Grundsteuer-Bundesmodell: BFH stärkt Wertnachweis

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesfinanzhof hat das Grundsteuer-Bundesmodell mit drei Urteilen vom 12. November 2025 grundsätzlich als verfassungsgemäß beurteilt und die Entscheidungen am 10. Dezember 2025 veröffentlicht. Unabhängig davon regelt § 220 Abs. 2 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts: Der festgestellte Grundsteuerwert muss den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigen. Das Bundesmodell gilt in elf Ländern; fünf Länder wenden eigene Modelle an.

Was ist passiert?

Der BFH hat in den Verfahren II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 entschieden, dass die Vorschriften des Grundsteuer-Bundesmodells verfassungsgemäß sind. Die amtlichen Anwendungshinweise zu § 220 BewG erläutern daneben, wie ein niedrigerer gemeiner Wert im Bundesmodell nachgewiesen werden kann.

Was ist tatsächlich neu?

Bisher war unklar, ob das Bundesmodell vor den Gerichten Bestand hat – viele Bescheide wurden vorsorglich offengehalten.

Jetzt steht fest:

Das System ist im Grundsatz verfassungsgemäß. Eine pauschale Hoffnung, dass „alle Bescheide ohnehin fallen", trägt nicht mehr.
Der gesetzliche Einzelnachweis bleibt möglich: Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent, ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen.
Als Nachweis kommen nach § 220 Abs. 2 BewG insbesondere ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, ein Gutachten einer entsprechend bestellten oder zertifizierten Person oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein zeitnaher Kaufpreis in Betracht.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Die BFH-Urteile betreffen die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells; der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts folgt aus § 220 Abs. 2 BewG. Wer diesen Nachweis führen will, muss sowohl die gesetzliche Schwelle als auch die Anforderungen an die Nachweisform beachten.

Eine Prüfung kann dort naheliegen, wo objektspezifische Merkmale im typisierten Verfahren nicht hinreichend abgebildet werden. Die amtlichen Hinweise stellen zugleich klar, dass rein subjektiv-persönliche Verhältnisse wie ein persönliches Wohnrecht oder ein Nießbrauch bei der Ermittlung des gemeinen Werts nicht berücksichtigt werden. Dingliche Belastungen sind nach ihrer konkreten rechtlichen und wirtschaftlichen Wirkung zu prüfen.

Für wen ist das relevant?

Eigentümer, deren Grundsteuerwert deutlich über dem Marktwert liegt
Vermieter, bei denen die Grundsteuer über die Betriebskosten weitergereicht wird
Eigentümer mit offenem Einspruch oder ausgesetztem Verfahren
Steuerberater, die Mandanten zur 40-Prozent-Schwelle beraten

Besteht Handlungsbedarf?

Bescheid prüfen: Steht der festgestellte Grundsteuerwert in einem realistischen Verhältnis zum Marktwert?
40-Prozent-Schwelle einschätzen: Eine überschlägige Wertindikation zeigt, ob sich der Weg lohnt.
Frist beachten: Einspruchs- und Nachweisfristen im Blick behalten und verfahrensrechtliche Schritte individuell prüfen.
Gutachten erwägen: Bei plausibler Schwelle den Nachweis fachlich vorbereiten.

Fachliche Einordnung

Das Urteil ist kein Rückschlag für Eigentümer, sondern eine Klärung. Ein pauschales, massentaugliches Bewertungsmodell muss zwangsläufig vereinfachen – und Vereinfachung trifft den Einzelfall mal zu hoch, mal zu niedrig. Genau dafür ist die 40-Prozent-Regel das Ventil: Sie verhindert, dass eine grobe Typisierung im konkreten Fall zu einer offensichtlich überhöhten Steuer führt.

Die eigentliche Arbeit liegt jetzt in der Bewertung. Kleine Abweichungen reichen für § 220 Abs. 2 BewG nicht. Es geht darum, die Fälle zu erkennen, in denen der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt, und den niedrigeren Wert in einer gesetzlich geeigneten Form zu belegen. Eine bloße Behauptung trägt den Nachweis nicht.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Grundsteuerwert fachlich prüfen lassen

Oder: Ihre Situation individuell prüfen