§ 195 BauGB: Neue Datenpflicht für Immobilienkäufer

Das Wichtigste in Kürze

Mit dem Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen wird § 195 BauGB erweitert. Ab dem 1. Oktober 2026 müssen Käufer und Verkäufer dem Gutachterausschuss auf Aufforderung konkrete Daten zur verkauften Immobilie mitteilen. Dazu können unter anderem Nutzung, Mieten, Baujahr, Modernisierungen, Wohn- und Nutzflächen, Ausstattung und Angaben aus dem Energieausweis gehören.

Die Pflicht entsteht nicht automatisch bei jedem Kauf und verlangt kein Gutachten. Entscheidend ist eine Aufforderung des Gutachterausschusses. Fehlen exakte Angaben, dürfen die Beteiligten schätzen, müssen die Schätzung aber kennzeichnen. Ab dem 1. Januar 2027 muss der Gutachterausschuss außerdem eine unmittelbare Online-Mitteilung ermöglichen.

Was ist passiert?

Das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare wurde am 22. Juni 2026 ausgefertigt und am 26. Juni 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet.

Ein Teil des Gesetzes betrifft unmittelbar die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Nach der bisherigen Fassung des § 195 BauGB erhält der Gutachterausschuss von der beurkundenden Stelle insbesondere eine Abschrift des Grundstückskaufvertrags. Viele preisbildende Merkmale ergeben sich daraus jedoch nicht oder nicht vollständig.

Zwar besitzt der Gutachterausschuss bereits nach § 197 BauGB Auskunfts- und Anforderungsbefugnisse. Die Neuregelung konkretisiert nun aber, wer nach einem Immobiliengeschäft zur Mitteilung verpflichtet werden kann, welche Daten regelmäßig erforderlich sind und wie das Verfahren ausgestaltet werden muss.

Was ist tatsächlich neu?

Der neue § 195 Abs. 2 BauGB richtet sich an die Personen, die einen Grundstückskaufvertrag schließen oder ein getrennt beurkundetes Angebot beziehungsweise eine Annahme erklären. Sie müssen dem Gutachterausschuss auf dessen Aufforderung die erforderlichen Daten zum betroffenen Grundstück mitteilen.

Der gesetzliche Datenkatalog umfasst in der Regel:

Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer,
Lagemerkmale,
tatsächliche und künftig geplante Nutzung,
Erträge bei ganz oder teilweise vermieteten oder verpachteten Grundstücken,
Art der baulichen Anlagen,
Baujahr sowie Jahr und Umfang durchgeführter Modernisierungen,
Wohn- und Nutzfläche,
Ausstattung und Qualität der baulichen Anlagen,
Daten des Energieausweises zur Energieeffizienz,
eine bestehende Abrissabsicht,
bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zusätzliche Angaben,
mitverkauftes Zubehör, soweit es nicht im Kaufvertrag benannt ist, sowie
bei Erbbaurechten insbesondere Erbbauzins und Restlaufzeit.

Der Katalog ist nicht in jedem Fall vollständig abzuarbeiten. Angefordert werden dürfen die Daten, die zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung erforderlich sind. Welche Angaben tatsächlich verlangt werden, hängt deshalb vom Objekt und von der konkreten Abfrage ab.

Keine automatische Meldepflicht ohne Aufforderung

Die Neuregelung wird leicht missverstanden. Käufer und Verkäufer müssen nach dem Immobilienkauf nicht von sich aus sämtliche Bau-, Flächen- und Mietdaten an den Gutachterausschuss senden. Die konkrete Mitteilungspflicht setzt eine Aufforderung voraus.

Der Gutachterausschuss muss dabei:

auf die gesetzliche Mitteilungspflicht hinweisen,
den Bedeutungsgehalt der angeforderten Daten erläutern und
eine Frist von mindestens einem Monat ab Zugang der Aufforderung setzen.

Fehlen den Beteiligten exakte Angaben, erlaubt das Gesetz ausdrücklich eine Schätzung. Diese muss als Schätzung gekennzeichnet werden. Damit wird vermieden, dass Eigentümer Angaben als gesicherte Tatsachen darstellen müssen, obwohl beispielsweise keine belastbare Wohnflächenberechnung oder keine vollständige Modernisierungsdokumentation vorhanden ist.

Eine Schätzung sollte dennoch nachvollziehbar sein. Ungeprüfte Angaben aus Exposés, Erinnerungen oder alten Unterlagen können sonst Fehler in die Kaufpreissammlung tragen.

Die Termine: 1. Oktober 2026 und 1. Januar 2027

Die Neuerungen treten gestaffelt in Kraft.

Ab 1. Oktober 2026 gelten die konkretisierte Mitteilungspflicht, der Datenkatalog, die Möglichkeit gekennzeichneter Schätzungen sowie die Mindestfrist von einem Monat.

Ab 1. Januar 2027 muss der Gutachterausschuss den Mitteilungsverpflichteten ermöglichen, die verlangten Angaben unmittelbar über ein elektronisches Formular im Internet zu übermitteln. Ebenfalls ab 2027 wird die elektronische Kommunikation zwischen Notaren und Gutachterausschüssen weiter ausgebaut. Die Urkundenabschriften sollen dann elektronisch an das besondere Behördenpostfach des Gutachterausschusses übermittelt werden.

Die Verfahrensdigitalisierung und die inhaltliche Mitteilungspflicht sind deshalb zu unterscheiden: Die Pflicht zur Auskunft beginnt früher als der bundesweit verpflichtende Online-Zugang.

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

Wer ab Oktober 2026 eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte nach der Beurkundung mit einem Fragebogen oder einer anderen Datenanforderung des Gutachterausschusses rechnen. Sinnvoll ist es, die wertrelevanten Unterlagen nicht unmittelbar nach dem Notartermin zu archivieren oder zu verwerfen.

Hilfreich sind insbesondere:

Bauunterlagen und Flächenberechnungen,
Miet- und Pachtverträge sowie eine aktuelle Mietaufstellung,
Nachweise zu Modernisierungen,
Energieausweis,
Angaben zu Nutzung, Leerstand und Zubehör,
bei Erbbaurechten der vollständige Erbbaurechtsvertrag.

Die Datenanforderung ist keine zweite Kaufpreisprüfung und kein Verkehrswertgutachten. Sie dient der Kaufpreissammlung und damit der Auswertung des Grundstücksmarkts. Persönliche Preisgründe, Finanzierungssituationen oder ungewöhnliche Vertragsgestaltungen können für die fachgerechte Einordnung des Kaufpreises trotzdem bedeutsam sein und sollten bei einer entsprechenden Frage offen benannt werden.

Was bedeutet das für die Immobilienbewertung?

Gutachterausschüsse leiten aus der Kaufpreissammlung unter anderem Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab. Die Qualität dieser Ergebnisse hängt nicht nur von der Zahl der Kaufverträge, sondern auch von der Vollständigkeit und Vergleichbarkeit der Objektmerkmale ab.

Ein Kaufpreis ohne belastbare Angaben zu Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, Miete oder energetischer Qualität lässt sich nur eingeschränkt einordnen. Der neue Datenkatalog setzt genau hier an. Mittelfristig kann eine vollständigere Datenerhebung die Marktmodelle der Gutachterausschüsse verbessern.

Das Gesetz garantiert jedoch nicht automatisch bessere Vergleichsdaten. Entscheidend bleiben:

die Qualität der Angaben der Beteiligten,
eine erkennbare Trennung zwischen Tatsachen und Schätzungen,
die fachliche Plausibilisierung durch den Gutachterausschuss,
einheitliche Begriffe und Erhebungsstandards sowie
eine ausreichende Zahl tatsächlich vergleichbarer Transaktionen.

Für Sachverständige bedeutet das: Amtliche Marktdaten können belastbarer werden, müssen aber weiterhin auf Modellkonformität, Stichtag, regionale Aussagekraft und Eignung für das konkrete Bewertungsobjekt geprüft werden.

Für wen ist das relevant?

Käufer und Verkäufer, die ab Oktober 2026 einen Grundstückskaufvertrag schließen
Eigentümer vermieteter Immobilien, weil Miet- und Ertragsdaten abgefragt werden können
Makler und Verwalter, die Objektunterlagen und Flächenangaben zusammenstellen
Notare, deren Datenaustausch mit den Gutachterausschüssen ab 2027 elektronisch erfolgt
Sachverständige, die Vergleichspreise und sonstige Daten der Gutachterausschüsse verwenden
Gutachterausschüsse, die Fragebögen, Erläuterungen und digitale Formulare anpassen müssen

Besteht Handlungsbedarf?

Für bereits lange abgeschlossene Kaufverträge ergibt sich aus der Gesetzesänderung kein pauschaler neuer Handlungsbedarf. Bei neuen Transaktionen ab Oktober 2026 ist eine geordnete Dokumentation sinnvoll.

Aufforderung nicht ignorieren: Zugang und gesetzte Frist dokumentieren.
Tatsachen und Schätzungen trennen: Unsichere Angaben ausdrücklich kennzeichnen.
Flächen nicht ungeprüft übernehmen: Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche auseinanderhalten.
Modernisierungen konkret beschreiben: Jahr, Umfang und betroffene Bauteile angeben, soweit bekannt.
Erträge stichtagsbezogen melden: Miet- und Pachtangaben mit dem abgefragten Zeitpunkt abgleichen.
Unterlagen aufbewahren: Energieausweis, Mietverträge, Bauunterlagen und Modernisierungsnachweise bereithalten.

Bestehen Zweifel über Inhalt oder Reichweite einer behördlichen Aufforderung, sollte zunächst beim Gutachterausschuss geklärt werden, welche Angabe in welcher Definition verlangt wird. Eine individuelle rechtliche Prüfung bleibt Rechtsanwälten vorbehalten.

Fachliche Einordnung

Die Erweiterung des § 195 BauGB ist für die Bewertungspraxis relevanter, als der Titel des Digitalisierungsgesetzes vermuten lässt. Elektronische Übermittlungswege sparen Verwaltungsaufwand. Der größere fachliche Hebel liegt aber in der ausdrücklich geregelten Erhebung preisbildender Objektmerkmale.

Gerade Baujahr, Modernisierungsstand, Fläche, Miete und Energieeffizienz sind entscheidend, um Kaufpreise sachgerecht zu vergleichen. Wenn diese Merkmale systematischer und strukturierter erhoben werden, kann die Kaufpreissammlung langfristig mehr leisten als die bloße Dokumentation beurkundeter Preise.

Gleichzeitig entsteht keine neue Scheingenauigkeit. Geschätzte oder unterschiedlich definierte Flächen bleiben geschätzte oder unterschiedlich definierte Flächen. Auch künftig muss ein Gutachter prüfen, wie die verwendeten Daten erhoben wurden, welches Modell ihnen zugrunde liegt und ob sie zum Bewertungsobjekt passen.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ BFH: Vergleichspreise der Gutachterausschüsse richtig einordnen

Grundlagen zur Verwendung von Marktdaten: Verkehrswertgutachten verstehen