IMMO GUTACHTER.
Erbschaft

Pflichtteil und Immobilie – Welcher Wert zählt?

Immobilie im Nachlass und Pflichtteilsanspruch: Wie wird der Wert der Immobilie beim Pflichtteil berechnet, welcher Stichtag gilt – und wann braucht es ein Gutachten?

Pflichtteil und Immobilie: Welcher Wert zählt?

→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung bei Erbschaft: Der Gesamtüberblick

Jemand wurde durch Testament vom Erbe ausgeschlossen oder erhält weniger als ihm nach gesetzlicher Erbfolge zugestanden hätte. In solchen Fällen greift das Pflichtteilsrecht: Bestimmte nahe Angehörige – Kinder, Ehegatten, unter bestimmten Umständen auch Eltern – haben Anspruch auf mindestens die Hälfte des gesetzlichen Erbteils als Geldanspruch gegen die Erben.

Wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört, ist der Immobilienwert der entscheidende Faktor. Denn der Pflichtteil ist ein Geldanspruch – er richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Je höher der Immobilienwert, desto höher der Pflichtteilsanspruch. Und genau deshalb ist die Frage, welcher Wert gilt, oft der eigentliche Streitpunkt.

Wer hat einen Pflichtteilsanspruch?

Den Pflichtteil können verlangen:

  • Kinder des Erblassers (und deren Abkömmlinge, wenn das Kind vorverstorben ist)
  • Der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner
  • Eltern des Erblassers – aber nur dann, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind

Geschwister, Neffen, Nichten oder sonstige Verwandte haben keinen Pflichtteilsanspruch.

Der Pflichtteilsanspruch entsteht immer dann, wenn die berechtigte Person durch letztwillige Verfügung (Testament, Erbvertrag) von der Erbschaft ausgeschlossen wurde oder wenn ihr Erbanteil niedriger ist als der gesetzliche Pflichtteil.

Welcher Wert der Immobilie gilt beim Pflichtteil?

Für den Pflichtteil gilt der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls – also der gemeine Wert im Sinne des Bewertungsgesetzes, ermittelt nach den anerkannten Methoden der Immobilienwertermittlung.

Der Stichtag ist der Todestag des Erblassers. Nicht der Zeitpunkt, an dem der Pflichtteil geltend gemacht wird. Nicht der Zeitpunkt, an dem die Immobilie ggf. später verkauft wird. Sondern der Todestag.

Das hat praktische Konsequenzen: Wenn die Immobilie nach dem Tod des Erblassers im Wert gestiegen oder gefallen ist, spielt das für den Pflichtteilsanspruch grundsätzlich keine Rolle. Der Stichtag ist fix.

Was wenn Erbe und Pflichtteilsberechtigter sich über den Wert nicht einigen?

Das ist der häufigste Streitpunkt in Pflichtteilsverfahren, an denen eine Immobilie beteiligt ist. Beide Seiten haben unterschiedliche Interessen:

Der Erbe – derjenige, dem die Immobilie zugefallen ist – hat ein Interesse an einem möglichst niedrigen Wert. Denn der Pflichtteil errechnet sich als prozentualer Anteil des Nachlasswerts. Je niedriger der Immobilienwert, desto weniger muss ausgezahlt werden.

Der Pflichtteilsberechtigte hingegen möchte einen möglichst hohen Wert, um seinen Anspruch zu maximieren.

Einigen sich beide Seiten nicht, sind folgende Schritte möglich:

Gemeinsam ein Gutachten beauftragen: Wenn beide Seiten einen sachverständigen Gutachter gemeinsam beauftragen oder zumindest denselben akzeptieren, wird das Ergebnis in der Regel als verbindlich anerkannt. Das spart Gerichtskosten und Streit.

Pflichtteilsberechtigter beauftragt eigenes Gutachten: Wenn der Erbe keinen Wert mitteilt oder einen offensichtlich zu niedrigen nennt, kann der Pflichtteilsberechtigte selbst ein Gutachten in Auftrag geben. Die Kosten dafür können unter Umständen vom Erben erstattet werden.

Gerichtliches Verfahren: Wenn keine Einigung gelingt, kann der Pflichtteilsberechtigte klagen. Das Gericht bestellt dann in der Regel einen Sachverständigen, dessen Gutachten als Wertgrundlage dient.

Hat der Pflichtteilsberechtigte ein Recht auf Auskunft?

Ja – und das ist ein wichtiger Punkt. Der Pflichtteilsberechtigte hat gegenüber dem Erben einen gesetzlichen Auskunftsanspruch über den Bestand des Nachlasses. Das schließt auch Informationen über die Immobilie ein: Lage, Größe, Zustand, eingetragene Lasten im Grundbuch.

Darüber hinaus hat der Pflichtteilsberechtigte das Recht, die Vorlage eines Bestandsverzeichnisses zu verlangen – also einer vollständigen Auflistung des Nachlasses mit Bewertung.

Wenn der Erbe die Auskunft verweigert oder einen zu niedrigen Wert nennt, ist das eine häufige Grundlage für spätere Klagen.

Wann ist ein Pflichtteilsergänzungsanspruch relevant?

Ein Sonderfall: Wenn der Erblasser die Immobilie vor seinem Tod – möglicherweise in Schenkungsabsicht – auf jemanden übertragen hat, kann der Pflichtteilsberechtigte unter bestimmten Umständen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen.

Schenkungen, die innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall erfolgten, werden dem Nachlass bei der Pflichtteilsberechnung schrittweise hinzugerechnet. Je kürzer die Schenkung zurückliegt, desto höher der angerechnete Anteil. Eine Schenkung kurz vor dem Tod (innerhalb eines Jahres) wird vollständig angerechnet.

Auch hier ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung – nicht zum Erbfall – entscheidend. Das kann im Fall von stark gestiegenen Immobilienpreisen zu erheblichen Differenzen führen.

[PRÜFPUNKT: Pflichtteilsergänzungsansprüche sind komplex und sollten anwaltlich geprüft werden.]

Typische Fehler in Pflichtteilsverfahren mit Immobilien

Wert des Erblassers unreflektiert übernehmen: Der Erbe nennt einen Wert, der deutlich unter dem Marktwert liegt – und der Pflichtteilsberechtigte akzeptiert ihn, weil er die eigene Verhandlungsposition nicht kennt.

Kein Auskunftsanspruch geltend gemacht: Der Pflichtteilsberechtigte erhält keine vollständigen Informationen über den Nachlass und kann seinen Anspruch damit nicht korrekt berechnen.

Stichtag falsch bestimmt: Wenn der Wert der Immobilie auf einen anderen Zeitpunkt als den Todestag bezogen wird, stimmt die Berechnungsgrundlage nicht.

Schenkungen in den letzten zehn Jahren nicht berücksichtigt: Wenn der Erblasser kurz vor dem Tod Vermögen verschoben hat, kann der Pflichtteil trotzdem davon betroffen sein.

Praxisbeispiele

Praxisfall 1 – Tochter vom Erbe ausgeschlossen: Ein Mann hinterlässt per Testament alles seinem Sohn. Die Tochter erhält nichts. Der Nachlass besteht aus einem Einfamilienhaus und einigen Ersparnissen. Der Sohn schätzt den Immobilienwert auf 320.000 Euro, die Tochter geht von 420.000 Euro aus.

Auf Betreiben der Tochter wird ein gemeinsamer Sachverständiger beauftragt. Das Gutachten ergibt 375.000 Euro. Der gesamte Nachlass beläuft sich auf 410.000 Euro. Der Pflichtteil der Tochter beträgt die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils – bei zwei Kindern also ein Viertel: 102.500 Euro.

Praxisfall 2 – Schenkung kurz vor dem Tod: Ein Vater überträgt sein Haus ein Jahr vor dem Tod auf seine Lebensgefährtin. Der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung: 300.000 Euro. Die Kinder aus erster Ehe machen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend. Da die Schenkung innerhalb eines Jahres vor dem Tod erfolgte, wird der Wert zu 100 Prozent dem Nachlass hinzugerechnet. Das erhöht die Berechnungsgrundlage erheblich.

Wann reicht eine einfache Einschätzung – wann braucht es ein Gutachten?

Für eine erste Abschätzung des Pflichtteilsanspruchs kann eine Markteinschätzung als Orientierung dienen. Sobald ein konkreter Pflichtteilsanspruch geltend gemacht oder bestritten wird – besonders wenn die Parteien sich über den Wert uneinig sind –, ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten die belastbare Grundlage.

Nächste Schritte

Wenn Sie Pflichtteilsberechtigter sind: Machen Sie zunächst Ihren Auskunftsanspruch gegenüber dem Erben geltend. Prüfen Sie, ob der genannte Wert plausibel ist. Lassen Sie sich bei erheblichen Zweifeln rechtlich beraten und beauftragen Sie ggf. eine eigene Wertermittlung.

Wenn Sie als Erbe mit einem Pflichtteilsanspruch konfrontiert sind: Stellen Sie eine korrekte Wertermittlung auf Stichtag des Erbfalls sicher. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann zu späterem Streit führen, wenn der Pflichtteilsberechtigte ein eigenes Gutachten einholt.

Fazit

Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch – und der Immobilienwert ist häufig der entscheidende Faktor bei seiner Berechnung. Wer als Pflichtteilsberechtigter seinen Anspruch kennt und den richtigen Stichtag im Blick hat, steht auf einer sachlichen Grundlage. Wer als Erbe eine faire und korrekte Wertermittlung liefert, vermeidet eskalierenden Streit.

Weiterführende Themen