GREIX Q3 2026: Immobilienpreise verlieren Schwung

Das Wichtigste in Kürze

Der am 5. November 2026 veröffentlichte GREIX-Kaufpreisindex zeigt für das 3. Quartal 2026 eine weitere Abkühlung des Wohnimmobilienmarkts. Eigentumswohnungen lagen nominal 0,2 Prozent unter dem Vorjahresquartal. Gegenüber dem 2. Quartal stiegen ihre Preise zwar um 0,5 Prozent, konnten den Rückgang seit Herbst 2025 aber nicht ausgleichen.

Einfamilienhäuser wurden gegenüber dem Vorquartal 0,5 Prozent günstiger gehandelt, lagen im Vorjahresvergleich jedoch noch 0,9 Prozent im Plus. Bei Mehrfamilienhäusern betrug das Minus 0,2 Prozent zum Vorquartal und 2,4 Prozent zum Vorjahresquartal. Wegen der geringen Zahl an Transaktionen ist dieses Ergebnis nach ausdrücklichem Hinweis der Herausgeber nur eingeschränkt belastbar.

Der GREIX wertet notariell beurkundete Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen lokaler Gutachterausschüsse aus. Die Daten sind damit ein wichtiger Marktindikator. Sie ersetzen aber weder örtliche Marktdaten noch die objektspezifische Bewertung einer einzelnen Immobilie.

Was wurde veröffentlicht?

Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Das Update für das 3. Quartal 2026 umfasst derzeit 27 Städte und Regionen. Mit Thüringen ist erstmals auch ein Flächenbundesland vollständig im Datensatz enthalten.

Die Preisentwicklung wird hedonisch berechnet. Das Verfahren soll verhindern, dass sich eine veränderte Zusammensetzung der verkauften Objekte unmittelbar als vermeintliche Preisbewegung auswirkt. Werden in einem Quartal beispielsweise besonders viele große oder gut gelegene Wohnungen verkauft, soll dies den Index nicht allein deshalb erhöhen.

Segment	zum 2. Quartal 2026	zum 3. Quartal 2025
Eigentumswohnungen	+0,5 %	-0,2 %
Einfamilienhäuser	-0,5 %	+0,9 %
Mehrfamilienhäuser	-0,2 %	-2,4 %

Die Werte sind nominal. Inflationsbereinigt sanken die Preise in allen drei Segmenten sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch gegenüber dem Vorjahresquartal.

Was ist tatsächlich neu?

Bei Eigentumswohnungen liegt der Index erstmals seit dem 2. Quartal 2024 wieder unter dem jeweiligen Vorjahreswert. Das Minus von 0,2 Prozent ist gering. Es markiert deshalb keine flächendeckende Preiskorrektur, zeigt aber, dass die zuvor gemessene Erholung an Schwung verloren hat.

Auch die Zahl der Verkäufe schwächte sich ab. Für das 2. Quartal 2026, für das die Erfassung nach Angaben der Herausgeber inzwischen vollständig ist, wurden 1,7 Prozent weniger Eigentumswohnungen und 8,2 Prozent weniger Einfamilienhäuser verkauft als ein Jahr zuvor. Die vorläufigen Daten für das 3. Quartal deuten auf eine Fortsetzung hin. Eine abschließende Veränderungsrate nennen die Herausgeber wegen des zeitverzögerten Eingangs einzelner Kaufverträge noch nicht.

Diese Unterscheidung ist wichtig: Ein Preisindex beschreibt die Veränderung der beobachteten Preise. Er sagt nicht automatisch, wie liquide der Markt ist oder wie leicht ein Objekt zum erwarteten Preis verkauft werden kann.

Große Unterschiede zwischen den Städten

Der Gesamtindex verdeckt gegenläufige lokale Entwicklungen. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise gegenüber dem Vorquartal unter anderem in Köln um 2,8 Prozent und in Frankfurt am Main um 2,4 Prozent. In Berlin gingen sie um 0,9 Prozent zurück, in Münster um 1,9 Prozent.

Auch der Abstand zu früheren Höchstständen ist uneinheitlich. In einer Sonderauswertung lagen die günstigeren untersuchten Märkte im Mittel bereits leicht über ihrem früheren Höchststand. Die Gruppe der teuersten Märkte lag dagegen noch deutlich darunter.

Daraus folgt keine allgemeine Rangfolge für einzelne Standorte. Die Ergebnisse zeigen vielmehr, dass bundesweite oder zusammengefasste Indizes nicht ungeprüft auf eine konkrete Stadt, einen Stadtteil oder ein Objekt übertragen werden dürfen.

Wie unterscheidet sich der GREIX von den Destatis-Daten?

Der GREIX und der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts beruhen beide auf tatsächlich beurkundeten Käufen, haben aber unterschiedliche Abdeckung, Aufbereitung und Veröffentlichungsstände.

Der Destatis-Häuserpreisindex für das 2. Quartal 2026 bildet den deutschen Wohnimmobilienmarkt nach bundesweiten Regionstypen ab. Der GREIX ermöglicht dagegen für die einbezogenen Städte und Regionen eine stärker örtlich gegliederte Betrachtung und reicht in einzelnen Märkten historisch weit zurück.

Die Kennzahlen sind deshalb nicht als unmittelbarer Widerspruch zu lesen. Ein bundesweites Plus im 2. Quartal und ein leichtes Vorjahresminus bei GREIX-Eigentumswohnungen im 3. Quartal beziehen sich auf unterschiedliche Zeiträume, Grundgesamtheiten und Segmente.

Was der Index für eine konkrete Immobilie nicht leistet

Auch qualitätsbereinigte Transaktionsindizes liefern keinen Marktwert für ein einzelnes Haus oder eine einzelne Wohnung. Dafür fehlen insbesondere die konkreten Eigenschaften des Bewertungsobjekts.

Objektspezifisch zu prüfen sind unter anderem:

Mikro- und Makrolage,
Gebäudeart, Baujahr und tatsächlicher Zustand,
Modernisierungen und energetische Qualität,
Wohn-, Nutz- und Grundstücksfläche,
Vermietung, Ertragssituation und Leerstand,
Rechte, Belastungen und baurechtliche Möglichkeiten,
örtliche Vergleichspreise und weitere Daten des zuständigen Gutachterausschusses,
der maßgebliche Bewertungsstichtag.

Eine reine Fortschreibung eines älteren Werts anhand des GREIX kann diese Faktoren nicht abbilden.

Bedeutung für Käufer und Verkäufer

Käufer sollten das leicht negative Jahresergebnis nicht als pauschalen Preisabschlag verstehen. In einzelnen Städten stiegen die Preise, in anderen sanken sie. Für die Preisprüfung zählen vergleichbare Verkäufe, Zustand, Lage und wirtschaftliche Risiken des konkreten Objekts.

Verkäufer sollten neben der Preisbewegung auch die Marktliquidität beachten. Weniger Transaktionen können bedeuten, dass Preisfindung und Vermarktungsdauer anspruchsvoller werden. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jedes Objekt günstiger angeboten werden muss.

Eigentümer können den Index zur Einordnung der allgemeinen Marktphase nutzen. Für Vermögensübersichten, Finanzierungen, Erbauseinandersetzungen oder steuerliche Nachweise gelten jedoch jeweils eigene Anforderungen an Stichtag, Methode und Nachweistiefe.

Bedeutung für die Bewertungspraxis

Für Sachverständige ist der GREIX ein Plausibilitäts- und Kontextindikator. Er kann helfen, lokale Entwicklungen zeitlich einzuordnen und pauschale Marktaussagen zu hinterfragen.

Die aktuelle Veröffentlichung spricht insbesondere gegen eine undifferenzierte Fortschreibung mit einem einzigen bundesweiten Faktor. Sie bestätigt zugleich, dass Preisentwicklung und Marktliquidität getrennt betrachtet werden sollten.

Bei rückwirkenden Bewertungen ist außerdem zu dokumentieren, welche Daten dem jeweiligen Bewertungsstichtag zugeordnet werden können. Nach dem Stichtag veröffentlichte Informationen dürfen nicht ohne fachliche Prüfung so behandelt werden, als seien sie bereits am Stichtag bekannt gewesen.

Fachliche Einordnung

Die GREIX-Daten belegen eine Abkühlung der untersuchten Märkte, aber keinen einheitlichen Preisverfall. Das leichte Vorjahresminus bei Eigentumswohnungen steht neben einem Quartalsplus. Bei Einfamilienhäusern ist das Verhältnis umgekehrt: Rückgang zum Vorquartal, aber noch ein Plus zum Vorjahr.

Besondere Vorsicht ist bei Mehrfamilienhäusern geboten. Die Herausgeber begrenzen die Aussagekraft ihres Ergebnisses ausdrücklich wegen der geringen Transaktionszahl. Eine prozentuale Veränderung darf nicht losgelöst von Fallzahl, Abdeckung und Methodik interpretiert werden.

Für die Wertermittlung bleibt daher maßgeblich: Ein Index beschreibt eine Marktbewegung. Der Wert einer konkreten Immobilie muss aus ihrem örtlichen Teilmarkt und ihren individuellen Eigenschaften abgeleitet werden.

Primärquellen

Passender nächster Schritt

→ Marktwertreport für Kauf, Verkauf und Preisstrategie

Für eine vertiefte und stichtagsbezogene Bewertung: Verkehrswertgutachten verstehen

Grundlagen und Grenzen verschiedener Bewertungsansätze: Immobilienwert ermitteln

Hinweis: Der Beitrag ordnet veröffentlichte Marktdaten allgemein ein. Er ersetzt keine objektspezifische Immobilienbewertung und keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.