Zugewinnausgleich mit Immobilie: § 23 EStG

Das Wichtigste in Kürze

Immobilienübertragungen zwischen Ehegatten sind nicht automatisch unentgeltlich. Dient die Übertragung der Abgeltung eines Zugewinnausgleichsanspruchs oder steht sie in einem entsprechenden Leistungsaustausch, kann sie nach zwei Urteilen der Finanzgerichte Münster und Niedersachsen als entgeltlicher Vorgang im Sinne von § 23 EStG einzuordnen sein.

Das kann beide Seiten betreffen: Für den übertragenden Ehegatten kann die Übertragung eine Veräußerung sein. Für den übernehmenden Ehegatten kann sie eine Anschaffung darstellen und damit eine neue Zehnjahresfrist auslösen. In beiden Verfahren ist Revision beim Bundesfinanzhof anhängig. Die Rechtsfragen sind daher noch nicht höchstrichterlich abschließend geklärt.

Für die Gutachtenpraxis ist besonders das Urteil des FG Münster relevant. Das Gericht schätzte die Gegenleistung anhand von Verkehrswertgutachten, die Bestandteil des gerichtlichen Vergleichs waren. Damit wird deutlich: Wertbegriff, Bewertungsstichtag und Einbindung des Gutachtens in die Vereinbarung können die steuerliche Berechnung erheblich beeinflussen.

Zwei Verfahren, zwei steuerliche Perspektiven

Die Verfahren betrachten denselben Grundkonflikt aus unterschiedlichen Richtungen:

Das FG Münster beurteilte die Übertragung mehrerer Miteigentumsanteile durch einen Ehegatten. Streitpunkt war, ob darin eine steuerbare Veräußerung lag und mit welchem Wert die Gegenleistung anzusetzen war.
Das FG Niedersachsen beurteilte die spätere Veräußerung von Grundstücken durch die Ehefrau. Entscheidend war, ob die frühere Übertragung im vorzeitigen Zugewinnausgleich für sie eine Anschaffung und damit den Beginn einer neuen Haltefrist dargestellt hatte.

Beide Finanzgerichte bejahten die Entgeltlichkeit. Der BFH prüft die Rechtsfragen unter den Aktenzeichen IX R 10/26 und IX R 4/26.

FG Münster: Übertragung gegen Verzicht auf Ansprüche

Das FG Münster entschied am 18. Juni 2026 im Verfahren 8 K 901/23 E über eine gerichtliche Scheidungsfolgenvereinbarung. Der Ehemann übertrug seiner Ehefrau hälftige Miteigentumsanteile an mehreren Immobilien. Zugleich vereinbarten die Beteiligten wechselseitige Verzichtserklärungen zu Zugewinnausgleich, Trennungsunterhalt und nachehelichem Unterhalt.

Nach Auffassung des Gerichts war die Immobilienübertragung entgeltlich. Der Verzicht auf vermögenswerte Ansprüche bildete die Gegenleistung. Dass ein gesetzlicher Zugewinnausgleichsanspruch erst mit Beendigung des Güterstands entsteht, änderte in diesem konkreten Vergleich nichts an der Einordnung.

Das Gericht nahm deshalb ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG an. Die Revision ist beim BFH unter IX R 10/26 anhängig. Der BFH muss nun klären, ob die im Scheidungsverfahren vereinbarte Übertragung bei gleichzeitigem Verzicht auf Zugewinn- und Unterhaltsansprüche den Tatbestand des privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt.

Warum die Verkehrswertgutachten im Münsteraner Verfahren entscheidend waren

Die Gegenleistung bestand nicht in einem eindeutig bezifferten Kaufpreis. Das FG musste ihren Wert deshalb schätzen. Dazu griff es auf drei Verkehrswertgutachten zurück, die dem gerichtlichen Vergleich als Anlagen beigefügt waren.

Die später im notariellen Übertragungsvertrag genannten Werte überzeugten das Gericht nicht. Für seine Schätzung waren die Gutachten maßgeblich, weil sie in die Scheidungsfolgenvereinbarung einbezogen worden waren und damit den dokumentierten wirtschaftlichen Rahmen des Leistungsaustauschs bildeten.

Das ist keine allgemeine Aussage, dass jedes vorhandene Gutachten automatisch die steuerliche Gegenleistung bestimmt. Es zeigt aber, wie stark die Dokumentation des vereinbarten Leistungsaustauschs und die darin verwendeten Immobilienwerte die steuerliche Würdigung prägen können.

Für die Praxis folgt daraus:

Bewertungsobjekt und übertragener Miteigentumsanteil müssen eindeutig bezeichnet sein.
Der maßgebliche Bewertungsstichtag muss zum Zweck der Vereinbarung passen.
Rechte, Belastungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale dürfen nicht stillschweigend ausgeblendet werden.
Bei mehreren Immobilien sollte nachvollziehbar sein, welcher Wert welchem Objekt und welchem übertragenen Anteil zugeordnet ist.
Ein Gutachten stellt den Verkehrswert fest; es entscheidet nicht, ob der Vorgang steuerrechtlich entgeltlich oder steuerpflichtig ist.

FG Niedersachsen: Übertragung kann eine neue Haltefrist auslösen

Das Niedersächsische FG entschied am 16. März 2026 im Verfahren 9 K 170/24 über einen vorzeitigen Zugewinnausgleich. Im Rahmen eines gerichtlichen Teilvergleichs übertrug der Ehemann zwei Grundstücke auf die Ehefrau. Die Übertragung wurde auf eine künftige Zugewinnausgleichsforderung angerechnet.

Die Ehegatten betrieben das Scheidungsverfahren später nicht weiter und lebten noch fast 15 Jahre getrennt. Die Ehefrau veräußerte in der Zwischenzeit Teilflächen und ging davon aus, die Grundstücke unentgeltlich erhalten zu haben.

Das Finanzgericht sah bereits in der Übertragung im Teilvergleich eine entgeltliche Anschaffung. Entscheidend war aus Sicht des Gerichts die Verknüpfung mit dem gegenwärtigen oder künftigen Zugewinnausgleichsanspruch. Die spätere Veräußerung innerhalb von zehn Jahren konnte daher nach § 23 EStG steuerbar sein.

Auch diese Rechtsfrage ist offen. Der BFH führt das Revisionsverfahren unter IX R 4/26 und prüft ausdrücklich, ob der nur teilweise umgesetzte vorzeitige Zugewinnausgleich beim Empfänger als Anschaffung anzusehen ist.

Bestätigte Tatsachen und offene Rechtsfragen

Bestätigt ist:

Beide Finanzgerichte haben die jeweiligen Übertragungen als entgeltlich behandelt.
Beide Entscheidungen sind mit zugelassener Revision beim BFH anhängig.
Im Münsteraner Verfahren nutzte das Gericht die in den Vergleich einbezogenen Verkehrswertgutachten zur Schätzung der Gegenleistung.
§ 23 EStG kann nicht nur einen späteren Verkauf an Dritte erfassen. Auch eine Immobilienübertragung zwischen Ehegatten kann je nach rechtlicher Ausgestaltung als Veräußerung oder Anschaffung relevant werden.

Noch offen ist:

Ob der BFH die Einordnung des FG Münster für die Kombination aus Immobilienübertragung und wechselseitigem Anspruchsverzicht bestätigt.
Ob eine Grundstücksübertragung im nur teilweise umgesetzten vorzeitigen Zugewinnausgleich beim Empfänger eine Anschaffung auslöst.
Welche Bedeutung der BFH den Besonderheiten der jeweiligen Vergleiche und dem Zeitpunkt der Anspruchsentstehung beimisst.

Die Urteile erlauben deshalb keine pauschale Aussage, jede Immobilienübertragung im Zugewinnausgleich sei steuerpflichtig.

Auswirkungen auf Immobiliengutachten bei Trennung und Scheidung

Ein Verkehrswertgutachten ersetzt weder die familienrechtliche noch die steuerliche Prüfung. Es kann aber die Tatsachengrundlage liefern, auf der Ansprüche beziffert, Immobilien gegeneinander verrechnet und steuerliche Werte nachvollzogen werden.

Der Gutachtenauftrag sollte deshalb ausdrücklich klären:

Welche Immobilie oder welcher Anteil ist Gegenstand der Übertragung?
Für welchen Stichtag wird der Verkehrswert benötigt?
Soll der Wert dem Zugewinnausgleich, einer Scheidungsfolgenvereinbarung, einer steuerlichen Prüfung oder mehreren Zwecken dienen?
Welche Rechte, Lasten, Nutzungen und Verbindlichkeiten bestehen am Stichtag?
Wird eine aktuelle oder eine rückwirkende Bewertung benötigt?

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein älteres Gutachten für eine spätere Übertragung verwendet werden soll. Marktverhältnisse, Objektzustand und rechtliche Gegebenheiten können sich zwischen den Stichtagen verändern. Eine bloße Fortschreibung ohne stichtagsbezogene Prüfung kann die spätere Beweisführung schwächen.

Konsequenzen für Beratung und Vertragsvorbereitung

Vor einer Immobilienübertragung im Zugewinnausgleich sollten Familienrecht, Steuerrecht und Bewertung aufeinander abgestimmt werden. Für die Risikoprüfung sind insbesondere folgende Punkte relevant:

Liegt die Anschaffung der Immobilie oder des Anteils weniger als zehn Jahre zurück?
Wurde das Objekt im relevanten Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt?
Welche Ansprüche werden durch die Übertragung erfüllt, verrechnet oder erlassen?
Wie werden Immobilienwert, Verbindlichkeiten und sonstige Ausgleichsposten dokumentiert?
Entsteht beim übernehmenden Ehegatten eine neue Anschaffung mit eigener Haltefrist?
Passt der Bewertungsstichtag zur rechtlichen und wirtschaftlichen Umsetzung?

Die Steuerfolgen hängen von der konkreten Vertragsgestaltung und den persönlichen Verhältnissen ab. Sie sollten vor Abschluss der Vereinbarung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine entsprechend spezialisierte Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt geprüft werden.

Abgrenzung zum allgemeinen Zugewinnausgleich

Die zentrale IGA-Seite zum Zugewinnausgleich mit Immobilie erläutert die zivilrechtlichen Bewertungsstichtage und den Wertansatz im Anfangs- und Endvermögen. Dieser Beitrag behandelt enger die einkommensteuerliche Frage, wann eine Übertragung als Veräußerung oder Anschaffung nach § 23 EStG gelten kann.

Wer bereits ein Gutachten erhalten hat, findet ergänzend Hinweise zur fachlichen Prüfung eines Immobiliengutachtens im Zugewinnausgleich.

Primärquellen

Verkehrswert zum richtigen Stichtag klären

Bei einer Immobilienübertragung im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung kann ein belastbares Verkehrswertgutachten die wirtschaftliche Grundlage der Vereinbarung dokumentieren. IGA bewertet Immobilien unabhängig und stichtagsbezogen. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung bleibt den dafür zuständigen Beratern vorbehalten.

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