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Restnutzungsdauer

Restnutzungsdauer Eigentumswohnung – Höhere AfA geltend machen

Eigentumswohnung vermieten und mehr abschreiben? Wie das RND-Gutachten bei ETW funktioniert, worauf es beim Gemeinschaftseigentum ankommt – und wann es sich lohnt.

Restnutzungsdauer Eigentumswohnung: Wie Vermieter mehr abschreiben

→ Übersichtsartikel: Restnutzungsdauer Immobilien: Der steuerliche Leitfaden für Vermieter

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, schreibt sie steuerlich über 50 Jahre ab – zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Das ist der gesetzliche Standard. Wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer der Wohnung kürzer ist, lässt sich mit einem Sachverständigengutachten eine höhere Abschreibung geltend machen.

Für viele Vermieter von Altbauwohnungen ist das eine reale Option. Denn ältere Eigentumswohnungen – besonders in Bestandsgebäuden aus den 1950er bis 1970er Jahren – haben oft eine wirtschaftliche Nutzungsdauer, die deutlich unter dem Standard liegt. Die Folge: Die gesetzliche AfA von zwei Prozent bildet die wirtschaftliche Realität nicht ab.

Dieser Artikel erklärt, was eine Eigentumswohnung bei der Restnutzungsdauer besonders macht, welche Faktoren zählen – und wann ein Gutachten tatsächlich sinnvoll ist.

Was bei der ETW anders ist: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Bei einer Eigentumswohnung gibt es eine Besonderheit, die direkt auf die Restnutzungsdauer wirkt: Die Wohnung besteht aus Sondereigentum (die eigentliche Wohnung) und einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (das gesamte Gebäude mit Dach, Treppenhaus, Keller, Fassade, Haustechnik).

Für die Abschreibung relevant ist das gesamte Gebäude. Der Gutachter bewertet deshalb nicht nur den Zustand der Wohnung selbst – er bewertet das Gebäude als Ganzes. Dach, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Fassade, Aufzug (falls vorhanden), Treppenhaus und Keller fließen alle in die Ermittlung der Restnutzungsdauer ein.

Das bedeutet: Eine top sanierte Wohnung in einem maroden Altbau hat trotzdem eine kurze Restnutzungsdauer – weil das Gemeinschaftseigentum den maßgeblichen Zustand bestimmt. Umgekehrt hilft eine gut gepflegte Gemeinschaft mit regelmäßigen Sanierungen, auch wenn die einzelne Wohnung einfacher ausgestattet ist.

Welche Eigentumswohnungen profitieren am stärksten?

Nicht jede ETW ist ein guter Kandidat für ein RND-Gutachten. Diese Konstellationen führen in der Praxis häufig zu einer sachverständig ermittelten Restnutzungsdauer, die eine erhöhte Abschreibung rechtfertigt:

Altbau-ETW aus den 1950er bis 1970er Jahren, ohne umfassende Sanierungen: Das ist der Klassiker. Wenn das Gebäude in dieser Zeit keine wesentlichen Modernisierungen an Haustechnik, Dach, Fassade und Elektrik erfahren hat, ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer oft auf 20 bis 35 Jahre begrenzt.

ETW in Gebäuden mit hohem Sanierungsstau: Wenn die Eigentümergemeinschaft seit Jahren keine wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen hat – erkennbar an niedrigen Rücklagen, fehlenden Sanierungsbeschlüssen in den Eigentümerversammlungen – ist das ein Hinweis auf akkumulierten Sanierungsstau.

ETW in strukturschwachen Lagen: Wenn der Mietmarkt schwach ist und die langfristige Vermietbarkeit fraglich erscheint, verkürzt das die wirtschaftliche Nutzungsdauer – auch wenn das Gebäude baulich noch stabil ist.

ETW ohne Aufzug in höheren Stockwerken: In einer alternden Gesellschaft schränkt das die Vermietbarkeit zunehmend ein. Gutachter berücksichtigen die funktionale Einschränkung als Faktor.

Was der Gutachter bei der ETW konkret bewertet

Die Bewertung einer Eigentumswohnung erfordert die Beurteilung des gesamten Gebäudes, nicht nur der einzelnen Wohnung. Der Sachverständige berücksichtigt:

Zustand Gemeinschaftseigentum:

  • Dach: Wann zuletzt erneuert? Gibt es Feuchtigkeitsschäden?
  • Fassade: Zustand des Außenputzes, Wärmedämmung vorhanden?
  • Haustechnik: Wann wurden Heizungsanlage und Elektrik zuletzt erneuert?
  • Treppenhaus und Keller: Feuchtigkeitsschäden, Sanierungsbedarf?
  • Aufzug (falls vorhanden): Alter und Wartungszustand

Zustand Sondereigentum:

  • Badezimmer und Sanitär: Modernisierungsstand
  • Küche: Ausstattung und Zustand
  • Fenster: Alter und Zustand
  • Bodenbeläge, Wände

Funktionale Faktoren:

  • Barrierefreiheit und Erreichbarkeit
  • Grundrissqualität und Nutzbarkeit
  • Lage innerhalb des Gebäudes (Erdgeschoss, Dachgeschoss)

Marktfaktoren:

  • Nachfragesituation am Mietmarkt
  • Vergleichbare Objekte in der Umgebung

Das Ergebnis ist eine konkrete Restnutzungsdauer in Jahren – zum Beispiel 28 Jahre. Das entspricht einer jährlichen Abschreibung von 3,57 Prozent statt der Standard-2-Prozent.

Typische Fehler bei der Vorbereitung

Nur die eigene Wohnung beschreiben: Wer dem Gutachter nur Fotos der eigenen Wohnung mitgibt, liefert ein unvollständiges Bild. Der Zustand des Gemeinschaftseigentums ist entscheidend.

Eigentümerversammlungsprotokolle nicht besorgen: Diese Protokolle dokumentieren bekannte Mängel, beschlossene oder zurückgestellte Sanierungen und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Sie sind wertvolle Informationen für den Gutachter.

Falschen Stichtag vorgeben: Die Restnutzungsdauer muss auf einen konkreten Stichtag bezogen sein – in der Regel den Anschaffungszeitpunkt oder einen steuerlich relevanten Zeitpunkt. Ein falsch gesetzter Stichtag kann zur Ablehnung durch das Finanzamt führen.

Gutachter ohne Erfahrung bei ETW wählen: Ein Sachverständiger sollte Erfahrung mit Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentumsfragen haben. Die Bewertung einer ETW ist komplexer als die eines freistehenden Einfamilienhauses.

Wann lohnt sich das Gutachten – und wann nicht?

Die Frage lässt sich rechnerisch beantworten:

Lohnend: Ein Gebäudewert von 200.000 Euro, eine nachgewiesene RND von 25 Jahren statt 50 und ein Steuersatz von 42 Prozent. Standard-AfA: 4.000 Euro pro Jahr. Erhöhte AfA: 8.000 Euro. Mehrersparnis: 1.680 Euro jährlich. Gutachterkosten: ca. 1.500 Euro. Amortisation: unter einem Jahr.

Weniger lohnend: Ein Gebäudewert von 80.000 Euro (beispielsweise bei einer günstigen ETW in einer Kleinstadt). Selbst bei einer nachgewiesenen RND von 25 Jahren beträgt die Mehrersparnis bei einem Steuersatz von 35 Prozent nur ca. 560 Euro jährlich. Gutachterkosten von 1.300 Euro amortisieren sich erst nach über zwei Jahren – bei früherem Verkauf möglicherweise nie.

Als Faustregel: Bei einem Gebäudewert unter 120.000 bis 150.000 Euro und einer Haltedauer von unter fünf Jahren sollte die Rentabilität genau gerechnet werden. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Praxisbeispiele

Praxisfall 1 – Altbau-ETW aus den 1960ern, erheblicher Sanierungsstau: Ein Vermieter besitzt eine 3-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1963. Das Gebäude hat seit den 1980er-Jahren keine wesentliche Sanierung erfahren. Heizungsanlage alt, Elektrik teilweise veraltet, Dach undicht.

Gebäudewert: 240.000 Euro. Standard-AfA: 4.800 Euro pro Jahr. Steuersatz: 42 Prozent.

Ein Sachverständiger besichtigt Wohnung und Gemeinschaftseigentum und ermittelt eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren.

Erhöhte AfA: 240.000 / 24 = 10.000 Euro pro Jahr. Mehrersparnis: (10.000 – 4.800) × 42 % = 2.184 Euro jährlich. Gutachterkosten: 1.600 Euro. Amortisation: unter einem Jahr.

Praxisfall 2 – Neuere ETW, gut saniertes Gebäude: Eine Vermieterin besitzt eine ETW Baujahr 1988 in einem gepflegten Gebäude. Dach erneuert 2015, neue Heizungsanlage 2018, Fenster erneuert 2010.

Ein Sachverständiger stellt einen hohen Modernisierungsgrad fest und ermittelt eine RND von 42 Jahren. Das liegt nah am Standard. Die erhöhte AfA (240.000 / 42 = 5.714 Euro) bringt gegenüber der Standard-AfA (4.800 Euro) nur 914 Euro Mehrabschreibung – Steuerersparnis bei 42 %: ca. 384 Euro. Das Gutachten lohnt sich in diesem Fall nicht.

Praxisfall 3 – ETW in Schrumpfungsregion: Ein Vermieter hat eine ETW in einem ostdeutschen Mittelzentrum mit rückläufigem Mietmarkt. Das Gebäude ist baulich noch stabil, aber der Mietmarkt schwächer werdend. Der Sachverständige berücksichtigt die wirtschaftliche Situation und die Leerstandsrisiken bei der RND-Ermittlung. Ergebnis: 27 Jahre. Das Gutachten ist rentabel.

Wann reicht eine einfache Einschätzung – wann braucht es ein Gutachten?

Für eine erste Abschätzung, ob sich ein Gutachten lohnt, reicht eine Überschlagsrechnung mit dem aktuellen Gebäudewert und einer geschätzten verkürzten RND. Wenn die resultierende Mehrersparnis die Gutachterkosten deutlich übersteigt, ist ein vollständiges Sachverständigengutachten der nächste Schritt.

Nächste Schritte

Sprechen Sie zunächst mit Ihrem Steuerberater. Er kann einschätzen, ob die steuerliche Situation ein Gutachten sinnvoll macht. Besorgen Sie dann die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei bis fünf Jahre sowie alle verfügbaren Unterlagen zum Gebäude. Beauftragen Sie einen qualifizierten Sachverständigen mit Erfahrung bei Wohnungseigentum.

Fazit

Eigentumswohnungen in älteren, wenig sanierten Gebäuden bieten echtes Potenzial für eine sachverständig ermittelte kürzere Restnutzungsdauer. Der entscheidende Faktor ist das Gemeinschaftseigentum – nicht nur die eigene Wohnung. Wer das versteht und die Vorbereitung richtig angeht, kann die Abschreibung erheblich steigern.

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