Pflichtteil und Immobilie: Welcher Wert zählt?

Wenn eine pflichtteilsberechtigte Person durch Testament von der Erbfolge ausgeschlossen wird, entsteht kein Anteil an der Immobilie. Der Pflichtteil ist vielmehr ein Geldanspruch gegen den Erben. Seine Höhe hängt vom gesetzlichen Erbteil und vom Wert des Nachlasses ab. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, wird deshalb häufig gerade deren Wert zum Streitpunkt.

Entscheidend ist eine saubere Trennung: Das Erbrecht bestimmt Anspruch, Quote und Nachlassbestand. Die Immobilienbewertung ermittelt den zum maßgeblichen Stichtag vorhandenen objektiven Wert. Ein Gutachter berechnet nicht den Pflichtteil und ersetzt keine rechtliche Beratung.

Wer kann pflichtteilsberechtigt sein?

§ 2303 BGB nennt insbesondere Abkömmlinge und den Ehegatten, wenn sie durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen sind. Eltern können unter den gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls pflichtteilsberechtigt sein. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils.

Ob im konkreten Fall überhaupt ein Pflichtteilsanspruch besteht, welche Quote gilt, ob Ausschlagung, Anrechnung, Verzicht oder eine Pflichtteilsstrafklausel relevant sind, ist rechtlich zu prüfen.

Welcher Immobilienwert ist maßgeblich?

Nach § 2311 BGB werden Bestand und Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls zugrunde gelegt. Bei einer Immobilie ist daher grundsätzlich der Todestag des Erblassers der Wertermittlungsstichtag.

Gesucht ist der objektive Wert des tatsächlich zum Nachlass gehörenden Immobilienvermögens. In der fachlichen Immobilienbewertung ist dafür regelmäßig eine stichtagsbezogene Verkehrswertermittlung nach den Verhältnissen am Grundstücksmarkt erforderlich.

Der für die Erbschaftsteuer festgestellte Grundbesitzwert ist nicht automatisch die richtige Wertgrundlage für den Pflichtteil. Das Bewertungsgesetz verwendet für steuerliche Zwecke typisierte Verfahren. Der zivilrechtliche Pflichtteilsanspruch richtet sich dagegen nach § 2311 BGB. Auch Grundsteuerwert, Versicherungswert, Buchwert oder eine unverbindliche Preiseinschätzung dürfen nicht ungeprüft übernommen werden.

Was gehört überhaupt in den Nachlass?

Vor der Bewertung muss geklärt werden, welches Recht dem Erblasser am Todestag zustand:

Alleineigentum oder Miteigentumsanteil
Wohnungs- oder Teileigentum
Erbbaurecht
Grundstück mit Nießbrauch, Wohnungsrecht oder sonstiger Belastung
mittelbare Beteiligung über eine Gesellschaft

Gehörte dem Erblasser nur die Hälfte eines Hauses, fällt grundsätzlich auch nur dieser Anteil in den Nachlass. Ein pauschaler Abschlag auf jeden Miteigentumsanteil ist aber ebenso wenig sachgerecht wie die automatische Gleichsetzung mit der rechnerischen Quote am Gesamtwert. Eigentümerstellung des Erben, übrige Miteigentümer, Teilbarkeit und konkrete Verwertungsmöglichkeiten können relevant sein.

Der Bundesgerichtshof hat in einem besonderen Pflichtteilsfall den Wert der zum Nachlass gehörenden Miteigentumshälfte mit der Hälfte des Gesamtwerts angesetzt, weil der Alleinerbe bereits Eigentümer der anderen Hälfte war. Daraus folgt keine allgemeine Regel für jeden Miteigentumsanteil und jeden Bewertungszweck.

Welche Rolle spielen Darlehen und Grundschulden?

Eine eingetragene Grundschuld ist nicht automatisch in voller Höhe vom Immobilienwert abzuziehen. Entscheidend ist, welche gesicherte Verbindlichkeit am Todestag tatsächlich bestand und dem Nachlass zuzuordnen ist.

Bewertungsfachlich wird der Grundstückswert regelmäßig zunächst nach den rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksmerkmalen ermittelt. Die rechtliche Nachlassbilanz – also welche Schulden und Nachlassverbindlichkeiten den Aktivwert mindern – ist davon getrennt zu erstellen. Sonst droht ein doppelter Abzug.

Hat der Pflichtteilsberechtigte Anspruch auf Wertermittlung?

Ein pflichtteilsberechtigter Nichterbe kann nach § 2314 BGB Auskunft über den Bestand des Nachlasses verlangen. Er kann außerdem verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Die Kosten einer so verlangten Wertermittlung fallen nach § 2314 Abs. 2 BGB grundsätzlich dem Nachlass zur Last.

Das bedeutet nicht, dass jedes privat und einseitig beauftragte Gutachten automatisch vom Erben zu erstatten ist. Ebenso wird ein gemeinsam ausgewähltes Privatgutachten nicht allein durch die gemeinsame Beauftragung rechtlich bindend. Ob und mit welcher Bindungswirkung sich die Parteien auf eine sachverständige Bestimmung einigen, hängt von der konkreten Vereinbarung ab.

Ein sinnvoller Ablauf ist:

Nachlassauskunft und Wertermittlung formal verlangen.
Eigentum, Bewertungsobjekt und Todestag eindeutig festlegen.
vollständige Objektunterlagen zusammenstellen.
sachverständige Person und Gutachtenumfang abstimmen.
rechtliche Pflichtteilsberechnung getrennt durchführen lassen.

Reicht eine Maklerbewertung?

Für eine erste Orientierung kann eine Marktpreiseinschätzung hilfreich sein. Bei einem bezifferten oder streitigen Pflichtteilsanspruch reicht sie häufig nicht aus. Typische Grenzen sind ein fehlender historischer Stichtag, unvollständige Unterlagen, verkürzte Behandlung von Rechten und Lasten sowie eine nicht vollständig dokumentierte Datengrundlage.

Ein Verkehrswertgutachten ist besonders sinnvoll, wenn die Immobilie den Nachlass prägt, die Parteien deutlich unterschiedliche Werte vertreten, ein zurückliegender Stichtag rekonstruiert werden muss oder besondere Belastungen bestehen.

Kann ein späterer Verkaufspreis den Wert belegen?

Ein nach dem Tod erzielter Kaufpreis kann ein wichtiges Indiz für den Wert am Todestag sein. Er darf aber nicht ungeprüft übernommen werden. Zu untersuchen sind:

zeitlicher Abstand zum Erbfall
zwischenzeitliche Modernisierungen oder Schäden
Veränderung des örtlichen Grundstücksmarkts
ungewöhnlicher Zeitdruck oder besondere Verkaufsbedingungen
Verkauf unter Angehörigen oder verbundenen Personen
mitveräußertes Inventar und sonstige Vertragsbestandteile

Je näher ein Verkauf am Erbfall liegt und je unveränderter Objekt und Markt sind, desto höher kann seine Aussagekraft sein. Ein abweichender Kaufpreis ersetzt dennoch nicht die fachliche Stichtagsanalyse.

Pflichtteilsergänzung bei früherer Schenkung

Hat der Erblasser eine Immobilie vor dem Tod verschenkt, kann zusätzlich ein Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB in Betracht kommen. Für nicht verbrauchbare Gegenstände gilt nach Absatz 2 ein Niederstwertprinzip: Verglichen werden grundsätzlich der Wert bei Schenkung und der Wert beim Erbfall; der niedrigere Wert ist die Ausgangsbasis. Für die Bewertung zum Schenkungszeitpunkt ist ein späterer Kaufkraftverlust nach der gesetzlichen Regelung zu berücksichtigen.

Absatz 3 sieht grundsätzlich eine zeitanteilige Abschmelzung vor. Bei Schenkungen unter Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe. Auch ein vorbehaltener Nießbrauch kann für den Fristbeginn rechtlich bedeutsam sein. Die verbreitete Aussage „nach zehn Jahren ist die Immobilie immer heraus“ ist deshalb nicht zuverlässig.

Ob eine Schenkung ergänzungspflichtig ist und wie sie anzusetzen ist, muss anwaltlich geprüft werden. Bewertungsfachlich sind gegebenenfalls zwei historische Zustände und Stichtage zu rekonstruieren.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Testament oder Erbvertrag
Sterbeurkunde und Todestag
Grundbuchauszug zum Erbfall und aktuell
Kauf-, Übertragungs- und Darlehensverträge
Baupläne, Flächenberechnungen und Genehmigungen
Miet- und Pachtverträge
Nachweise zum Zustand am Todestag
Modernisierungs- und Schadensunterlagen
Urkunden zu Nießbrauch, Wohnungsrecht und sonstigen Rechten
gegebenenfalls spätere Verkaufsunterlagen

Bei länger zurückliegenden Erbfällen muss der damalige Zustand anhand von Fotos, Rechnungen, Akten und Zeugenaussagen nachvollziehbar rekonstruiert werden.

Typische Fehler

steuerlichen Grundbesitzwert als Pflichtteilswert übernehmen
heutigen Marktwert statt Wert am Todestag verwenden
gesamte Immobilie ansetzen, obwohl nur ein Anteil zum Nachlass gehörte
pauschalen Miteigentumsabschlag verwenden
Grundschuld und gesicherte Darlehensschuld gleichsetzen
Schulden im Immobilienwert und nochmals in der Nachlassbilanz abziehen
späteren Kaufpreis ohne Markt- und Zustandsprüfung übernehmen
jedes Privatgutachten für erstattungsfähig oder verbindlich halten
Niederstwertprinzip bei einer früheren Schenkung übersehen
Immobilienwert und rechtliche Pflichtteilsberechnung vermischen

Fazit

Beim Pflichtteil zählt nicht automatisch der Steuerwert, sondern der nach § 2311 BGB maßgebliche Wert des zum Todestag vorhandenen Nachlasses. Bei Immobilien verlangt das regelmäßig eine nachvollziehbare, stichtagsbezogene Verkehrswertermittlung.

Der belastbare Weg lautet: Anspruch und Eigentum rechtlich klären, Bewertungsobjekt und Stichtag festlegen, Immobilienwert sachverständig ermitteln und erst danach den Pflichtteil berechnen.