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Scheidung & Trennung

Partner ausbezahlen bei Scheidung – Wie viel ist die Immobilie wert?

Wenn ein Partner die Immobilie übernehmen will: Wie wird der Ausgleichsbetrag berechnet, was passiert mit dem laufenden Kredit und was muss die Bank mitspielen?

Partner ausbezahlen: Wie viel ist die gemeinsame Immobilie wert?

→ Übersichtsartikel: Immobilienbewertung bei Scheidung und Trennung

Einer bleibt, einer geht – und bekommt dafür Geld. Das ist in vielen Scheidungen die Wunschvorstellung, wenn es um das gemeinsame Haus geht. Der übernehmende Partner möchte bleiben, der andere soll ausgezahlt werden. Klingt einfach. Ist es aber nicht.

Denn bevor auch nur ein Euro fließt, müssen mehrere Fragen geklärt sein: Was ist die Immobilie wert? Wie viel muss ich zahlen? Kann ich das finanzieren? Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit? Und was, wenn der andere Partner grundsätzlich nicht einverstanden ist?

Dieser Artikel beantwortet diese Fragen – ohne Umwege.

Wie entsteht der Ausgleichsanspruch?

Wenn eine Immobilie beiden Ehepartnern gemeinsam gehört, hat jeder einen Miteigentumsanteil – typischerweise je 50 Prozent. Will einer der Partner die Immobilie übernehmen, muss er den anderen für dessen Anteil entschädigen.

Der Ausgleichsbetrag berechnet sich grundsätzlich so: Verkehrswert der Immobilie, abzüglich laufender Darlehen und sonstiger dinglicher Lasten, ergibt den Nettowert. Davon erhält der weichende Partner seinen Anteil – in der Regel 50 Prozent.

Beispiel: Verkehrswert 400.000 Euro, gemeinsames Darlehen noch 120.000 Euro. Nettowert: 280.000 Euro. Anteil des weichenden Partners: 140.000 Euro.

Dieser Betrag kann durch weitere Faktoren beeinflusst werden – zum Beispiel wenn einer der Partner deutlich mehr in die Immobilie investiert hat oder wenn der Ausgleich mit anderen Vermögenspositionen im Rahmen des Zugewinnausgleichs verrechnet wird.

Wer hat Anspruch auf was – und was zählt nicht automatisch dazu?

Ein häufiges Missverständnis: Der Ausgleich beim Miteigentum und der Zugewinnausgleich sind zwei verschiedene Dinge. Wer eine Immobilie zu 50 Prozent besitzt, hat beim Verkauf oder bei der Übernahme Anspruch auf seinen Eigentumsanteil. Ob zusätzlich ein Zugewinnausgleich zu zahlen ist, hängt davon ab, wie viel Vermögen jeder Partner während der Ehe aufgebaut hat.

Beide Ebenen können miteinander verrechnet werden – was die Berechnung komplex macht. Lassen Sie das mit einem Anwalt klären.

Kann ich mir die Auszahlung überhaupt leisten?

Das ist die Frage, die viele zu spät stellen – oft erst, wenn die Verhandlungen schon weit fortgeschritten sind. Dabei ist die Finanzierbarkeit der eigentliche Engpass.

Bonität und Einkommen: Die Bank prüft, ob der übernehmende Partner alleine in der Lage ist, das Darlehen zu bedienen. Zwei Einkommen haben die Tilgung bisher getragen – nun muss eines alleine ausreichen. Das ist bei Familien mit Alleinverdiener oder nach einer Trennungsphase mit reduziertem Einkommen oft das zentrale Problem.

Beleihungswert der Immobilie: Die Bank setzt nicht den vollen Marktwert an, sondern einen konservativeren Beleihungswert – meist 70 bis 80 Prozent des Verkehrswerts. Wenn der Ausgleichsbetrag zusammen mit dem Restdarlehen die Beleihungsgrenze überschreitet, gibt es Probleme bei der Finanzierung.

Anschlussfinanzierung: Das bestehende Darlehen wird auf den übernehmenden Partner umgeschrieben. Wenn das Zinsniveau seit Abschluss des Ursprungsdarlehens gestiegen ist, kann die monatliche Rate erheblich steigen. Das sollte vor einer Entscheidung durchgerechnet werden.

Eigenkapital: Wenn der Ausgleichsbetrag nicht aus laufendem Einkommen und Kreditrahmen finanzierbar ist, braucht es Eigenkapital. Wer das nicht hat, kommt in eine schwierige Lage.

Wichtig: Klären Sie die Finanzierbarkeit frühzeitig – noch bevor Sie dem anderen Partner einen konkreten Übernahmebetrag zusagen. Eine Zusage, die Sie am Ende nicht einhalten können, bringt beide Seiten in eine belastende Situation.

Was passiert mit dem laufenden Kredit?

Das gemeinsame Darlehen ist einer der heikelsten Punkte bei der Übernahme – und wird oft unterschätzt.

Gemeinsame Haftung bis zur Umschreibung: Solange beide Partner als Kreditnehmer im Darlehensvertrag stehen, haften beide für die Rückzahlung – unabhängig davon, ob die Ehe bereits geschieden ist, wer in der Immobilie wohnt oder wer die Raten zahlt. Auch nach dem Auszug kann die Bank den ausziehenden Partner für Rückstände in Anspruch nehmen.

Schuldhaftentlassung: Der ausziehende Partner wird erst dann aus der Haftung entlassen, wenn die Bank ihn ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag entlässt. Das ist nicht automatisch der Fall – die Bank muss dem aktiv zustimmen. Sie wird das nur tun, wenn der übernehmende Partner alleine als kreditwürdig eingestuft wird.

Umschuldung: In vielen Fällen ist eine vollständige Umschuldung sinnvoller als eine bloße Umschreibung des Darlehens. Das gibt dem übernehmenden Partner die Möglichkeit, neue Konditionen zu verhandeln und den Ausgleichsbetrag in die Finanzierung einzubeziehen. Umschuldungen verursachen jedoch Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn das Darlehen noch nicht ablösbar ist.

Klären Sie die Bankfrage parallel zur Wertermittlung – nicht hinterher. Viele Übernahmen scheitern nicht am fehlenden Willen, sondern daran, dass die Bank nicht mitspielt.

Die Wertfrage – und warum sie so oft zum Streit wird

Ob der Ausgleich fair ist, hängt fast ausschließlich davon ab, welcher Wert der Immobilie zugrunde gelegt wird. Der übernehmende Partner will einen niedrigen Wert – er muss zahlen. Der weichende Partner will einen hohen Wert – er bekommt. Beide haben gegenläufige Interessen.

Ohne neutrale Grundlage ist eine Einigung schwierig. Und selbst wenn sich beide auf eine Zahl einigen, besteht das Risiko, dass einer später feststellt, er habe zu viel gezahlt oder zu wenig erhalten.

Eine sachverständige Wertermittlung schafft eine Grundlage, auf der beide Seiten verhandeln können, ohne dass die Zahl selbst zum Streitpunkt wird.

Typische Fehler bei der Partnerübernahme

Wert aus dem Bauch heraus: Beide einigen sich auf einen Wert auf Basis von Immoscout-Inseraten oder persönlichen Einschätzungen. Das geht manchmal gut – häufig aber nicht, weil Zustand, Belastungen und Lage nicht sachverständig erfasst werden.

Finanzierbarkeit zu spät prüfen: Eine Einigung auf einen Übernahmebetrag, der sich dann nicht finanzieren lässt, belastet beide Seiten und zieht das Verfahren in die Länge.

Steuerliche Konsequenzen übersehen: Wer eine Immobilie übernimmt, die im Wert gestiegen ist, kann bei späterer Veräußerung Spekulationssteuer schulden – wenn die Zehnjahresfrist nicht eingehalten ist. Das mindert den tatsächlichen Wert der Übernahme und sollte vorab mit einem Steuerberater besprochen werden.

Notar vergessen: Die Übertragung des Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist die Eigentumsübertragung nicht wirksam.

Praxisfälle

Kinder wohnen im Haus: Sie möchten die Immobilie übernehmen, damit die Kinder nicht umziehen müssen. Das ist verständlich – aber wirtschaftlich nur sinnvoll, wenn die Finanzierung dauerhaft tragbar ist. Viele machen den Fehler, auf Kosten der eigenen finanziellen Stabilität zu übernehmen. Prüfen Sie realistisch, ob das langfristig funktioniert.

Haus gehört nur einem Partner: Wenn das Haus rechtlich nur einer Person gehört, gibt es keinen Miteigentumsanteil zu übertragen. Der andere Partner hat trotzdem unter Umständen Ausgleichsansprüche – etwa wenn er nachweislich in die Immobilie investiert hat oder im Rahmen des Zugewinnausgleichs. Das sollte anwaltlich geklärt werden.

Haus gemeinsam gekauft, aber einer hat mehr bezahlt: Wenn einer der Partner beim Kauf einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil eingebracht hat, kann das – wenn vertraglich nicht anders vereinbart – bei der Teilung relevant sein. Ohne entsprechende Dokumentation ist es jedoch schwer durchzusetzen.

Wann reicht eine einfache Einschätzung?

Wenn beide Partner grundsätzlich einig sind und der Unterschied zwischen einem höheren und einem niedrigeren Wert finanziell kaum ins Gewicht fällt, kann eine informelle Einschätzung ausreichen. Für die Bankfinanzierung und die notarielle Beurkundung braucht es in der Regel eine belastbarere Grundlage.

Wann wird ein Gutachten sinnvoll?

Ein Gutachten wird sinnvoll, wenn die Immobilie einen erheblichen Teil des Gesamtvermögens darstellt, wenn die Wertvorstellungen auseinandergehen, wenn die Bank eine fundierte Wertgrundlage verlangt oder wenn steuerliche Konsequenzen bedacht werden müssen. In diesen Fällen schützt ein sachverständig ermittelter Wert beide Seiten.

Nächste Schritte

Klären Sie zuerst, ob beide Partner grundsätzlich bereit sind, die Übernahmelösung zu verfolgen. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank – noch bevor konkrete Beträge verhandelt werden. Holen Sie alle Unterlagen zur Immobilie zusammen und beauftragen Sie eine Wertermittlung als gemeinsame Grundlage.

Fazit

Den Partner auszuzahlen ist eine Lösung, die funktioniert – wenn der Wert klar ist und die Finanzierung steht. Beides muss frühzeitig und parallel geklärt werden. Wer zuerst verhandelt und dann die Bank fragt, riskiert eine Einigung, die sich am Ende nicht umsetzen lässt.

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