht, ist die Immobilie Gemeinschaftseigentum aller Erben. Ein Verkauf ist nur möglich, wenn alle Erben dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag gemeinsam oder durch einen bevollmächtigten Vertreter unterzeichnen.

Ein einzelner Erbe kann die Immobilie nicht gegen den Willen der anderen verkaufen. Er kann aber – wenn keine Einigung gelingt – die Teilungsversteigerung beantragen.

Braucht es einen Erbschein für den Verkauf?

Für den notariellen Kaufvertrag muss die Erbenstellung nachgewiesen werden – in der Regel durch einen Erbschein oder eine notarielle Erbschaftsurkunde.

Das Grundbuch muss nicht zwingend vor dem Verkauf umgeschrieben werden. Der Notar kann den Verkauf auch auf Basis des Erbscheins abwickeln. Allerdings verlangen viele Käufer und Notare die Grundbuchumschreibung als Voraussetzung.

Die Umschreibung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien – was viele falsch verstehen

Das ist der steuerliche Punkt, der am häufigsten missverstanden wird.

Ein Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Das gilt auch für Erben – mit einer wichtigen Besonderheit: Die Haltefrist des Erblassers wird angerechnet.

Das bedeutet: Wenn der Erblasser die Immobilie bereits vor zehn oder mehr Jahren erworben hat, fällt beim Erben keine Spekulationssteuer an – egal wann nach dem Erbfall er verkauft.

Rechenbeispiel Spekulationssteuer

Der Vater kauft ein Haus im März 2010. Er verstirbt im Juli 2024. Die Tochter erbt das Haus und verkauft es im Dezember 2024.

Die relevante Haltefrist: März 2010 bis Dezember 2024 = 14 Jahre und 9 Monate. Da mehr als zehn Jahre vergangen sind (inklusive der Haltedauer des Erblassers), fällt keine Spekulationssteuer an.

Hätte der Vater das Haus erst im August 2016 gekauft, wäre die Situation anders: März 2016 bis Dezember 2024 = 8 Jahre und 4 Monate. Der Verkauf wäre steuerpflichtig.

[PRÜFPUNKT: Den genauen Erwerbszeitpunkt des Erblassers immer belegen – Kaufvertrag oder Grundbucheintrag. Im Zweifelsfall Steuerberater einschalten.]

Sonderfall Eigennutzung: Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde, ist der Verkauf steuerfrei – auch wenn die Zehn-Jahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Das gilt auch für Erben, die die Immobilie nach dem Erbfall selbst genutzt haben.

Was wenn ein Miterbe den Notartermin platzen lässt?

Das ist ein häufiges Problem: Alle Erben haben sich auf einen Verkauf geeinigt, einen Kaufinteressenten gefunden, und dann erscheint ein Miterbe nicht beim Notar oder verweigert die Unterschrift in letzter Minute.

Einige Möglichkeiten:

Vollmacht vorab: Das Problem lässt sich vermeiden, wenn alle Miterben vorab eine notarielle Vollmacht an einen der Erben oder einen Anwalt erteilen, der den Kaufvertrag stellvertretend unterzeichnen kann.

Erinnerungsklage: Wenn ein Miterbe ohne Grund verweigert, können die anderen seinen Antrag auf Zustimmung gerichtlich durchsetzen – über eine sogenannte Erinnerungsklage auf Abgabe der Willenserklärung.

Teilungsversteigerung als letztes Mittel: Wenn ein Miterbe dauerhaft blockiert, bleibt als letzte Option die Beantragung der Teilungsversteigerung beim Amtsgericht.

Den richtigen Preis finden

Der Verkaufspreis ist die wirtschaftlich entscheidende Größe. Ein zu hoher Angebotspreis verlängert die Vermarktungszeit. Ein zu niedriger Preis verschenkt Wert.

Für eine sachliche Grundlage braucht es eine fundierte Wertermittlung. Das ist besonders wichtig, wenn:

  • Mehrere Erben beteiligt sind und der Erlös gerecht aufgeteilt werden soll
  • Die Immobilie Sanierungsbedarf hat, der in der Preisfindung berücksichtigt werden muss
  • Die Lage schwer einzuschätzen ist, weil vergleichbare Objekte selten gehandelt werden

Ein Sachverständigengutachten gibt nicht nur einen Wert, sondern auch eine Begründung. Das hilft bei der internen Einigung in einer Erbengemeinschaft und bei Kaufpreisverhandlungen.

Besonderheiten bei vermieteten Nachlassimmobilien

Wenn die geerbte Immobilie vermietet ist, gilt: „Kauf bricht nicht Miete." Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Der Mieter kann nicht einfach wegen Eigenbedarfs der Erben gekündigt werden.

Eine vermietete Immobilie wird in der Regel niedriger bewertet als eine leere – sie ist weniger flexibel verwertbar. Das muss in der Preisfindung berücksichtigt werden.

Typische Fehler beim Verkauf einer Nachlassimmobilie

Preis ohne Grundlage festsetzen: Wer ohne Wertermittlung einen Angebotspreis festlegt, riskiert entweder langen Leerstand oder einen Verkauf unter Wert.

Spekulationssteuer falsch berechnet: Wer vergisst, die Haltedauer des Erblassers anzurechnen, zahlt möglicherweise unnötig Steuern – oder übergibt die Steuerpflicht dem Käufer durch fehlerhafte Angaben im Kaufvertrag.

Verkauf ohne Vollmachtregelung in der Erbengemeinschaft: Wenn kein Erbe bevollmächtigt ist, kann jeder Termin an einem einzelnen Nein scheitern.

Unterlagen fehlen beim Notartermin: Erbschein, Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung – fehlen diese, verzögert sich der Verkauf erheblich.

Praxisbeispiele

Praxisfall 1 – Schnellverkauf unter Wert: Drei Erben wollen eine geerbte Eigentumswohnung möglichst schnell verkaufen. Ein Makler schlägt 280.000 Euro als Angebotspreis vor, ohne die Immobilie genau zu kennen. Nach drei Monaten ohne Angebot stellt sich heraus: Die Fenster sind veraltet, die Heizungsanlage reparaturbedürftig. Kaufinteressenten drücken den Preis. Die Wohnung wird am Ende für 245.000 Euro verkauft. Mit einer sachverständigen Wertermittlung (die den Sanierungsstau korrekt eingepreist hätte) wäre der Einstiegspreis sachlich begründet gewesen – und der Vermarktungsprozess kürzer.

Praxisfall 2 – Haltedauer des Erblassers vergessen: Eine Frau erbt im Jahr 2024 eine Immobilie, die ihr Vater erst 2019 gekauft hatte. Fünf Jahre Haltedauer – der Vater hat die Immobilie 2024 nicht selbst bewohnt. Die Tochter verkauft im gleichen Jahr. Sie geht irrtümlich davon aus, dass Erbschaften grundsätzlich steuerfrei sind. Ihr Steuerberater klärt sie auf: Der Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig. Die Steuer wird fällig. Eine frühere Beratung hätte den Verkauf möglicherweise um einige Monate verschoben.

Wann reicht eine einfache Einschätzung – wann braucht es ein Gutachten?

Für die erste Orientierung bei der Preisfindung reicht eine informelle Einschätzung als Anhaltspunkt. Für den tatsächlichen Verkaufsauftrag, die interne Einigung in der Erbengemeinschaft und die steuerliche Dokumentation ist eine sachverständige Wertermittlung die bessere Grundlage.

Nächste Schritte

Klären Sie zunächst die Eigentumsverhältnisse und Verfügungsberechtigung. Holen Sie alle notwendigen Unterlagen zusammen. Beauftragen Sie eine sachverständige Wertermittlung, bevor Sie den Verkaufsauftrag erteilen. Lassen Sie sich steuerlich beraten.

Fazit

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist lösbar – wenn man die Besonderheiten kennt und strukturiert vorgeht. Klare Eigentumsverhältnisse, eine sachliche Wertgrundlage und eine einvernehmliche Basis in der Erbengemeinschaft sind die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Verkauf.

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