Beim Berliner Testament setzen sich Ehegatten typischerweise gegenseitig zu Alleinerben ein; die Kinder sollen erst nach dem Tod des länger lebenden Ehegatten erben. Stirbt der erste Elternteil, gehören die Kinder damit häufig nicht zur Erbengemeinschaft. Sie können jedoch pflichtteilsberechtigt sein.
Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus dem Familienheim oder einer vermieteten Immobilie, entsteht ein praktisches Problem: Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch, während das Vermögen in der Immobilie gebunden ist. Die Höhe hängt maßgeblich davon ab, welcher Immobilienwert zum ersten Erbfall anzusetzen ist.
Was bewirkt das Berliner Testament?
§ 2269 BGB regelt die gegenseitige Einsetzung in einem gemeinschaftlichen Testament. Bei der typischen Einheitslösung wird der überlebende Ehegatte Vollerbe des zuerst Verstorbenen; die Kinder werden Schlusserben des zuletzt Versterbenden.
Sind Kinder beim ersten Todesfall von der Erbfolge ausgeschlossen, kann ihnen nach § 2303 BGB grundsätzlich ein Pflichtteilsanspruch zustehen. Der Pflichtteil besteht in der Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils und richtet sich als Geldforderung gegen den Erben – meist den überlebenden Elternteil.
Ob ein konkretes Testament tatsächlich diese Wirkung hat, ob Vor- und Nacherbschaft angeordnet wurde und welche Pflichtteils- oder Strafklauseln gelten, ist eine Rechtsfrage. Maßgeblich ist der Wortlaut und die Auslegung des Testaments.
Der Pflichtteil wird beim ersten Erbfall berechnet
Für den Pflichtteil nach dem zuerst verstorbenen Elternteil ist der erste Erbfall entscheidend. Nach § 2311 BGB werden Bestand und Wert des Nachlasses zu diesem Zeitpunkt zugrunde gelegt.
Bei einer Immobilie bedeutet das:
- Stichtag ist grundsätzlich der Todestag des zuerst verstorbenen Ehegatten.
- Bewertet wird nur das Vermögen, das diesem Ehegatten rechtlich zuzurechnen war.
- Schulden und sonstige Nachlassverbindlichkeiten sind gesondert zu berücksichtigen.
- Spätere Wertsteigerungen oder Wertverluste ändern den Stichtag nicht.
Gehörte die Immobilie den Ehegatten je zur Hälfte, fällt grundsätzlich nur der Anteil des Verstorbenen in den Nachlass. Dass der überlebende Ehegatte bereits Eigentümer der anderen Hälfte ist, kann für die konkrete Bewertung des Nachlassanteils bedeutsam sein.
Verkehrswert statt steuerlichem Grundbesitzwert
Der für die Erbschaftsteuer festgestellte Grundbesitzwert ist nicht automatisch der Immobilienwert für den Pflichtteil. § 2311 BGB verlangt eine zivilrechtliche Bewertung des Nachlasses; die steuerlichen Typisierungen des Bewertungsgesetzes verfolgen einen anderen Zweck.
Für die Pflichtteilsberechnung ist grundsätzlich zu ermitteln, welchen objektiven Wert die Immobilie am Stichtag hatte. In der Immobilienbewertung entspricht das regelmäßig einer stichtagsbezogenen Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Nutzung, Rechten und Marktverhältnissen.
Ein Einheitswert, Grundsteuerwert, Versicherungswert oder bloßer Buchwert ist dafür nicht geeignet.
Wie wird ein Miteigentumsanteil bewertet?
Bei Ehegatten gehört häufig jedem die Hälfte des Familienheims. Dann darf weder automatisch die gesamte Immobilie in den Nachlass gerechnet noch ohne Prüfung ein pauschaler Abschlag auf die Hälfte vorgenommen werden.
Der Bundesgerichtshof hat für einen besonderen Pflichtteilsfall entschieden, dass der Wert einer zum Nachlass gehörenden Miteigentumshälfte dem hälftigen Wert des Gesamtobjekts entsprach, weil der Alleinerbe bereits Eigentümer der anderen Hälfte war. Zugleich betont die Rechtsprechung, dass sich keine allgemeine Regel für jeden Miteigentumsanteil und jeden Bewertungszweck aufstellen lässt.
Für die Praxis heißt das:
- Eigentumsquote und Grundbuchlage zuerst klären.
- Stellung des Erben und der übrigen Miteigentümer berücksichtigen.
- keine pauschalen Abschläge aus Tabellen übernehmen.
- Bewertungszweck und konkrete Verwertungsmöglichkeit offenlegen.
Was ist mit einem späteren Verkaufspreis?
Wird die Immobilie nach dem Erbfall verkauft, kann der tatsächlich erzielte Preis ein wichtiges Indiz für den Wert am Todestag sein. Er ersetzt die Stichtagsprüfung aber nicht automatisch.
Zu untersuchen sind insbesondere:
- zeitlicher Abstand zwischen Erbfall und Verkauf
- Veränderungen am Objekt
- Veränderung des Immobilienmarkts
- besondere Verkaufsumstände oder Zeitdruck
- Verkauf innerhalb des Familien- oder Beteiligtenkreises
- mitverkaufte Gegenstände oder abweichende Vertragsbedingungen
Ein späterer Kaufpreis kann einen früheren Verkehrswert bestätigen oder widerlegen. Er darf nicht unbereinigt auf den Todestag zurückgeschrieben werden.
Hat das Kind Anspruch auf eine Wertermittlung?
Ein pflichtteilsberechtigter Nichterbe kann nach § 2314 BGB vom Erben Auskunft über den Nachlass verlangen. Er kann außerdem verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Die Kosten dieser verlangten Wertermittlung fallen nach Absatz 2 grundsätzlich dem Nachlass zur Last.
Das bedeutet nicht, dass jedes einseitig beauftragte Privatgutachten automatisch vom Erben zu bezahlen ist. Sinnvoll ist ein klarer Ablauf:
- Auskunft und Wertermittlung gegenüber dem Erben verlangen.
- Bewertungsgegenstand, Unterlagen und Stichtag festlegen.
- Geeignete sachverständige Person auswählen.
- Ergebnis und Annahmen offenlegen.
- Rechtliche Berechnung des Pflichtteils durch Anwalt oder Notar prüfen lassen.
Reicht eine Maklerbewertung?
Für eine erste Orientierung kann eine Marktpreiseinschätzung ausreichen. Bei einem konkreten Pflichtteilsanspruch hat sie jedoch Grenzen:
- häufig kein historischer Stichtag
- nicht immer vollständige Unterlagenprüfung
- mögliches Vertriebsinteresse
- Rechte und Lasten oft nur verkürzt berücksichtigt
- keine nachvollziehbare Verfahrens- und Datenherleitung
Je höher der Anteil der Immobilie am Nachlass und je größer der Wertstreit, desto eher ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten angemessen.
Pflichtteilsstrafklausel: Nicht vorschnell entscheiden
Viele Berliner Testamente enthalten eine Klausel, nach der ein Kind, das beim ersten Erbfall seinen Pflichtteil fordert, auch beim zweiten Erbfall nur den Pflichtteil oder eine andere beschränkte Zuwendung erhalten soll.
Ob und wie eine solche Klausel greift, hängt von ihrer Formulierung und der konkreten Geltendmachung ab. Das ist keine Bewertungsfrage. Vor einer Forderung sollten deshalb mögliche Folgen für die spätere Erbenstellung rechtlich geprüft werden.
Der Immobiliensachverständige beantwortet nur den Wertteil: Was gehörte zum Bewertungsobjekt, welcher Stichtag gilt und welcher Verkehrswert ist daraus herzuleiten?
Pflichtteilsergänzung bei früherer Immobilienschenkung
Hat der verstorbene Ehegatte vor dem Tod eine Immobilie oder einen Anteil verschenkt, kann zusätzlich § 2325 BGB relevant werden. Für nicht verbrauchbare Gegenstände enthält Absatz 2 ein Niederstwertprinzip: Zu vergleichen sind der Wert zur Zeit der Schenkung und der Wert zur Zeit des Erbfalls; der niedrigere Wert bildet grundsätzlich die Ausgangsbasis, bevor die zeitanteilige Berücksichtigung nach Absatz 3 geprüft wird.
Bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnungsrecht können weitere rechtliche und bewertungsfachliche Fragen hinzukommen. Eine einfache Aussage „nach zehn Jahren ist alles erledigt“ ist deshalb nicht belastbar.
Benötigte Unterlagen
- vollständiges Testament oder Erbvertrag
- Sterbeurkunde und maßgeblicher Todestag
- Grundbuchauszug zum Erbfall und aktuell
- Kaufvertrag und Finanzierungsunterlagen
- Baupläne, Flächen und Genehmigungen
- Mietverträge bei vermieteten Objekten
- Modernisierungs- und Schadensnachweise
- Angaben zu Rechten, Nießbrauch und Wohnungsrecht
- gegebenenfalls späterer Kaufvertrag und Verkaufsunterlagen
Bei einem länger zurückliegenden Erbfall muss außerdem der damalige Objektzustand rekonstruiert werden. Dazu dient die Übersicht Immobilie rückwirkend bewerten.
Typische Fehler
- gesamte Immobilie ansetzen, obwohl nur ein Anteil dem Verstorbenen gehörte
- steuerlichen Grundbesitzwert ungeprüft übernehmen
- heutigen Marktwert statt Wert am Todestag verwenden
- pauschalen Miteigentumsabschlag ansetzen
- Darlehensschuld im Immobilienwert statt in der Nachlassbilanz behandeln
- späteren Verkaufspreis ohne Markt- und Zustandsprüfung übernehmen
- Pflichtteilsstrafklausel ignorieren
- Wertgutachten und rechtliche Pflichtteilsberechnung vermischen
Fazit
Beim Berliner Testament sind Erbrecht und Immobilienbewertung strikt zu trennen. Ob ein Kind beim ersten Erbfall einen Pflichtteil verlangen kann und welche Folgen eine Pflichtteilsstrafklausel hat, ist rechtlich zu prüfen. Der Sachverständige ermittelt den zum Todestag maßgeblichen Wert des tatsächlich in den Nachlass fallenden Immobilienvermögens.
Der sauberste Weg ist deshalb: erst Testament und Eigentumsverhältnisse klären, dann den Bewertungsauftrag mit Stichtag und Objektumfang festlegen und erst anschließend den Pflichtteil berechnen.
Primärquellen
- § 2269 BGB – gegenseitige Einsetzung
- § 2303 BGB – Pflichtteilsberechtigte und Höhe
- § 2311 BGB – Wert des Nachlasses
- § 2314 BGB – Auskunft und Wertermittlung
- § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch
- BGH, Urteil vom 24.02.2016 – IV ZR 342/15