Buchwert oder Verkehrswert bei Abfindung?

Scheidet ein Gesellschafter aus einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen aus, taucht regelmäßig dieselbe Frage auf: Wird die Abfindung nach dem Buchwert oder nach dem Verkehrswert berechnet?

Die Frage ist verständlich, aber zu kurz gestellt. In der Praxis müssen mindestens drei Größen getrennt werden:

der Buchwert der Immobilie im Jahresabschluss,
der Verkehrswert der Immobilie am maßgeblichen Stichtag,
der wirtschaftliche Wert des Gesellschaftsanteils.

Diese Werte können weit auseinanderliegen. Der Verkehrswert des Grundstücks ist ein wichtiger Baustein, aber nicht automatisch die Abfindung des Gesellschafters.

Was ist der Buchwert einer Immobilie?

Der Buchwert ist eine Rechnungslegungsgröße. Nach § 253 HGB werden Vermögensgegenstände grundsätzlich höchstens mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen angesetzt. Dadurch kann der Bilanzwert einer seit vielen Jahren gehaltenen Immobilie deutlich unter ihrem aktuellen Marktwert liegen.

Beispiel: Eine Gesellschaft kaufte ein Grundstück vor 20 Jahren zu günstigen Konditionen. Das Gebäude wurde planmäßig abgeschrieben, während Grundstückspreise und Mieten gestiegen sind. Die Bilanz zeigt einen niedrigen Restbuchwert, obwohl das Objekt heute am Markt erheblich mehr wert ist.

Der Unterschied zwischen Buchwert und aktuellem wirtschaftlichem Wert wird häufig als stille Reserve bezeichnet. Sie ist in der normalen Handelsbilanz nicht automatisch als höherer Immobilienwert ausgewiesen.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre.

Er wird objektspezifisch nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlung hergeleitet. Dabei können insbesondere berücksichtigt werden:

Lage und Grundstücksmerkmale
baurechtliche Nutzung
Miet- und Pachtverhältnisse
nachhaltige Erträge
Zustand und Restnutzungsdauer
Rechte, Lasten und Belastungen
Marktgängigkeit und objektspezifische Risiken

Der Verkehrswert zeigt, welchen wirtschaftlichen Beitrag die Immobilie zum Gesellschaftsvermögen leisten kann. Er sagt noch nicht, welchen Wert der Gesellschaftsanteil hat.

Was ist der Wert des Gesellschaftsanteils?

Der Anteilswert richtet sich nach Gesellschaftsform, Vertrag, Bewertungsanlass und gegebenenfalls gesetzlichen Vorgaben. Bei einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft kann der Nettovermögenswert eine zentrale Rolle spielen. Bei einem operativen Unternehmen mit Betriebsimmobilie sind regelmäßig auch Ertragskraft, Geschäftsrisiken und immaterielle Werte zu berücksichtigen.

Vereinfacht kann eine vermögensorientierte Betrachtung so beginnen:

Verkehrswerte der Vermögensgegenstände minus wirtschaftliche Schulden und Belastungen = Nettovermögen der Gesellschaft

Der Anteil des ausscheidenden Gesellschafters ist aber nicht in jedem Fall schlicht die Beteiligungsquote am Nettovermögen. Zu prüfen sind unter anderem:

Abfindungsregel im Gesellschaftsvertrag
Bewertungsstichtag
Mehrheits- oder Minderheitsstellung
Stimm-, Gewinnbezugs- und Sonderrechte
Verfügungs- und Übertragungsbeschränkungen
latente Steuern und Transaktionskosten, soweit rechtlich und bewertungsfachlich anzusetzen
nicht betriebsnotwendiges Vermögen
persönliche Gesellschafterkonten und Darlehen
Ergebnisabgrenzung bis zum Ausscheidensstichtag

Was sagt das Gesetz bei Personengesellschaften?

Für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestimmt § 728 BGB in der seit der Reform des Personengesellschaftsrechts geltenden Fassung: Soweit der Gesellschaftsvertrag nichts anderes regelt, ist der ausgeschiedene Gesellschafter von der Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten zu befreien und erhält eine dem Wert seines Anteils angemessene Abfindung. Soweit erforderlich, ist der Anteilswert zu schätzen.

Für die offene Handelsgesellschaft enthält § 135 HGB eine entsprechende Grundregel. Auch dort ist zuerst zu prüfen, ob der Gesellschaftsvertrag eine abweichende Abfindungsregel enthält.

Bei der GmbH bestimmen Satzung, Einziehungs- oder Abtretungsregel und die gesellschaftsrechtliche Rechtsprechung die Abfindung. Der Bundesgerichtshof geht grundsätzlich von einer Abfindung in Höhe des Verkehrswerts der Beteiligung aus, lässt aber unter bestimmten Voraussetzungen vertragliche Beschränkungen zu. Grenzen bestehen insbesondere bei einem von vornherein groben Missverhältnis zwischen Abfindung und wahrem Beteiligungswert; besondere Modelle können eine abweichende Würdigung rechtfertigen.

Die Wirksamkeit einer Buchwert-, Nennwert- oder sonstigen Abfindungsklausel ist eine Rechtsfrage. Ein Immobiliengutachten entscheidet sie nicht.

Wann ist der Buchwert trotzdem maßgeblich?

Ein Buchwert kann maßgeblich werden, wenn eine wirksame gesellschaftsvertragliche Regelung ausdrücklich daran anknüpft. Auch dann müssen Vertragsdefinition und Bilanzpositionen genau gelesen werden:

Handelsbilanz oder Steuerbilanz?
Buchwert zum letzten Bilanzstichtag oder Ausscheidensstichtag?
Berücksichtigung zwischenzeitlicher Gewinne und Verluste?
Sonderbilanzen und Gesellschafterkonten?
einzelne Korrekturen oder vollständige Buchwertklausel?
Höchst- oder Mindestbetrag?

Die bloße Tatsache, dass die Immobilie in der Bilanz mit einem bestimmten Betrag steht, macht diesen Betrag nicht automatisch zur angemessenen Abfindung.

Wann muss die Immobilie separat bewertet werden?

Eine separate Verkehrswertermittlung ist besonders wichtig, wenn:

die Immobilie den überwiegenden Teil des Gesellschaftsvermögens bildet,
der Buchwert ersichtlich weit vom Marktwert entfernt ist,
das Objekt seit langer Zeit gehalten wird,
besondere Nutzungen, Rechte oder Lasten bestehen,
eine Betriebsimmobilie nicht marktüblich vermietet ist,
Gesellschafter über stille Reserven streiten,
der Gesellschaftsvertrag auf Verkehrswert, gemeinen Wert oder wirklichen Wert verweist,
der Anteilsbewerter eine belastbare Immobilienwertkomponente benötigt.

Der Auftrag sollte klarstellen, ob der unbelastete Immobilienwert, der Wert unter bestehenden Miet- oder Nutzungsverhältnissen oder ein anderer objektspezifischer Wert gesucht wird.

Immobilienwert ist nicht Unternehmenswert

Ein häufiger Fehler ist die Gleichsetzung beider Größen. Bei einem operativen Unternehmen kann die Immobilie:

im Eigentum der Gesellschaft stehen,
an eine verbundene Betriebsgesellschaft vermietet sein,
im Sonderbetriebsvermögen eines Gesellschafters liegen,
von einer Besitzgesellschaft im Rahmen einer Betriebsaufspaltung gehalten werden.

Je nach Struktur wird nicht dasselbe Recht bewertet. Ein Verkehrswertgutachten der Immobilie muss deshalb in die übergeordnete Unternehmens- oder Anteilsbewertung eingeordnet werden. Doppelzählungen sind zu vermeiden, etwa wenn ein Ertragswert des Unternehmens bereits einen marktüblichen Immobilienaufwand enthält und die Immobilie zusätzlich ungekürzt zum Substanzwert addiert wird.

Steuerlicher gemeiner Wert ist eine weitere Ebene

Für steuerliche Bewertungsanlässe definiert § 9 BewG den gemeinen Wert. Nicht börsennotierte Anteile an Kapitalgesellschaften sind nach § 11 Abs. 2 BewG grundsätzlich mit dem gemeinen Wert anzusetzen. Fehlen geeignete Verkäufe unter fremden Dritten, ist eine anerkannte Methode unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten anzuwenden; der gesetzliche Substanzwert bildet eine Untergrenze.

Diese steuerliche Anteilsbewertung ist nicht automatisch mit einer zivilrechtlichen Abfindungsberechnung identisch. Anlass und Rechtsgrundlage müssen getrennt bleiben.

Ein sinnvolles Vorgehen

1. Vertrag und Gesellschaftsform prüfen

Rechtsanwalt oder Notar klären, welche Abfindungsregel gilt, welcher Stichtag maßgeblich ist und ob die Klausel wirksam sowie auslegungsbedürftig ist.

2. Bewertungsgegenstände abgrenzen

Es ist festzulegen, ob die Immobilie selbst, das Unternehmen oder der Gesellschaftsanteil bewertet wird. Bei komplexen Strukturen muss geklärt werden, wem die Immobilie rechtlich und wirtschaftlich zuzurechnen ist.

3. Immobilienwert ermitteln

Der Immobiliensachverständige bestimmt den stichtagsbezogenen Verkehrswert und dokumentiert Objekt, Daten, Rechte, Erträge und besondere Merkmale.

4. Anteilswert ableiten

Der Unternehmensbewerter oder gesellschaftsrechtlich beauftragte Sachverständige führt Immobilienwert, Schulden, Ertragsaussichten und gesellschaftsrechtliche Besonderheiten zusammen.

5. steuerliche Folgen separat prüfen

Stille Reserven, Veräußerungs- oder Aufgabegewinne, Grunderwerbsteuer und sonstige Folgen gehören in die steuerliche Beratung. Sie dürfen nicht ohne Rechtsgrundlage pauschal vom Immobilienwert abgezogen werden.

Typische Fehler

Buchwert mit Marktwert gleichsetzen
Immobilienwert direkt mit Anteilswert multiplizieren
Gesellschaftsschulden und Grundpfandrechte doppelt abziehen
Betriebs- und Immobilienertrag vermischen
falschen Bewertungsstichtag verwenden
spätere Marktwerte auf den Ausscheidenszeitpunkt übertragen
unwirksame oder unklare Abfindungsklausel als Bewertungsannahme behandeln
latente Steuern ohne rechtliche und methodische Begründung pauschal abziehen
Immobilien- und Unternehmensbewertung durch unklare Schnittstellen doppelt erfassen

Fazit

Beim Ausscheiden eines Gesellschafters gibt es keine allgemeine Antwort „Buchwert oder Verkehrswert“. Zuerst entscheidet die rechtliche Abfindungsregel, welcher Wert gesucht wird. Danach müssen Immobilienwert, Gesellschaftsvermögen und Anteilswert methodisch zusammengeführt werden.

Der Verkehrswert der Immobilie ist häufig die entscheidende Grundlage, insbesondere bei hohen stillen Reserven. Er ist aber nur ein Baustein der Abfindung und ersetzt weder die Vertragsprüfung noch die Unternehmens- oder Anteilsbewertung.

Buchwert oder Verkehrswert? Immobilien beim Ausscheiden eines Gesellschafters