Grundsteuer: BFH bestätigt Bundesmodell – und stärkt den Wertnachweis

Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesfinanzhof hat das sogenannte Grundsteuer-Bundesmodell am 10. Dezember 2025 grundsätzlich als verfassungsgemäß bestätigt; die Urteilsgründe liegen inzwischen vor. Zugleich hat der BFH den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bekräftigt: Liegt der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie mindestens 40 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Die Länder haben dazu Erlasse herausgegeben, die auch eine Aussetzung der Vollziehung ermöglichen. Damit verschiebt sich der Streit weg von der Verfassungsfrage hin zur Bewertung des Einzelfalls.

Was ist passiert?

Der BFH hat in mehreren Verfahren entschieden, dass das Bundesmodell der Grundsteuer in seiner Grundstruktur verfassungsrechtlich tragfähig ist. Damit ist die große offene Frage – ob das Bewertungssystem insgesamt kippt – vorerst beantwortet. Parallel haben die Finanzverwaltungen der Länder über Erlasse geregelt, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG in der Praxis zu behandeln ist.

Was ist tatsächlich neu?

Bisher war unklar, ob das Bundesmodell vor den Gerichten Bestand hat – viele Bescheide wurden vorsorglich offengehalten.

Jetzt steht fest:

Das System ist im Grundsatz verfassungsgemäß. Eine pauschale Hoffnung, dass „alle Bescheide ohnehin fallen", trägt nicht mehr.
Dafür ist der Einzelnachweis klar bestätigt: Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent, gilt der niedrigere Wert.
Nach den Ländererlassen kann für strittige Feststellungen die Vollziehung ausgesetzt werden, wenn das Erreichen der 40-Prozent-Schwelle plausibel gemacht wird. Das Gutachten muss nicht sofort mit dem Antrag vorliegen, sondern kann innerhalb angemessener Frist nachgereicht werden.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Die Stoßrichtung hat sich gedreht. Es geht nicht mehr darum, das System anzugreifen, sondern darum, den eigenen Wert zu belegen. Der Nachweis gelingt über ein Gutachten des Gutachterausschusses, ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder einen zeitnahen Kaufpreis unter normalen Bedingungen.

Lohnend ist die Prüfung vor allem dort, wo das pauschale Bewertungsmodell an der Realität vorbeigeht: bei älteren Gebäuden mit Sanierungsstau, bei ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten, bei Belastungen wie Wohn- oder Wegerechten oder in Lagen, in denen der Bodenrichtwert das tatsächliche Marktniveau überzeichnet.

Für wen ist das relevant?

Eigentümer, deren Grundsteuerwert deutlich über dem Marktwert liegt
Vermieter, bei denen die Grundsteuer über die Betriebskosten weitergereicht wird
Eigentümer mit offenem Einspruch oder ausgesetztem Verfahren
Steuerberater, die Mandanten zur 40-Prozent-Schwelle beraten

Besteht Handlungsbedarf?

Bescheid prüfen: Steht der festgestellte Grundsteuerwert in einem realistischen Verhältnis zum Marktwert?
40-Prozent-Schwelle einschätzen: Eine überschlägige Wertindikation zeigt, ob sich der Weg lohnt.
Frist beachten: Einspruchs- und Nachweisfristen im Blick behalten; AdV kann den Vollzug aussetzen.
Gutachten erwägen: Bei plausibler Schwelle den Nachweis fachlich vorbereiten.

Fachliche Einordnung

Das Urteil ist kein Rückschlag für Eigentümer, sondern eine Klärung. Ein pauschales, massentaugliches Bewertungsmodell muss zwangsläufig vereinfachen – und Vereinfachung trifft den Einzelfall mal zu hoch, mal zu niedrig. Genau dafür ist die 40-Prozent-Regel das Ventil: Sie verhindert, dass eine grobe Typisierung im konkreten Fall zu einer offensichtlich überhöhten Steuer führt.

Die eigentliche Arbeit liegt jetzt in der Bewertung. Die 40-Prozent-Hürde ist bewusst hoch angesetzt; kleine Abweichungen reichen nicht. Es geht nicht darum, jeden Bescheid anzufechten, sondern die Fälle zu erkennen, in denen das Modell wirklich daneben liegt – und diese sauber zu belegen. Ein belastbares Gutachten, das Bodenrichtwert, Gebäudezustand und wertmindernde Besonderheiten nachvollziehbar herleitet, ist hier entscheidend. Eine bloße Behauptung des niedrigeren Werts trägt nicht.

Primärquellen

BFH, Urteile zum Grundsteuer-Bundesmodell vom 10. Dezember 2025 (Urteilsgründe veröffentlicht)
§ 220 Abs. 2 BewG (Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts, 40-Prozent-Schwelle)
Gleich lautende Ländererlasse zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts im Bundesmodell

Passender nächster Schritt

→ Grundsteuerwert fachlich prüfen lassen

Oder: Ihre Situation individuell prüfen