Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Erbengemeinschaft und Preisfindung

Eine geerbte Immobilie bringt häufig mehrere Entscheidungen gleichzeitig mit sich: Soll jemand sie übernehmen? Ist eine Vermietung sinnvoll? Oder möchten die Erben verkaufen? Klären Sie zunächst das gemeinsame Ziel, die Zuständigkeiten und die wirtschaftliche Ausgangslage.

Dieser Ratgeber verbindet die Besonderheiten einer Nachlassimmobilie mit der praktischen Verkaufsvorbereitung. Den allgemeinen Ablauf finden Sie im Verkaufsfahrplan.

1. Behalten, vermieten oder verkaufen?

Ein Verkauf ist eine Möglichkeit, aber nicht automatisch die beste Lösung. Prüfen Sie Nutzungsmöglichkeiten, laufende Kosten, notwendigen Instandhaltungsaufwand und Ihren eigenen Zeitrahmen.

Bei mehreren Erben sollte auch geklärt werden, ob jemand die Immobilie übernehmen möchte und wie ein möglicher Ausgleich eingeordnet werden soll. Unterschiedliche Vorstellungen über den Wert lassen sich leichter besprechen, wenn die Preisgrundlage nachvollziehbar ist.

Geerbte Immobilie: Behalten oder verkaufen?

2. Wer kann über die Immobilie verfügen?

Nach § 1922 BGB geht die Erbschaft mit dem Erbfall auf den oder die Erben über. Die Eigentümerstellung entsteht daher nicht erst durch die Grundbuchberichtigung.

Für einen Verkauf müssen Erbenstellung und Verfügungsbefugnis nachgewiesen und mögliche Beschränkungen geklärt werden. Bei einer Erbengemeinschaft können die Erben über einen Nachlassgegenstand grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Besteht eine Testamentsvollstreckung oder eine andere besondere Konstellation, muss die Zuständigkeit gesondert geprüft werden.

Stimmen Sie vor der Vermarktung ab, wer Anfragen bearbeitet, Unterlagen beschafft und mit dem Notariat kommuniziert. Die Organisation durch eine Person ersetzt nicht die erforderliche Mitwirkung der übrigen Berechtigten.

Erbengemeinschaft und Immobilie: Wer entscheidet was?

3. Erbnachweis und Grundbuch früh mit dem Notariat klären

Ein Erbschein ist nicht in jedem Fall erforderlich. Nach § 35 GBO kann bei einer Erbfolge auf Grundlage einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen die Verfügung zusammen mit der Eröffnungsniederschrift als Nachweis genügen; das Grundbuchamt kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen weitere Nachweise verlangen. Auch ein Europäisches Nachlasszeugnis kommt als Nachweis in Betracht.

Lassen Sie früh klären, welche Dokumente in Ihrem Fall benötigt werden, welche Grundbucheintragungen relevant sind und wie die Abwicklung organisiert werden kann. Das verhindert, dass erst nach der Käuferauswahl fehlende Nachweise auffallen.

Wenn ein Beteiligter nicht persönlich am Termin teilnehmen kann, sollte die geeignete Vertretung und Form der Vollmacht vorab mit dem Notariat abgestimmt werden.

4. Unterlagen und Zustand zusammenstellen

Ergänzen Sie die üblichen Verkaufsunterlagen um die für den Erbfall erforderlichen Nachweise. Legen Sie eine gemeinsame Ablage an und halten Sie offene Punkte fest.

Aktueller Grundbuchstand und Unterlagen zum Erbnachweis.
Vorhandene Grundrisse und nachvollziehbare Flächenangaben.
Unterlagen zu Baujahr, Modernisierungen und bekannten Schäden.
Informationen zu aktueller Nutzung, Mietverhältnissen und laufenden Kosten.
Bei Eigentumswohnungen: Unterlagen zur Gemeinschaft und zu geplanten Maßnahmen.
Unterlagen zu bestehenden Darlehen, soweit sie für die Abwicklung relevant sind.

Erben kennen die Immobilie häufig weniger genau als der frühere Eigentümer. Unterscheiden Sie deshalb zwischen belegten Angaben, eigenen Beobachtungen und Informationen Dritter. Vermutungen sollten nicht als gesicherte Eigenschaften im Exposé erscheinen.

Unterlagen für den Immobilienverkauf

5. Eine gemeinsame Wert- und Preisgrundlage schaffen

Unterscheiden Sie den Wert zum Erbschaftsteuerstichtag von der aktuellen Preisorientierung für den Verkauf. Auch eine frühere Einschätzung ist nicht automatisch der heute passende Angebotspreis.

Ein Gutachten kann insbesondere dann helfen, wenn Miterben eine nachvollziehbare Grundlage für ihre Entscheidung benötigen oder das Objekt Besonderheiten aufweist. Nicht jeder Verkauf benötigt jedoch ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Wählen Sie den Umfang passend zum Verwendungszweck.

Halten Sie fest, wie der Angebotspreis zustande kommt und wie Rückmeldungen oder Kaufangebote gemeinsam bewertet werden. So muss nicht bei jedem Interessenten die gesamte Diskussion neu beginnen.

Angebotspreis festlegen

6. Steuerliche Fragen vor einer Verkaufszusage prüfen

Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn sind unterschiedliche Themen.

Bei einer unentgeltlich geerbten Immobilie im Privatvermögen ist für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger maßgeblich. Der Erbfall setzt nicht automatisch eine neue Zehnjahresfrist in Gang. Ausnahmen wegen eigener Wohnnutzung und Besonderheiten etwa bei entgeltlichen Übernahmen von Anteilen müssen anhand des konkreten Sachverhalts geprüft werden.

Sammeln Sie Erwerbsunterlagen und Informationen zur bisherigen Nutzung. Lassen Sie klären, ob und in welchem Umfang der geplante Verkauf steuerliche Folgen hat, bevor Sie einen verbindlichen Zeitplan festlegen. Für Immobilien im Betriebsvermögen gelten andere Regeln.

Wenn eine Erbschaftsteuerzahlung den Verkaufsdruck auslöst, sollten Sie auch Finanzierungsmöglichkeiten und eine mögliche Stundung prüfen.

Erbschaftsteuer für Immobilie nicht bezahlbar: Stundung prüfen

7. Vermarktung und Käuferauswahl gemeinsam organisieren

Vereinbaren Sie einen Ansprechpartner und einen einheitlichen Informationsstand. Klären Sie, welche Angebote allen Beteiligten vorgelegt werden und wie Entscheidungen vorbereitet werden.

Vergleichen Sie Kaufangebote nach Preis, Finanzierung, Bedingungen und Übergabezeitpunkt. Eine interne Absprache über den gewünschten Mindestpreis ersetzt nicht die rechtliche und notarielle Abstimmung des Verkaufs.

Besichtigungen und Käuferauswahl

Preisverhandlung: Kaufangebote richtig einordnen

Wenn die Erben sich nicht einigen

Versuchen Sie zunächst, die Streitpunkte zu trennen: Geht es um den Wert, den Verkaufszeitpunkt, eine Übernahme oder persönliche Konflikte? Eine unabhängige Wertgrundlage oder eine moderierte Abstimmung kann helfen.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, hängt vom Einzelfall ab. Eine Teilungsversteigerung sollte nicht als gewöhnlicher Vermarktungsweg eingeplant werden. Lassen Sie ihre Voraussetzungen, Kosten und möglichen wirtschaftlichen Folgen rechtlich prüfen, wenn keine Einigung erreichbar ist.

Ihr nächster Schritt

Klären Sie zuerst Ziel und Zuständigkeit. Stellen Sie anschließend die Unterlagen zusammen, prüfen Sie steuerliche Fragen und schaffen Sie eine gemeinsame Preisgrundlage. Erst danach sollten Sie die konkrete Vermarktung festlegen.

Unterstützung beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Nennen Sie in Ihrer Anfrage den Standort, den bisherigen Vorbereitungsstand und die Punkte, die noch offen sind. Teilen Sie auch mit, ob mehrere Erben beteiligt sind und ob bereits Einigkeit über einen Verkauf besteht.

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