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Restnutzungsdauer

RND-Gutachten beim Finanzamt – So funktioniert der Nachweis

Wie weisen Sie eine kürzere Restnutzungsdauer beim Finanzamt nach? Was das Gutachten enthalten muss, welche Anforderungen gelten und wie Sie bei Ablehnung vorgehen.

RND-Gutachten beim Finanzamt: So funktioniert der Nachweis

→ Übersichtsartikel: Restnutzungsdauer Immobilien: Der steuerliche Leitfaden für Vermieter

Das Finanzamt schreibt Ihr Gebäude mit 2 Prozent jährlich ab. Sie sind aber überzeugt, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist – und damit eine höhere Abschreibung gerechtfertigt wäre. Wie gehen Sie vor?

Dieser Artikel erklärt, welche Anforderungen ein Restnutzungsdauer-Gutachten erfüllen muss, wie der Nachweis beim Finanzamt funktioniert und was Sie tun können, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt.

Die rechtliche Grundlage

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EstG können Vermieter eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes geltend machen, wenn sie diese nachweisen. Das Finanzamt ist dann verpflichtet, diese kürzere Nutzungsdauer der Abschreibung zugrunde zu legen.

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) bestätigt, dass Steuerpflichtige diesen Nachweis durch ein Sachverständigengutachten führen können. Ein solches Gutachten muss methodisch einwandfrei und von einem qualifizierten Gutachter erstellt sein.

Das Bundesfinanzministerium hat in einem Schreiben aus dem Jahr 2023 präzisiert, was das Finanzamt von einem solchen Gutachten erwartet. Die wesentlichen Anforderungen sind seitdem klarer – aber nicht weniger anspruchsvoll.

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Was muss das Gutachten enthalten?

Das Finanzamt prüft Restnutzungsdauer-Gutachten kritisch. Damit das Gutachten Bestand hat, muss es bestimmte Anforderungen erfüllen:

Qualifizierter Sachverständiger: Das Gutachten muss von einem Sachverständigen mit anerkannter Qualifikation erstellt sein. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder mit HypZert-Zertifizierung sind in der Regel akzeptiert.

Ortstermin: Das Gutachten muss auf einer persönlichen Besichtigung des Objekts basieren. Ein Gutachten auf rein schriftlicher Basis ohne Ortskenntnis ist vom Finanzamt nicht akzeptierbar.

Methodische Begründung: Der Gutachter muss die ermittelte Restnutzungsdauer anhand anerkannter Bewertungsmethoden begründen. Dabei kommen die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit der Anlage 4 zur Sachwertrichtlinie (SW-RL) zum Einsatz.

Vollständige Beschreibung des Gebäudes: Alle wertrelevanten Faktoren – Bauzustand, Modernisierungsgrade, erkennbare Mängel, Sanierungsstau – müssen im Gutachten dokumentiert und in ihrer Auswirkung auf die Nutzungsdauer bewertet sein.

Klarer Stichtag: Das Gutachten muss auf einen konkreten Bewertungsstichtag bezogen sein. Für Abschreibungszwecke ist das in der Regel der Zeitpunkt der Anschaffung oder ein späterer relevanter Zeitpunkt.

Der Weg zum Nachweis Schritt für Schritt

Schritt 1: Eignung prüfen. Bevor ein Gutachten in Auftrag gegeben wird, sollte geprüft werden, ob sich der Aufwand lohnt. Sprechen Sie zunächst mit Ihrem Steuerberater. Er kann einschätzen, ob die potenzielle Steuerersparnis die Gutachterkosten übersteigt.

Schritt 2: Sachverständigen beauftragen. Beauftragen Sie einen qualifizierten Sachverständigen. Teilen Sie ihm mit, für welchen Stichtag das Gutachten erstellt werden soll und dass es für steuerliche Zwecke (AfA-Nachweis) eingesetzt werden soll.

Schritt 3: Gutachten in der Steuererklärung einreichen. Das fertige Gutachten wird der Einkommensteuererklärung beigelegt oder auf Anfrage des Finanzamts eingereicht. Im Erklärungsformular wird die kürzere Nutzungsdauer eingetragen.

Schritt 4: Finanzamt prüft und entscheidet. Das Finanzamt prüft das Gutachten. Es kann das Gutachten akzeptieren, Rückfragen stellen oder es ablehnen.

Was passiert, wenn das Finanzamt ablehnt?

Das Finanzamt kann das Gutachten ablehnen, wenn es methodische Mängel sieht, die Qualifikation des Gutachters anzweifelt oder der Meinung ist, dass die ermittelte Restnutzungsdauer nicht überzeugend begründet ist.

In diesem Fall erlässt das Finanzamt einen Bescheid, mit dem es die kürzere Nutzungsdauer nicht anerkennt. Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden.

Im Einspruchsverfahren haben Sie die Möglichkeit, weitere Argumente vorzubringen, das Gutachten zu ergänzen oder einen überarbeiteten Bericht des Sachverständigen einzureichen.

Wenn auch das Einspruchsverfahren nicht zum Erfolg führt, bleibt der Weg zum Finanzgericht. Finanzgerichte haben in mehreren Urteilen Restnutzungsdauer-Gutachten als ausreichenden Nachweis anerkannt – vorausgesetzt, sie genügen den methodischen Anforderungen. Das Risiko: Auch ein überzeugend begründetes Gutachten kann vom Finanzgericht anders gewürdigt werden.

Häufige Ablehnungsgründe und wie man ihnen begegnet

„Gutachter nicht qualifiziert": Stellen Sie sicher, dass der Gutachter eine anerkannte Qualifikation nachweisen kann und diese im Gutachten dokumentiert ist.

„Kein Ortstermin nachgewiesen": Das Gutachten muss ausdrücklich auf einen Besichtigungstermin verweisen und das Datum der Besichtigung nennen.

„Begründung nicht ausreichend": Wenn das Finanzamt die Begründung für die ermittelte RND nicht überzeugend findet, kann der Sachverständige eine Ergänzung vorlegen, in der er einzelne Punkte detaillierter ausführt.

„Methodische Fehler": Wenn das Finanzamt konkrete methodische Einwände erhebt, sollte der Sachverständige diese prüfen und ggf. korrigieren oder klar widerlegen.

Praxisbeispiel: Erfolgreiche Geltendmachung

Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1965. Der Gebäudewert beträgt 480.000 Euro. Die Standard-AfA von 2 Prozent ergibt 9.600 Euro pro Jahr.

Ein Sachverständiger besichtigt das Objekt und stellt fest: erheblicher Sanierungsstau, veraltete Heizungsanlage, Fenster aus den 1980er-Jahren, keine wesentlichen Modernisierungen in den letzten 30 Jahren. Er ermittelt eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren.

Die daraus resultierende AfA: 480.000 Euro / 22 Jahre = 21.818 Euro pro Jahr – mehr als doppelt so viel wie zuvor.

Das Finanzamt akzeptiert das Gutachten nach einer Rückfrage, in der der Sachverständige den Sanierungsstau detaillierter dokumentiert.

Jährliche Steuerersparnis bei einem Steuersatz von 42 Prozent: rund 5.125 Euro. Gutachterkosten: 1.800 Euro. Das Gutachten hat sich im ersten Jahr bereits mehr als dreifach amortisiert.

Welche Unterlagen benötigt der Gutachter?

Ein vollständiges RND-Gutachten entsteht nicht am Schreibtisch – der Sachverständige braucht konkrete Informationen über das Objekt. Diese Unterlagen helfen:

Pflichtunterlagen:

  • Kaufvertrag oder aktueller Grundbuchauszug (belegt Eigentum und Erwerbsdatum)
  • Baujahr des Gebäudes
  • Grundrisse (zeigen Raumaufteilung und Geschosse)

Sehr hilfreich:

  • Modernisierungsnachweise: Rechnungen oder Handwerkerbelege für Sanierungsmaßnahmen (Heizung, Fenster, Dach, Bad, Elektrik)
  • Fotos des Gebäudes – Fassade, Keller, Dach, Sanitäranlage, Heizungsanlage
  • Energieausweis (Hinweis auf energetischen Standard)
  • Mietverträge bei vermieteten Objekten
  • Hinweise auf bekannte Schäden oder Mängel

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

  • Teilungserklärung
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (zeigen bekannte Mängel im Gemeinschaftseigentum)
  • Wirtschaftsplan oder letzte Hausgeldabrechnung

Wer die Unterlagen vollständig vorbereitet, beschleunigt den Prozess und erhöht die Qualität des Gutachtens. Fehlende Informationen über frühere Sanierungen können dazu führen, dass der Gutachter keine oder eine zu geringe Verkürzung der RND ermittelt – zum Nachteil des Steuerpflichtigen.

Wie lange dauert ein RND-Gutachten?

Von der Beauftragung bis zur Vorlage beim Finanzamt sollten realistisch drei bis sechs Monate eingeplant werden. Die typischen Phasen:

Beauftragung bis Ortstermin: Qualifizierte Sachverständige haben Vorlaufzeiten von zwei bis vier Wochen, in Hochphasen länger. Wer eine Steuererklärungsfrist im Blick hat, sollte frühzeitig beauftragen.

Ortstermin bis fertiges Gutachten: Nach der Besichtigung braucht der Sachverständige in der Regel drei bis sechs Wochen für die Ausarbeitung – abhängig von der Objektkomplexität und der eigenen Auftragslage.

Einreichung bis Finanzamtsentscheidung: Das Finanzamt bearbeitet RND-Gutachten in der Regel innerhalb von vier bis zwölf Wochen. In Ämtern mit hohem Aufkommen kann es länger dauern.

Wichtig: Wer ein Gutachten rückwirkend auf einen vergangenen Stichtag erstellt, muss den Einspruch beim Finanzamt rechtzeitig eingelegt haben. Das Gutachten kann nachgereicht werden – die Einspruchsfrist läuft aber ab Zustellung des Steuerbescheids, nicht ab Gutachtenfertigstellung.

Wann reicht eine einfache Einschätzung?

Für die Vorabprüfung, ob ein RND-Gutachten sinnvoll ist, kann eine informelle Schätzung helfen. Für die steuerliche Geltendmachung ist ein vollständiges Gutachten mit allen formalen Anforderungen zwingend.

Wann wird ein Gutachten sinnvoll?

Wenn der Gebäudewert mindestens mehrere Hunderttausend Euro beträgt, der Bauzustand Hinweise auf eine kürzere Nutzungsdauer gibt und der Steuerberater die steuerliche Sinnhaftigkeit bestätigt.

Nächste Schritte

Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Klären Sie, ob der potenzielle Abschreibungsvorteil die Gutachterkosten übersteigt. Beauftragen Sie dann einen qualifizierten Sachverständigen und stellen Sie ihm alle Unterlagen zur Verfügung.

Fazit

Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer beim Finanzamt ist kein einfacher Prozess – aber ein lohnender. Mit einem methodisch sauberen Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen lässt sich die Abschreibung erheblich steigern und die Steuerlast dauerhaft senken.

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